خرید خانه ۸۰ متری با پس‌انداز حقوق؛ برآوردی که از انتظار ۸۲ ساله کارمندان حکایت دارد
یک کارشناس بازار مسکن با هشدار نسبت به پیامدهای تداوم ابهام‌های سیاسی و اقتصادی، اعلام کرد ادامه شرایط «نه جنگ و نه صلح» می‌تواند رکود تورمی در بازار ملک را عمیق‌تر کند. به گفته او، کاهش قدرت خرید خانوارها، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، افت سرمایه‌گذاری و دشوارتر شدن فروش املاک، از جمله چالش‌های کنونی این بازار است؛ به‌طوری‌که طبق یک برآورد، کارمند عادی برای خرید یک واحد مسکونی ۸۰ متری باید معادل ۸۲ سال حقوق خود را پس‌انداز کند.
به گزارش شبکه اطلاع رسانی تدبیر و امید؛ رسول قربان‌نژاد در گفت‌وگو با ایسنا، با تشریح چشم‌انداز بازار مسکن اظهار کرد: مسیر آینده این بازار تا حد زیادی به تحولات سیاسی و اقتصادی کشور بستگی دارد و هر سناریو می‌تواند به شکل متفاوتی بر نرخ ارز، جابه‌جایی سرمایه‌ها و حجم معاملات ملکی اثر بگذارد.
او توضیح داد که در صورت دستیابی به توافق، احتمال دارد فشارهای ارزی در کوتاه‌مدت کاهش پیدا کند و از شدت نوسانات در بازارهای موازی کاسته شود. در چنین وضعیتی، بخشی از سرمایه‌های فعال در بازارهایی مانند طلا، بورس و خودرو ممکن است به‌تدریج به سمت بازار مسکن حرکت کند؛ البته انتقال این منابع به بخش ملک فرایندی زمان‌بر خواهد بود.
آینده معاملات مسکن در سایه توافق یا تداوم بلاتکلیفی
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به کاهش تمایل سرمایه‌گذاران به فعالیت در بخش ساختمان گفت: افت اعتماد به چشم‌انداز بازار، در کنار ریسک‌های سیستماتیک و غیرسیستماتیک، انگیزه ورود سرمایه‌های جدید را کاهش داده است. کاهش شمار پروانه‌های ساختمانی صادرشده در تهران نیز یکی از نشانه‌های این روند به شمار می‌رود. به گفته او، بازار ملک به‌تدریج با افت نقدشوندگی مواجه شده و گردش سرمایه در آن کاهش یافته است.
قربان‌نژاد ادامه داد: اگر توافقی شکل نگیرد و وضعیت نه جنگ و نه صلح ادامه پیدا کند، احتمال تشدید رکود تورمی در بازار مسکن وجود دارد. در این شرایط، افزایش حجم نقدینگی، تداوم فشارهای تورمی و رشد تدریجی و مرحله‌ای نرخ ارز می‌تواند وضعیت بازار را دشوارتر کند. هم‌زمان، خانوارهایی که با هدف تأمین محل سکونت وارد بازار می‌شوند، بیش از گذشته با محدودیت قدرت خرید روبه‌رو خواهند شد.
وی با اشاره به نامناسب شدن شاخص استطاعت خرید مسکن اظهار کرد: بر اساس برآورد مطرح‌شده، یک کارمند معمولی برای خرید خانه‌ای با مساحت ۸۰ مترمربع باید حقوق خود را به مدت ۸۲ سال پس‌انداز کند. این رقم بیانگر افزایش چشمگیر فاصله میان سطح درآمد خانوارها و قیمت مسکن است.
این کارشناس افزود: اثر افزایش نرخ ارز بر قیمت خریدوفروش ملک معمولاً با فاصله زمانی نمایان می‌شود، اما بازار اجاره با سرعت بیشتری به این تغییرات واکنش نشان می‌دهد. در نتیجه، مستأجرانی که درآمدشان هم‌پای هزینه‌های زندگی افزایش نمی‌یابد، ممکن است ناچار به نقل مکان به مناطق ارزان‌تر شوند. این جابه‌جایی علاوه بر فشار مالی، می‌تواند کیفیت زندگی را کاهش دهد و زمینه‌ساز افزایش ناامیدی و بی‌انگیزگی در جامعه شود.
