انتظار برای مرحله سوم کاهش قیمت مسکن

با سرازير شدن منحني نوسان قيمت مسكن در شهر تهران از خرداد امسال، اگر چه يخ بازار در ماه‌هاي ابتدايي اين ريزش –طول تابستان92- باز نشد و انتظارهاي متضاد طرفين معاملات مسكن از فرجام كاهش قيمت، عملا اثر بازگشت قيمت‌ها را در فصل نقل‌وانتقال متوجه معاملات نكرد، اما خبرهاي چند روز گذشته از بازار معاملات پاييزي حكايت از رونق مراجعه‌ها به بنگا‌ه‌هاي املاك دارد.

متقاضيان خريد و مالكان واحدهاي فروشي هم‌اكنون از بابت برداشتي كه نسبت به آينده كوتاه‌مدت بازار مسكن دارند، تاحدودي به اشتراك‌نظر رسيده‌اند و در اين ميان، پيامي كه تحولات اخير قيمتي در اين بازار به طرفين معاملات القا كرده، موجب شده است: دو طرف براي انجام معامله با قطعيت بيشتري نسبت به قبل، پاي ميز مذاكره بنشينند و براي توافق برسر قيمت، نرمش از خود نشان دهند.

شاخص قيمت مسكن در تهران طبق يك بررسي از ميانگين ارزش معاملاتي آپارتمان‌هاي فروش‌رفته در حداقل 10 ماه منتهي به پايان‌ مهر92 نشان مي‌دهد: هم‌اكنون شاخص به موقعيت بهمن سال91 برگشته و در مقايسه با بالاترين نقطه‌اي كه خرداد امسال به آن رسيده بود، 13 درصد كاهش پيدا كرده است.

ميانگين قيمت مسكن در خردادماه به متري 4 ميليون و 100 هزار تومان رسيد اما در 4 ماه گذشته روند نزول قيمت باعث شد، ميانگين مهرماه به حدود متري 5/3 برگردد.

در حال حاضر برخي كارشناسان معتقدند: از يك‌سو تخليه كامل حباب قيمت مسكن در مقايسه با زمستان سال گذشته (نرخ رشد صفر درصدي در مهرماه نسبت به بهمن‌ماه) و از سوي‌ديگر افت دست‌كم 13درصدي قيمت در فاصله 4ماه، شرايط را براي شروع يك دوره تثبيت فراهم كرده است.

آنطور كه مشاوران‌املاك به عنوان طرف سوم موثر در معاملات مسكن از رفتار روزهاي اخير دو طرف ديگر مي‌گويند: عدم انتظار براي جهش يا ريزش دوباره قيمت مسكن در فصل پاييز، خريدار و فروشنده را وارد بازار كرده است.

البته مراجعه‌ها به بنگاه‌هاي املاك فعلا حجم معاملات اولين ماه پاييز را به سطح معاملات شهريور نزديك كرده كه اين برابري نسبي با توجه به ركودهاي معمول پاييزي، به نوعي مي‌تواند نشان‌دهنده گرم‌شدن تنور بازار مسكن در پاييز امسال باشد، اما با اين حال انتظار مي‌رود آثار افت تند قيمت مسكن در يك فصل گذشته، در ماه‌هاي آتي به شكل كاهش ملايم و تدريجي ادامه پيدا كند تا امكان رونق معاملات در مقايسه با مهرماه، برقرار شود.

دو مرحله کاهش در قیمت مسکن

به گزارش دنیای اقتصاد بازار معاملات مسکن که ظرف دو سال اخیر در نتیجه جهش بیش از دو برابری در مقابل نرخ تورم عمومی، با کاهش تقاضا و همچنین رکود در طرف عرضه مواجه شده بود، امسال طی دو مرحله، سیر کاهشی قیمت را تجربه کرد.

به این ترتیب، در شرایطی که طی دو سال اخیر متقاضیان خرید به دلیل غیرواقعی بودن قیمت‌ها اغلب قدرت خرید نداشتند و از طرف دیگر فروشندگان، سازندگان و مالکان واحدهای مسکونی همزمان با جهش قیمت در نرخ برخی مصالح ساختمانی، در انتظار افزایش بیشتر قیمت‌ها بودند، اوضاع در هفته‌های اخیر تغییر کرده و بازار مسکن در دو مقطع با کاهش قیمت خرید و فروش مواجه شد.

در مرحله اول کاهش قیمت‌ها که تحت تاثیر برگزاری انتخابات ریاست جمهوری و ایجاد ثبات نسبی در بازار طلا و ارز به وقوع پیوست، اگرچه قیمت‌ها در بازار تا حدودی کاهش یافت اما مقاومت مالکان از یک سو و انتظار خریداران برای کاهش بیشتر از سوی دیگر منجر شد عملا به‌رغم کاهش قیمت‌ها رونق محسوسی در بازار معاملات مسکن مشاهده نشود.

اما در مرحله دوم که بلافاصله پس از سیر کاهش مرحله اول و با پایان فصل طلایی جابه‌جایی در بازار مسکن – تابستان – آغاز شد، هر چند هنوز متقاضیان مسکن در انتظار کاهش بیشتر قیمت‌ها به سر می‌برند و چانه‌زنی را افزایش داده‌اند، اما مالکان واحدهای مسکونی که اغلب آنها برای اتمام پروژه‌های دیگر پول لازمند یا واحد آنها مدت زیادی روی دستشان مانده و نگران کاهش بیشتر قیمت‌ها در نتیجه کاهش تقاضا هستند، تفهیم شده‌اند که هر چه سریع‌تر باید ملک خود را به بازار فروش عرضه کنند.

