کارنامه دولت در حوزه مسکن

سهیلا یادگاری

بخش مسکن یکی از مهمترین بخش‌های اقتصادی در هر کشوری است و در کشور ما نیز این بخش سهم عمده‌ای از تولید ناخالص داخلی، سرمایه‌گذاری و اشتغال دارد و به عنوان محرک بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی عمل می‌کند در واقع رونق مسکن می‌تواند تأثیر قابل توجهی بر اقتصاد داشته باشد. مسکن در تشکیل سرمایه نیز سهم عمده‌ای دارد و حدود 20 تا 40 درصد از تشکیل کل سرمایه اقتصاد ایران را در سال‌های گذشته به خود اختصاص داده است. باتوجه به وابستگی حدود ۲۰۰ صنعت بزرگ و کوچک نظیر سیمان، آجر، آهن‌آلات، فولاد و... با صنعت ساختمان، طبیعی است که اگر این صنعت رونق بگیرد می‌تواند با رونق سایر صنایع وابسته اقتصاد ملی را رونق دهد. علاوه بر اقتصاد کلان، مسکن در اقتصاد خانوار نیز نقش حیاتی دارد و می‌توان گفت گرانترین کالایی است که خانوارها برای استفاده در طول زندگی خریداری می‌کنند.مسکن حدود 30 درصد از هزینه کل خانوار را به خود اختصاص می‌دهد. بر اساس قانون، تأمین مسکن برای اقشار جامعه بر عهده دولت است از این رو تمام دولت‌ها برنامه‌های ویژه‌ای برای این بخش دارند. چهاردهه برنامه‌ریزی مسکن در ایران به دلیل نداشتن نگرشی جامع و کاستی‌های فراوان نتوانسته این بخش را به جایگاه مناسب ارتقا دهد. برای رفع این کاستی‌ها تدوین برنامه جامع مسکن در سال 84 آغاز شد که حاصل آن نخستین سند جامع مسکن بود. بعد از سال 84 در 8 سال دولت نهم و دهم سیاست‌های بخش مسکن به مسکن مهر محدود شد که به این ترتیب بخش‌های عمده‌ای از برنامه‌های طرح جامع مسکن شکل اجرایی به خود نگرفت.

با توجه به اینکه بازار مسکن بزرگترین بازار اقتصادی ایران است و نزدیک به یک سوم سرمایه‌گذاری‌ها به این بخش اختصاص دارد دولت یازدهم بازنگری و به روز‌رسانی طرح جامع مسکن و اجرای برنامه‌های مختلف تأمین مالی این بخش را مد نظر قرار داد تا با ایجاد تحرک در این بخش بتواند اقتصاد کشور را از رکود فعلی خارج کند. رویکرد جدید تأمین مسکن کم درآمدها، مسکن حمایتی و مشارکتی، تأمین مالی با استفاده از توان بخش خصوصی و سپرده‌گذاری در صندوق‌های ساختمان از مهم‌ترین این اقدامات است.
ë مسکن مهر پرهزینه‌ترین مسکن حمایتی
پروژه مسکن مهر در سال 87 به منظور ساخت و واگذاری مسکن به گروه‌های کم درآمد شروع شد. از ابتدای طرح مسکن مهر تاکنون 44 هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی به متقاضیان و سازندگان آن پرداخت شده است. کل واحدهای مسکونی مهر پیش‌بینی شده 2 میلیون و 300 هزار واحد است که تاکنون 5/1 میلیون آن تکمیل شده است. این نوع مسکن از ابتدا برای اقشار کم درآمد در نظر گرفته شده بود اما عملاً در اختیار دهک‌های دیگر نیز قرار گرفت و بسیاری از کم درآمدها نتوانستند بهره‌ای از آن ببرند. مشکل دیگر این طرح بزرگ جانمایی آن است. ساخت انبوه خانه در نقاطی خارج از شهرها که زیر ساخت‌های مناسب نظیر آب، برق، مدرسه، بیمارستان و پاسگاه انتظامی ندارد هزینه این طرح را چند برابر کرد. چراکه هزینه این زیرساخت‌ها بسیار بیشتر از ساخت مسکن شد. ساخت مسکن مهر عمدتاً در مناطقی شروع شد که در حاشیه شهرها قرار داشت و امکانات زیربنایی کافی نداشت. برای همین هم بخشی از واحدهای مسکونی وقتی ساخته شدند، نه آب داشتند نه برق. و به همین خاطر انتقادها نسبت به این طرح بالا گرفت. برای تأمین هزینه مسکن مهر بانک مرکزی در دولت قبل ملزم به پرداخت هزینه ساخت شد. بانک مرکزی در کل 44 هزار میلیارد تومان را به مسکن مهر اختصاص داده که بیشترین منابع مالی برای یک طرح مسکن است و این حجم نقدینگی عامل اصلی افزایش تورم در سال‌های گذشته عنوان شده است. اما ادامه طرح در دولت جدید به خاطر تأمین زیرساخت‌ها به مبالغ بیشتری نیاز دارد. باوجودی که نیمی از کل اسکناس‌های چاپ شده درطول تاریخ ایران پای مسکن مهر ریخته شد، اما همچنان یک و نیم میلیون خانوار ایرانی در یک اتاق زندگی می‌کنند که این نشان می‌دهد سیاست مسکن مهر که خانه‌دار کردن کم درآمدها بود چندان موفق نبوده است اما دولت یازدهم اعلام کرده باوجود ایرادات زیادی که این طرح دارد به خاطر تعهد به مردم تکمیل همه واحدها و زیرساخت‌های مورد نیاز را انجام خواهد داد.