قربان‌نژاد درباره پیامدهای احتمالی وقوع جنگ نیز گفت: در چنین شرایطی، ممکن است معاملات مسکن متوقف شود و بازار در وضعیت انجماد قرار گیرد. همچنین تا زمان روشن شدن شرایط، احتمال توقف رشد قیمت‌ها وجود دارد؛ بااین‌حال، ارزیابی دقیق آثار این وضعیت به شدت و مدت درگیری‌ها وابسته است.
اصلاح ساختار بازار و تأمین مالی؛ راهکارهایی فراتر از افزایش ساخت‌وساز
قربان‌نژاد با تأکید بر ضرورت تدوین برنامه‌ای بلندمدت برای حل مشکلات مسکن اظهار کرد: انتظار نمی‌رود بحران این بخش با سیاست‌های کوتاه‌مدت یک‌ساله یا پنج‌ساله برطرف شود. از نظر او، اصلاح ساختار بازار به برنامه‌ای دست‌کم ۱۰ ساله نیاز دارد و پیش از اجرای تغییرات اساسی نیز باید شرایط برای دستیابی به ثبات نسبی در متغیرهای اقتصادی فراهم شود.
وی با انتقاد از رویکردی که افزایش تعداد واحدهای مسکونی را راه‌حل اصلی مشکلات این بازار می‌داند، گفت: چالش مسکن فقط به میزان تولید محدود نمی‌شود و نحوه نگهداری و عرضه واحدها نیز اهمیت دارد. بخشی از منابع مالی در املاک انباشته شده و از چرخه فعالیت‌های مولد اقتصادی فاصله گرفته است. بنابراین، باید ابزارهایی طراحی شود که نقدشوندگی این دارایی‌ها را افزایش دهد و زمینه مشارکت سرمایه‌های خرد مردم در تأمین مالی پروژه‌های مسکونی را فراهم کند.
این کارشناس بازار مسکن، صندوق‌های املاک و مستغلات و صندوق‌های زمین و ساختمان را از ظرفیت‌های موجود برای تأمین مالی این بخش دانست و افزود: بازار سرمایه ایران هنوز از عمق کافی برای ایفای نقش گسترده در تأمین مالی مسکن برخوردار نیست. در شرایطی که ارزش املاک در برخی خیابان‌ها و مناطق می‌تواند از ارزش بسیاری از شرکت‌های پذیرفته‌شده در بورس بیشتر باشد، این دارایی‌ها لزوماً به رونق فعالیت‌های اقتصادی منجر نمی‌شوند. به گفته او، صرف مالکیت ملک به معنای استفاده مولد از آن نیست.
قربان‌نژاد همچنین توکنیزه‌کردن دارایی‌ها با استفاده از فناوری بلاکچین را یکی از گزینه‌های قابل بررسی برای افزایش نقدشوندگی املاک معرفی کرد. او توضیح داد که بهره‌گیری از سرمایه‌های خرد و طراحی ابزارهای مالی تازه می‌تواند مشارکت افراد بیشتری را در سرمایه‌گذاری ملکی امکان‌پذیر کند؛ البته اجرای چنین روشی به چارچوب حقوقی شفاف و مشخص بودن حقوق خریداران توکن نیاز دارد.
پیش‌فروش مسکن؛ ضرورت نظارت بر محل مصرف منابع
این کارشناس درباره مشکلات پیش‌فروش واحدهای مسکونی در ایران اظهار کرد: پیش‌فروش می‌تواند راهی برای تأمین مالی ساخت‌وساز باشد، اما در شرایط تورمی، هم سازنده و هم خریدار را با ریسک مواجه می‌کند. افزایش هزینه‌های اجرای پروژه ممکن است قیمت تمام‌شده را از مبلغ پیش‌فروش فراتر ببرد و توان سازنده برای تکمیل و تحویل به‌موقع واحدها را تحت تأثیر قرار دهد.
وی با تأکید بر لزوم نظارت بر وجوه دریافتی از خریداران گفت: لازم است خریدار اطمینان داشته باشد که مبالغ پرداختی او صرف اجرای همان پروژه می‌شود. به گفته قربان‌نژاد، استفاده از حساب‌های امانی یا تضمینی (Escrow Account) می‌تواند این اطمینان را افزایش دهد؛ به این ترتیب که پول حاصل از پیش‌فروش در حسابی مشخص نگهداری شود و برداشت از آن تنها برای تأمین هزینه‌های همان طرح امکان‌پذیر باشد.
