هشدار وزیر دادگستری درباره معاملات املاک دارای سند سبز؛ شناسه یکتا مانع فروش یک واحد به چند خریدار می‌شود
وزیر دادگستری با تأکید بر ضرورت اجرای کامل قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هشدار داد که معاملات عادی مربوط به املاکی که از تیرماه ۱۴۰۳ با سند سبزرنگ صادر شده‌اند، در دادگاه‌ها معتبر نیستند. امین‌حسین رحیمی همچنین بر لزوم اطلاع‌رسانی گسترده درباره الزامات این قانون و مهلت‌های پیش‌بینی‌شده برای ثبت ادعاهای ملکی تأکید کرد.
همکاری دولت و قوه قضاییه برای ساماندهی معاملات ملکی
به گزارش شبکه اطلاع رسانی تدبیر و امید، امین‌حسین رحیمی روز شنبه در دومین همایش ملی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، این قانون را ابزاری مهم برای ساماندهی معاملات املاک، کاهش اختلافات حقوقی و پیشگیری از تشکیل پرونده‌های قضایی دانست و خواستار تداوم همکاری دولت و قوه قضاییه برای اجرای کامل آن شد.
وی با اشاره به پیشینه تصویب این قانون اظهار کرد: پس از پیروزی انقلاب اسلامی، ایراد شرعی شورای نگهبان به قانون ثبت در زمینه اعتبار اسناد عادی موجب شد معاملات عادی نیز در کنار اسناد رسمی از اعتبار برخوردار شوند. به گفته او، این وضعیت در سال‌های بعد مشکلاتی جدی برای نظم اجتماعی و نظام حقوقی کشور ایجاد کرد.
وزیر دادگستری افزود: برای رفع این مشکلات، زمینه تصویب قانون الزام با همکاری مجلس شورای اسلامی و قوه قضاییه فراهم شد و این روند در نهایت با مشارکت سه قوه و ورود مجمع تشخیص مصلحت نظام به نتیجه رسید.
رحیمی همچنین با اشاره به نقش رهبر شهید انقلاب در نهایی شدن قانون گفت: هنگامی که موضوع در مجمع تشخیص مصلحت نظام بررسی می‌شد، ایشان بر مصلحت قطعی بی‌اعتبار شدن معاملات عادی تأکید کردند؛ موضعی که در رفع بن‌بست و تصویب قانون مؤثر بود.
تدوین ۱۴ آیین‌نامه و دستورالعمل برای اجرای قانون
رحیمی با اشاره به مقررات مورد نیاز برای عملیاتی شدن قانون الزام توضیح داد: در این قانون حدود ۱۴ تا ۱۵ ماده پیش‌بینی شده و اجرای آن به تدوین و تصویب ۱۴ آیین‌نامه و همچنین دستورالعمل‌های مختلف نیاز داشته است؛ فرایندی که بدون همکاری نزدیک دولت و قوه قضاییه امکان‌پذیر نبود.
به گفته وزیر دادگستری، پیش‌نویس آیین‌نامه‌ها ابتدا در دستگاه‌ها و وزارتخانه‌های مسئول تهیه می‌شد و سپس در شورای راهبری مستقر در معاونت حقوقی قوه قضاییه مورد بررسی قرار می‌گرفت. مقرراتی که تصویب آنها در صلاحیت دولت بود نیز به‌صورت مفصل در کمیسیون حقوقی و قضایی دولت بررسی می‌شد.
وی با بیان اینکه دستگاه‌های اجرایی در تدوین این مقررات مشارکت داشتند، افزود: تلاش بر این بود که ضوابط نهایی قابلیت اجرا داشته باشند و اهداف قانونگذار را محقق کنند تا مردم بتوانند برای املاک خود سند رسمی دریافت کنند.
تأکید بر تداوم نظارت بر اجرای قانون و راه‌اندازی سامانه ماده ۱۰
وزیر دادگستری با اشاره به تشکیل شورای راهبری قانون الزام به ریاست معاون اول قوه قضاییه اظهار کرد: در چهار یا پنج دهه گذشته، کمتر قانونی وجود داشته که اجرای آن تا این اندازه مورد توجه قرار گرفته و برای پیگیری آن جلسات متعدد و مستمر تشکیل شده باشد.
رحیمی گفت: بخش‌های مختلف قوه قضاییه، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، دستگاه‌های اجرایی و وزارتخانه‌های مرتبط در این شورا حضور دارند و همکاری میان دولت و قوه قضاییه در این زمینه قابل توجه است.
وی راه‌اندازی کامل سامانه ماده ۱۰ برای املاک فاقد سند را نقطه آغاز اجرای جدی‌تر قانون دانست و توضیح داد: با فعال شدن این سامانه، شمار زیادی از مردم برای ثبت ادعاهای خود مراجعه خواهند کرد و همین موضوع ضرورت آمادگی دستگاه‌های مسئول را افزایش می‌دهد.
