وضعیت بازار مسکن تا پایان سال

توقف رشد ماهانه قیمت مسکن در تهران از تیرماه امسال – بعد از ۲ سال افزایش ممتد و تند- و در نهایت کاهش ۲ تا ۶ درصدی ارزش معاملاتی آپارتمان در هر ماه طی ۴ ماه اخیر، اتفاقی بود که باعث شد چهارمین سیکل رونق‌-رکود در بازار مسکن شکل بگیرد و به موجب آن، کارشناسان تخلیه بیشتر قیمت‌مسکن را پایان‌یافته یا حداکثر به کاهش‌تورم، مشروط کنند.

اما نشانه‌هایی از برون بازار مسکن وجود دارد که فرضیه «وابستگی مطلق قیمت ملک در تهران به نرخ تورم ماه‌‌های آتی» را رد می‌کند و از تاثیرگذاری پارامتر جدیدتر خبر می‌دهد.

پیش‌تر بررسی‌ها درباره علل بازگشت نزولی قیمت مسکن، به شناسایی مجموعه پارامترهایی همچون تغییر دولت، مقاومت خریداران در پذیرش نرخ‌های حبابی، انتظار متفاوت خریدار و فروشنده از اوضاع بازار بعد از انتخابات و همچنین کشش ناشی از افت قیمت سکه و ارز منجر شده بود.

با این حال، نتایج تحقیق و مطالعه محمود جهانی، تحلیلگر اقتصاد مسکن، پیرامون پارامترهایی که می‌تواند بر مسیر آتی منحنی نوسان قیمت مسکن موثر باشد، نشان می‌دهد: تحولات امیدوارکننده در بازار سهام و رکوردهایی که شاخص‌کل بورس دست‌کم در۷ ماه گذشته از سال۹۲، به ثبت رسانده است، هم‌اکنون سرنوشت بازار مسکن را به دست گرفته طوری که حتی می‌توان گفت بخش قابل‌توجهی از افت ماهانه قیمت‌مسکن در یک فصل گذشته، مدیون رشد ۳رقمی شاخص بورس و جذب‌نقدینگی‌ از سوی بازار سهام بوده است.

براساس این مطالعه، ردیابی رفتار ۲ شاخص‌ بورس و مسکن در ۲۰ سال گذشته، حکایت از واکنش معکوس شاخص قیمت‌مسکن به نحوه افت‌وخیز شاخص‌کل بورس دارد به این صورت که هر زمان بازدهی بورس افزایش پیدا کرده، قیمت مسکن در تهران مسیر کاهشی به خود گرفته است. در طول ماه‌های گذشته از سال۹۲ نیز، این رفتار کاملا قابل مشاهده است.

شاخص بازدهی در بازار سهام از ابتدای سال۹۲ تاکنون حدود ۱۰۳ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرده است و این شاخص در فاصله تیر تا مهر حدود ۹.۵ درصد در هر ماه با رشد مثبت مواجه شد؛ در حالی که رشد ماهانه قیمت مسکن در همین مدت از منفی یک تا منفی ۵ درصد در نوسان بود و حتی در هفته‌های اخیر بیش‌از ۶ درصد دیگر پایین آمد.

نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن - نسبت به ماه‌های سال گذشته- نیز اگرچه هنوز دو رقمی است، اما در حال پایین آمدن است، به طوری که رشد نقطه‌به‌نقطه میانگین قیمت مسکن در تهران از ۶۹درصد در خرداد۹۲ (نسبت به خرداد۹۱) به ۵۱درصد در شهریورماه رسید. به این ترتیب اثر معکوس بازدهی بورس بر قیمت‌مسکن در این ماه‌ها، با کشاندن منحنی نرخ‌رشد قیمت به زیر صفر، خود را نشان داده است.

اکنون از یک‌‌سو رونق بازار سهام و رشد شاخص‌کل بورس طبق نظر کارشناسان بازار سرمایه، غیرحبابی و کاملا واقعی ارزیابی می‌شود و از سوی‌ دیگر باتوجه به چشم‌انداز مثبت فضای سیاسی و بین‌المللی، احتمال افزایش شاخص تا مرز ۱۲۰ درصد تا پایان سال۹۲ نیز وجود دارد که در این صورت، منحنی قیمت مسکن باز هم می‌تواند جای کاهش و افت‌سطح را داشته باشد.

نتایج مطالعه اقتصادی محمود جهانی تحلیلگر بازار مسکن درباره رفتار بازارهای سهام و مسکن به شرح زیر است:

با توجه به وابستگی شدید بازار مسکن به متغیر‌های کلان اقتصادی از جمله روند نقدینگی، تورم، رشد اقتصادی و نیز وضعیت بازارهای رقیب همچون بازار بورس، بازار ارز، بازار سکه و طلا، ثبات یا تلاطم ادواری بازار مسکن به روند و وضعیت این شاخص‌ها و بازار‌ها بستگی دارد. به عبارت صحیح‌تر، به طور اعم فضای کلی اقتصاد کشور و به طور اخص شرایط سایر بازارها، رکود و رونق بازار مسکن را رقم می‌زند. و لذا اگر بخواهیم توصیه‌ای سیاستی برای اثر گذاری بر بخش مسکن داشته باشیم باید این سیاست‌ها، ناظر بر کنترل و شرایط کلان اقتصادی و به خصوص وضعیت بازارهای رقیب باشد.