او ادامه داد: در برخی پروژه‌ها، سازنده پس از پیش‌فروش بخشی از واحدها، منابع دریافتی را به جای تکمیل همان پروژه، برای خرید زمین یا ملک دیگری به کار می‌گیرد. چنین اقدامی می‌تواند روند ساخت را به تأخیر بیندازد و در شرایط تورمی، سودآوری پروژه را نیز با مشکل مواجه کند.
این کارشناس مسکن تصریح کرد که وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران می‌توانند با طراحی سازوکارهای نظارتی و ارزیابی میزان پیشرفت پروژه‌ها، به تقویت اعتماد عمومی کمک کنند. بااین‌حال، مقررات و تجربه‌های کشورهای دیگر باید با در نظر گرفتن ویژگی‌های اقتصادی ایران تطبیق داده شوند.
رشد هزینه مصالح و تأثیر قیمت‌گذاری دلاری بر بازار ملک
قربان‌نژاد با اشاره به افزایش بهای مصالح و تجهیزات ساختمانی گفت: هزینه مواد اولیه، تجهیزات و مصالح مورد استفاده در بخش ساختمان رشد قابل توجهی داشته است؛ هرچند میزان افزایش در اقلام مختلف یکسان نبوده و در برخی موارد به ۳۰۰ درصد، در برخی دیگر به ۱۵۰ درصد و در مواردی نیز به ۵۰ درصد رسیده است.
وی قطعی برق و گاز و خسارت‌های واردشده به واحدهای فولادی در جریان جنگ را از عوامل اثرگذار بر تولید و قیمت محصولات ساختمانی برشمرد. او افزود: هزینه ساخت‌وساز در سال جاری با سال گذشته قابل مقایسه نیست و در برخی موارد، هزینه ساخت هر مترمربع تا ۷۰ درصد افزایش یافته است. همچنین در بخش میلگرد و محصولات فولادی، در بعضی دوره‌ها رشد ۷۰ تا ۸۰ درصدی هزینه‌ها ثبت شده است؛ افزایشی که مستقیماً بر قیمت نهایی ساختمان اثر می‌گذارد.
این کارشناس در ادامه نسبت به گسترش قیمت‌گذاری دلاری در بازار مسکن هشدار داد و اظهار کرد: در برخی مناطق، قیمت هر مترمربع آپارتمان بر مبنای دلار تعیین می‌شود و فروشندگان در مقاطع زمانی مختلف همان رقم دلاری را ملاک قرار می‌دهند، درحالی‌که نرخ ارز تغییر می‌کند. این شیوه می‌تواند اثر نوسانات ارزی را به مناطق دیگر نیز منتقل کند و قیمت‌های پیشنهادی در بازار را افزایش دهد.
قربان‌نژاد خاطرنشان کرد: افزایش قیمت مسکن هم‌زمان با افت قدرت خرید، شرایط را برای جوانانی که قصد ازدواج و خرید خانه دارند دشوارتر کرده و گروه بیشتری را از بازار خارج می‌کند. ازاین‌رو، سیاست‌گذاری در این حوزه نباید تنها بر افزایش تعداد واحدهای ساخته‌شده متمرکز باشد؛ بلکه اصلاح الگوی ساخت‌وساز و متناسب‌سازی مساحت و کیفیت خانه‌ها با توان مالی خانوارها نیز باید در اولویت قرار گیرد.
واحدهای کوچک‌متراژ؛ گزینه‌ای برای نزدیک کردن عرضه به توان خرید خانوارها
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به ضرورت توجه به ساخت واحدهای کوچک‌تر گفت: احداث خانه‌هایی با مساحت ۴۰ و ۵۰ مترمربع می‌تواند یکی از گزینه‌های پاسخ‌گویی به نیاز بازار باشد؛ بااین‌حال، تأمین زیرساخت‌های لازم و رعایت استانداردهای کیفی باید از ابتدای اجرای پروژه در نظر گرفته شود.
به گفته قربان‌نژاد، هدف نباید صرفاً افزایش تعداد واحدهای مسکونی به هر شکل ممکن باشد؛ بلکه باید مسکن متناسب با نیازهای جامعه تولید شود و شرایط لازم برای استفاده مؤثر از سرمایه‌های موجود نیز فراهم آید.