رحیمی از مسئولان شورای راهبری خواست فعالیت این شورا را با جدیت ادامه دهند و حتی بیش از گذشته پیگیر اجرای قانون باشند. به گفته وی، دستگاه‌هایی که بر اساس قانون و آیین‌نامه‌ها مسئولیت‌هایی بر عهده دارند، باید به‌طور مستمر در جلسات مربوطه حضور یابند و روند انجام وظایف آنها بررسی شود.
معاملات املاک دارای سند سبزرنگ باید رسمی ثبت شوند
رحیمی با اشاره به آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام گفت: اسنادی که از زمان اجرای قانون، یعنی تیرماه ۱۴۰۳، صادر شده‌اند و به اسناد سبزرنگ شهرت دارند، مشمول مقررات جدید هستند و معاملات مربوط به این املاک باید به‌صورت رسمی انجام شود.
وی نسبت به ادامه انجام معاملات عادی برای این دسته از املاک هشدار داد و اظهار کرد: با وجود الزامات قانونی، برخی افراد همچنان برای املاک دارای سند سبزرنگ معامله عادی انجام می‌دهند، در حالی که توجه ندارند چنین معاملاتی در دادگاه‌ها معتبر نیست. به گفته او، ثبت این معاملات باید از طریق دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد.
وزیر دادگستری توضیح داد که مردم می‌توانند برای تنظیم پیش‌نویس قرارداد به مشاوران املاک مراجعه کنند تا متن اولیه برای ثبت رسمی به دفترخانه فرستاده شود. استفاده از قراردادهای یکسان نیز راه دیگری است که در اختیار متقاضیان قرار دارد و متن حقوقی آن از سوی قوه قضاییه تهیه شده است.
وی درباره ویژگی این قراردادها گفت: قراردادهای یکسان دارای متن حقوقی مشخص و دقیقی هستند و برخلاف پیش‌نویس قراردادها، امکان افزودن یا حذف مفاد آنها وجود ندارد. به گفته رحیمی، استفاده از این قالب‌های قراردادی می‌تواند احتمال بروز مشکلات حقوقی در معاملات را کاهش دهد.
تأمین هزینه صدور سند برای اراضی کشاورزی و روستایی
وزیر دادگستری در بخش دیگری از سخنان خود به آیین‌نامه تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون الزام درباره اراضی کشاورزی و روستایی پرداخت و گفت: قانونگذار برای جلوگیری از تحمیل هزینه به کشاورزان و ساکنان روستاها پیش‌بینی کرده است که هزینه‌های تهیه نقشه و صدور سند از سوی دولت تأمین شود.
رحیمی با اشاره به مسئولیت سازمان امور اراضی در اجرای این بخش از قانون افزود: کمبود بودجه موجب تأخیر در اجرای اقدامات مربوط به اراضی کشاورزی شده است؛ با این حال، قراردادهایی در این زمینه منعقد شده و فعالیت‌های اجرایی ادامه دارد.
وی درباره اراضی روستایی نیز گفت: بر اساس گزارش‌های ارائه‌شده، بنیاد مسکن اقدامات مربوط به این بخش را مطابق برنامه پیش برده است.
رحیمی هدف اصلی قانون الزام را فراهم کردن امکان دریافت سند رسمی برای املاک مردم دانست و افزود: قانونگذار برای رفع موانع موجود در این مسیر نیز راهکارهایی در نظر گرفته است.
به گفته وی، در حوزه اراضی کشاورزی، برخی محدودیت‌های ناشی از قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی برای گروهی از مالکان برطرف شده است تا افرادی که هنگام تصویب قانون، به‌طور واقعی مالک قطعات تفکیک‌شده بوده‌اند، بتوانند فارغ از متراژ ملک خود برای دریافت سند اقدام کنند.
مالکان واحدهای دارای بدهی شهرداری می‌توانند سند بگیرند
رحیمی با اشاره به تصویب اخیر آیین‌نامه تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام در دولت اظهار کرد: پیش از این، شماری از واحدهای آپارتمانی به‌دلیل بدهی سازنده به شهرداری، تخلفات ساختمانی یا پرداخت نشدن جریمه‌های موضوع ماده ۱۰۰، امکان دریافت پایان کار و سند رسمی را نداشتند.
وی افزود: بر اساس مقررات جدید، هر مالک می‌تواند سهم مربوط به واحد خود از بدهی‌ها و جرایم را پرداخت کند و برای دریافت سند اقدام کند. در مواردی نیز که بدهی به بخش‌های مشاع ساختمان مربوط است، مالک با پرداخت سهم خود از بدهی یا هزینه اقدام مورد نیاز، می‌تواند امکان صدور سند برای واحدش را فراهم کند.