مسکن و بازارهای رقیب

بازارهای رقیب مسکن، بازارهایی هستند که همچون مسکن قابلیت پس‌انداز داشته و مردم در شرایط اقتصاد تورمی و در غیاب ابزارهای کارآمد برای هدایت این پس‌اندازها به سمت تولید، همچون جذب سپرده از طرف بانک‌ها یا اوراق مشارکت جذاب و... با هدف فرار از کاهش ارزش پول خود به آن روی می‌آورند. به عبارت دیگر یک نوع تقاضای سرمایه‌ای برای آن کالا شکل می‌گیرد. البته این بازارها در شرایط مختلف با تغییراتی مواجه بوده است برای مثال در دوره‌هایی کالاهایی همچون اتومبیل، سیم کارت تلفن همراه و یکسری کالاهای با دوام نیز این قابلیت را داشته‌اند، لکن در حال حاضر عمده بازارهایی که این نوع تقاضا برای آن وجود دارد عمدتا عبارتند از بازار بورس، ارز، سکه و طلا، که این بازارها به تناوب و با توجه به فضای کلی اقتصاد کشور یا یکسری تصمیم‌گیری‌های مقطعی یا بخشی، نقش پیشرو را پیدا کرده و بقیه بازارها با یک تاخیر زمانی معین و با نسبت کمابیش یکسان شروع به حرکت می‌کنند. شدت و رشد کلی شاخص‌ها نیز در هر دوره براساس ظرفیت نقدینگی مازاد در جامعه متفاوت بوده است.

نمودار شماره ۱، روند شاخص بهای مسکن با شاخص بازارهای عمده رقیب که در حال حاضر ارز، سکه ( و طلا ) و بورس است طی سال‌های ۷۰ الی نیمه اول سال ۹۲ را نشان می‌دهد. اگر از نرخ ارز - که به دلیل کنترل آن توسط دولت متناسب با سایر شاخص‌ها رشد نداشته- بگذریم ( هر چند که همین ارز نیز در دوره‌ای خاص که کنترل آن از دست دولت خارج شده همچنان به عنوان یک رقیب عمده قابلیت تقاضای سرمایه‌ای را به خوبی ایفا کرده و این خاصیت خود را کماکان برای دوره‌های بعدی حفظ خواهد کرد )، در این صورت ۲ رقیب عمده یعنی سکه و ارز باقی خواهد ماند.

چند نکته بسیار مهم از روند این سه بازار قابل استخراج است:

از نمودار فوق ملاحظه می‌شود روند کلی این سه بازار در بلند مدت با یکدیگر هماهنگ بوده و به یک نسبت رشد داشته اند. ولی در دوره‌های میان مدت مدل رشد هر یک متفاوت بوده، درعین حال همین روند‌های میان مدت نیز متاثر از یکدیگر بوده است.

 نکته مهم دیگر، تفاوت دامنه نوسان بازارها در طول دهه ۷۰ و ۸۰ است. در دهه ۷۰ هم دامنه نوسان ادواری کمتر بوده و هم میزان افزایش کل شاخص‌ها در طول دهه زیاد نیست و در مجموع حدود ۱۰۰درصد افزایش را نشان می‌دهد، اما شدت رشد و دامنه نوسان هم در دوره‌های میان مدت و هم بلند مدت در دهه ۸۰ بسیار زیاد بود، به طوری که در طول این دهه بین ۸ تا ۱۰برابر افزایش یافته است.

دلیل این مطلب را باید در نمودار شماره ۲ پیدا کرد. جایی که روند رشد شاخص بهای نقدینگی نیز نشان داده شده، به طوری که روند این شاخص، سرآمد تمام شاخص‌های دیگر بوده و خود موجد و دلیل نوسانات شدید ادواری و کلی می‌شود. به عبارت دیگر زمانی که روند این شاخص نقدینگی طی ۱۰سال گذشته از ۲۰۰۰ به ۲۰هزار می‌رسد و خود ۱۰ برابر می‌شود بسیار طبیعی است که شاخص کالاو بازارهای دیگر را به همین نسبت افزایش دهد.

نکته با اهمیت سوم که هدف این نوشتار است، رفتار خاص بازار بورس و مسکن است. برای اینکه رفتار این ۲ بازار بهتر نشان داده شود به نمودار سه توجه خواهیم کرد.

این نمودار نشان می‌دهد که بازار مسکن و بورس با الگویی به شدت متاثر از یکدیگر حرکت می‌کنند. یعنی درست زمانی که بورس شروع به حرکت می‌کند، بازار مسکن وارد دوره رکود می‌شود. با افول بازار بورس، بازار مسکن دوره رونق را تجربه خواهد کرد و این هماهنگی آنقدر شدید است که از پیش‌بینی رفتار هر یک، وضعیت آتی بازار دیگر را می‌توان مورد سنجش قرار داد.

جمع‌بندی

بر اساس این گزارش، تحلیل فوق، این تصویر را از وضعیت آتی بازار مسکن فراروی ما قرار خواهد داد که رکود فعلی بازار مسکن که حدود سه ماه است ایجاد شده است، متاثر از رشد شاخص بورس در طی این دوره بوده و با توجه به فضای سیاسی کشور پیش‌بینی این است که طی چند ماه آتی نیز شاخص بورس، روند افزایشی خود را ادامه خواهد داد، لکن تداوم آن به وضعیت آتی و تصمیم‌گیری‌ها و روند شاخص‌های اقتصادی بستگی دارد. اما در هر مقطعی که روند این شاخص تهدید شود، ظرفیت و زمینه برگشت نقدینگی به سمت بازار مسکن فراهم خواهد شد.

منبع: دنیای اقتصاد