ë مسکن اجتماعی جایگزین مسکن مهر
دولت در نظر دارد همزمان با اتمام مسکن مهر طرح‌هایی برای ساخت مسکن اجرا کند که شامل تمام دهک‌ها می‌شود. مسکن اجتماعی (برای دهک‌های کم درآمد)، مسکن حمایتی (برای دهک‌های میانه) و مسکن مشارکتی(برای دهک‌های بالا) سه طرحی است که قرار است با روش‌های مختلف تأمین مالی به اجرا گذاشته شود. نگاه دولت به طرح‌های مسکن تا افق 1404 است. استفاده از تجربیات چند ساله اخیر و جلوگیری از تکرار اشتباهات مسکن مهر و ساخت مسکن با تبعات کمتر، از اهداف و برنامه‌های مسکن در سال‌های آتی است. از این رو وزارت راه و شهرسازی با همکاری وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و شورای عالی رفاه اجرای طرح‌های مسکنی دولت را بر عهده گرفته‌اند. ساخت مسکن برای کم درآمدها 4 دهک نخست را مستقیماً هدف قرار داده است. دو دهک نخست شاید نتوانند تسهیلات پرداختی را بازپرداخت کنند و نیازمند حمایت‌های جدی هستند بنابراین طبق آنچه دولت در نظر گرفته نیازی نیست مسکن حتماً به مالکیت این دو گروه در بیاید، بنابراین ساخت مسکن استیجاری یکی از راهکارهای مورد نظر است. دو دهک بعد با ارائه کمک از طرف دولت می‌توانند خانه‌دار شوند. بنابراین این 4 دهک جایگاه ویژه‌ای در برنامه‌های بخش مسکن دولت دارند. طرح‌های دولت برای ساخت مسکن بخشی از طرح‌هایی است که در طرح جامع مسکن به عنوان طرحی بالادستی برای ساخت و ساز در سال 84 تدوین شد اما عملاً اجرایی نشد. اکنون دولت با بازنگری در طرح جامع مسکن و به روز کردن آن برنامه‌های این طرح را مطابق با شرایط کشور تنظیم کرده است.
مسکن اجتماعی طبق الگوی مصرف مسکن و الگو‌سازی برای ساخت مسکن کوچک پیش‌بینی شده است. این نوع واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از الگوی مصرف مسکن (به طورمتوسط 50 متر مربع) است که توسط دولت تأمین می‌شود. این طرح با نام «تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد» برای ساخت سالانه ۱۲۵ هزار واحد مسکونی طراحی و تدوین شده که قرار است در طول ۶ سال به اجرا دربیاید. این طرح مجموعاً برای ۷۵۰ هزار واحد مسکونی شهری عملیاتی می‌شود، برنامه مشترک تأمین مسکن با همکاری دو وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و راه و شهرسازی انجام می‌شود؛ به این صورت که ساماندهی و تهیه گروه‌های هدف از سوی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی است و وزارت راه و شهرسازی نیز زمین مورد نیاز برای ساخت و ساز را تأمین می‌کند. تأمین منابع مالی این طرح نیز از محل‌ «یارانه‌های مسکن»، «مابه‌التفاوت نرخ سود تسهیلات»، «منابع داخلی وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و تعاون، کار و رفاه اجتماعی»، «تسهیلات بانکی»، «آورده متقاضیان» و «خیران مسکن‌ساز» در نظر گرفته شده است. طرح تأمین مسکن اقشار کم درآمد علاوه بر اینکه افراد تحت پوشش نهادهای حمایتی مانند کمیته امداد و بهزیستی را شامل می‌شود، گروه‌های دیگری که تحت پوشش نهادهای حمایتی نیستند اما از اقشار کم‌درآمد محسوب می‌شوند را نیز در بر می‌گیرد که شناسایی این گروه‌ها بر عهده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است. به دلیل نوع اقشاری که هدف طرح هستند قرار است از تمرکز واحدهای مسکونی در قطعات بزرگ جلوگیری شود بنابراین بخشی از تأمین زمین برای ساخت این واحدها در بافت فرسوده و شهرهای جدید و بخش دیگر در زمین‌های شهری انجام خواهد شد. طرح «مسکن‌اجتماعی» پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی است که پیشتر نیز در طرح جامع مسکن به آن پرداخته شده بود. با تقسیم‌بندی بازار تقاضای مسکن به سه گروه «مسکن‌آزاد»، «مسکن‌حمایتی» و «مسکن‌اجتماعی»: گروه اول بدون نیاز به کوچک‌ترین حمایت مالی دولت قادرند از بازار آپارتمان‌های معمولی خرید کنند، گروه دوم اما نیازمند پرداخت تسهیلات بانکی و تخفیف در هزینه‌های زمین و ساخت‌وساز هستند و گروه سوم همان مخاطب اصلی طرح‌های 100درصد حمایتی دولت محسوب می‌شوند که جزو دهک‌های پایین درآمدی قرار دارند، به طوری که اگر دولت ازآنها حمایت نکند، امکان خانه‌دارشدن آنها وجود ندارد. در ماهیت طرح مسکن‌مهر، محدودیتی برای دهک‌های درآمدی وجود نداشت به این معنی که اگر خانواری جزو دهک بالای 5 - دارای درآمد متوسط روبه‌بالا - محسوب می‌شد اما فاقد مسکن بود، می‌توانست از تسهیلات این طرح استفاده کند. حال اینکه در طرح مسکن‌اجتماعی، مخاطبان صرفاً جزو دهک‌های یک و 2 و حداکثر سه هستند.