وزیر دادگستری تصویب این آیین‌نامه را گامی مهم برای برطرف کردن موانع صدور سند دانست و تأکید کرد که قانون الزام تنها به تعیین تکلیف مردم برای دریافت سند محدود نمی‌شود، بلکه برای رفع مشکلات و موانع موجود در این مسیر نیز راهکارهایی ارائه کرده است.
شناسه یکتای ساختمان، راهکاری برای جلوگیری از پیش‌فروش چندباره
وزیر دادگستری در ادامه با اشاره به تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون الزام و پیش‌بینی شناسه یکتای فنی برای ساختمان‌های در حال احداث گفت: یکی از مشکلات مهم بازار پیش‌فروش ساختمان این بود که یک واحد می‌توانست از طریق معامله عادی به چند نفر فروخته شود؛ مسئله‌ای که به شکل‌گیری پرونده‌های دارای شاکیان متعدد، به‌ویژه در تهران، منجر شده بود.
رحیمی توضیح داد: قانون پیش‌فروش ساختمان حدود ۱۵ سال پیش به تصویب رسیده بود، اما به‌دلیل فراهم نبودن زیرساخت‌های لازم، اجرای مؤثر آن با مشکل روبه‌رو بود. یکی از موانع این بود که تا پیش از تکمیل ساختمان و صدور پایان کار، سند رسمی واحدها صادر نمی‌شد.
وی درباره سازوکار جدید صدور شناسه یکتا گفت: سازنده هنگام مراجعه به شهرداری یا دهیاری برای دریافت مجوز ساخت باید اطلاعات ساختمان، از جمله تعداد واحدها و طبقات، متراژ، پارکینگ‌ها و انباری‌ها را از طریق سامانه به‌طور دقیق ثبت کند تا برای هر واحد شناسه یکتای مشخصی صادر شود.
به گفته رحیمی، سازنده با استفاده از این شناسه می‌تواند برای پیش‌فروش واحد در دفترخانه اقدام کند و امکان فروش بیش از تعداد واحدهای ثبت‌شده را نخواهد داشت. همچنین تغییر تعداد طبقات یا واحدهای ساختمان بدون رضایت خریداران امکان‌پذیر نخواهد بود.
هشدار درباره مهلت‌های قانونی ثبت ادعاهای ملکی
رحیمی اطلاع‌رسانی عمومی درباره قانون الزام را یکی از پیش‌شرط‌های اجرای مؤثر آن دانست و گفت: قانون تصویب شده، مقررات مورد نیاز آن تدوین شده و اقدامات اجرایی نیز آغاز شده است؛ با این حال، آگاه‌سازی گسترده مردم درباره وجود قانون و مهلت‌های پیش‌بینی‌شده همچنان از موضوعاتی است که باید بیشتر مورد توجه قرار گیرد.
وی با اشاره به راه‌اندازی سامانه ماده ۱۰ برای ثبت ادعاها توضیح داد: پس از آغاز فعالیت این سامانه، افراد مشمول باید در مهلت‌های قانونی ادعاهای خود را ثبت کنند. در غیر این صورت، معاملات عادی آنها پس از پایان مهلت‌های تعیین‌شده با محدودیت‌های قانونی روبه‌رو خواهد شد.
وزیر دادگستری تأکید کرد: دارندگان سند رسمی باید معاملات خود را به‌صورت رسمی انجام دهند و افرادی که سند رسمی ندارند نیز لازم است برای دریافت سند و ثبت ادعاهای مربوط به املاک خود اقدام کنند.
رحیمی با تأکید بر ضرورت استفاده از ظرفیت‌های مختلف برای اطلاع‌رسانی عمومی گفت: صداوسیما، مساجد، پیام‌رسانی عمومی و سخنرانی‌ها می‌توانند در آگاه کردن مردم از الزامات قانون نقش داشته باشند تا کسی به‌دلیل ناآگاهی از مقررات یا مهلت‌های قانونی با مشکل مواجه نشود.
اصلاح قوانین برای تسهیل صدور سند رسمی
وزیر دادگستری در بخش دیگری از سخنانش به وجود برخی موانع قانونی در مسیر صدور سند اشاره کرد و گفت: برطرف کردن شماری از این مشکلات به اصلاح قوانین در مجلس شورای اسلامی نیاز دارد.
وی با اشاره به طرح اصلاح قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی ابراز امیدواری کرد که تصویب این اصلاحات در صحن علنی مجلس، موانع موجود را کاهش دهد و مسیر دریافت سند رسمی برای املاک مردم را هموارتر کند.
حضور مسئولان قضایی و تقنینی در همایش ملی قانون الزام
دومین همایش ملی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صبح روز شنبه با حضور حجت‌الاسلام حمزه خلیلی، معاون اول قوه قضاییه؛ امین‌حسین رحیمی، وزیر دادگستری؛ حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور؛ محمد سرگزی، رئیس کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس شورای اسلامی؛ و مهدی امیری اصفهانی، معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه برگزار شد.