این مالکان که تا قبل از شروع مرحله دوم کاهش قیمت در بازار مسکن مقاومت خود را برای بالا نگه داشتن قیمت‌ها حفظ کرده بودند، در حال حاضر سعی می‌کنند با تخفیف و جلب رضایت خریدار، هر چه زودتر واحدهای خود را به فروش برسانند.

از سوی دیگر، این روزها تعداد مراجعات متقاضیان خرید به بنگاه‌های مسکن، درصد قابل توجهی افزایش یافته است.

این در حالی است که هنوز هم حجم قابل ملاحظه‌ای از این مراجعات در نهایت به خرید منتهی نمی‌شود و متقاضیان بیشتر به قصد بازدید و به اصطلاح سبک و سنگین کردن قیمت‌ها به مشاوران املاک مراجعه می‌کنند.

به این ترتیب در حالی که فعالان بازار معتقدند در هر مرحله از کاهش قیمت مسکن، حدود 10 تا 15 درصد، قیمت‌ها افت کرده است، در حال حاضر حضور متقاضیان خرید در بازار مسکن افزایش یافته است.

کاهش قیمت مسکن ماندنی است؟

به گزارش «دنیای اقتصاد»، فعالان بازار مسکن، با تایید کاهش دو مرحله ای قیمت مسکن ظرف سه ماه اخیر، برای نیمه دوم سال انتظار تثبیت قیمت‌ها را پیش بینی می‌کنند هر چند آنها معتقدند هنوز هم بازار مسکن ظرفیت کاهش بیشتر قیمت‌ها را دارد اما نه در حدی که طی دو مرحله کاهشی اخیر اتفاق افتاد.

آنها به متقاضیان خرید پیشنهاد می‌کنند حالا که مالکان کاهش قیمت‌ها را پذیرفته‌اند و فروشنده واقعی در بازار مسکن زیاد شده که اغلب آنها هم حاضر به دادن تخفیف‌های مناسب و قابل توجه به خریداران هستند، برای خرید تعلل نکنند.

استدلال مشاوران املاک برای این توصیه این است که سیر کاهشی اخیر قیمت مسکن به چند دلیل عمده اتفاق افتاده که مهم‌ترین آن ترکیدن حباب یکسال منتهی به انتخابات است.

تاثیر جو روانی ناشی از برگزاری انتخابات و همچنین نبود متقاضی خرید در بازار در مقابل نیاز مالی مالکان و سازندگان واحدهای مسکونی، دلایل دیگری است که در مرحله دوم باعث کاهش قیمت در بازار مسکن شده است.

این در حالی است که هنوز هیچ کاهش قیمتی در نرخ مصالح، انرژی و دستمزدها اتفاق نیفتاده است و به گفته مشاوران املاک، انتظار برای کاهش هزینه‌های ساخت انتظاری نا بجا و نشدنی است. بنابراین، سیر کاهشی قیمت مسکن از نظر آنها چندان پایدار نخواهد ماند.

به این ترتیب، شواهد موجود در بازار مسکن با تکیه بر پیش‌بینی فعالان این بازار، حاکی است: نیمه دوم سال 92، قیمت‌ها در بازار مسکن تثبیت می‌شود هر چند نمی‌توان این ثبات قیمت را برای سال آینده کاملا پایدار پیش‌بینی کرد. به این ترتیب، شرایط حال حاضر در بازار مسکن، از نظر فعالان این بازار، بهترین شرایط برای متقاضیان خرید است.

انتظار برای مرحله سوم کاهش قیمت

به گزارش «دنیای اقتصاد»، هر چند به اعتقاد برخی مشاوران املاک، هنوز هم قدرت خرید اغلب متقاضیان واحدهای مسکونی به حدی نرسیده است که بتوانند در بازار حال حاضر هم خرید کنند اما برخی دیگر می‌گویند: در حال حاضر متقاضیان خرید واحدهای مسکونی که اغلب متقاضیان سرمایه‌ای هستند برای خرید کافی است، اما متقاضیان به این علت که منتظر کاهش بیشتر قیمت‌ها یا دریافت تخفیف بیشتر از مالکان هستند، از اعلام قدرت خرید واقعی خود خودداری می‌کنند.

از طرف دیگر، هر چند هم اکنون تعداد فایل‌های ارزنده فروش در بازار مسکن متنوع و فراوان است حتی افرادی که خریدار واقعی هستند و می‌خواهند در همین زمان واحد مسکونی مورد نظر خود را خریداری کنند از فایلی به فایل دیگر می‌روند تا شاید واحدی با قیمت پایین تر پیدا کنند.

با این وجود برخی مشاوران املاک معتقدند برای بازگشت رونق مورد انتظار به بازار مسکن و مشاهده اثر واقعی کاهش قیمت‌ها به نفع افزایش معاملات خرید و فروش، مرحله سومی از کاهش قیمت به میزان 10 تا 15 درصد مورد نیاز است؛ چرا که هنوز قدرت خرید متقاضیان واحدهای مسکونی با قیمت‌های موجود بالانس نشده است.

این در حالی است که عده دیگری از مشاوران املاک،  مهم‌ترین مانع رونق در مسیر معاملات خرید و فروش مسکن را بلاتکلیفی خریدار و فروشنده عنوان می‌کنند که با ثبات قیمت در ماه‌های آتی، به طور قطع وضعیت معاملات بهتر خواهد شد.