مسکن‌اجتماعی طرح تجربه‌شده برخی کشورهای اروپایی در دوران بعد از جنگ‌جهانی دوم است و مطالعه‌ای که در سال‌های 74 تا 85 در وزارت مسکن ایران درباره مختصات این طرح صورت گرفت، نشان داد که در این کشورها توسط نهادهای عمومی مثل شهرداری‌ها، حجمی معادل 20 تا 30 درصد کل موجودی مسکن یک شهر یا کشور، آپارتمان اجاره‌ای ساخته شده و برای مدتی به خانوارهای اجاره‌نشین عضو دهک‌های پایین اجاره داده می‌شود. به این ترتیب در اصل طرح مسکن‌اجتماعی، موضوع مالکیت ارزانقیمت واحدهای مسکونی برای طرف تقاضا پیگیری و دنبال نمی‌شود و بنابراین این طرح به لحاظ پوشش نوع تقاضا - دهک‌های متوسط یا کم‌درآمد- با مسکن‌مهر اختلاف دارد.
در سال‌های دهه80، شکل ناقصی از طرح «مسکن‌اجتماعی» در قالب مسکن استیجاری و سپس اجاره به شرط تملیک در کشور به اجرا درآمد و بعد از آن، مسکن‌مهر باز هم به عنوان نمونه‌ای تاحدودی شبیه به مسکن‌ اجتماعی، عملیاتی شد. اما در ایران هرگز طرحی در قامت مسکن ‌اجتماعی با رعایت کامل ضوابط نهفته در اصل این طرح، اجرایی نشده است.
ë مسکن حمایتی برای اقشار متوسط رو به پایین
مسکن حمایتی نیز طرح دیگر دولت یازدهم در بخش مسکن است. این نوع مسکن با مساحتی معادل الگوی مصرف مسکن (متوسط 75 متر مربع) ساخته می‌شود و حمایت دولت از آن به صورت پرداخت بخشی از هزینه ساخت در قالب تسهیلات است. مسکن حمایتی برای دهک‌های ۳ و ۴ در نظر گرفته شده است. در این برنامه حمایت دولت به صورت پرداخت بخشی از تسهیلات برای ساخت مسکن خواهد بود. برآوردهای وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد حدود ۳۰ درصد از افراد جامعه درآمد بالا دارند و بدون نیاز به کمک می‌توانند واحد مسکونی بخرند، نزدیک به ۵۰ درصد مردم نیز درآمدهای متوسط دارند که می‌توانند با دریافت وام و پس اندازهای شخصی خانه بخرند و تنها حدود ۲۰ درصد افراد کم درآمد قادر به خرید مسکن نیستند که طرح مسکن اجتماعی این گروه را هدف قرار داده است اما دو گروه نخست جامعه هدف طرح مسکن مشارکتی هستند.
ë مسکن مشارکتی برای کسانی که سرمایه دارند
مسکن مشارکتی که برای اقشار متوسط و بالا در نظر گرفته شده است. نکته مهم در این طرح، این است که منابع مالی مورد نیازآن از سوی آورده متقاضیان و شرکت‌های خصوصی تأمین می‌شود به طوری که دولت منابعی مثل زمین دارد و چون اعتبارات کافی ندارد، از شرکت‌های خصوصی که بتوانند سرمایه‌گذاری کنند و مشارکتی در تولید مسکن یا در زمینه تجاری و خدماتی داشته باشند، کمک می‌گیرد. طبق این طرح، وقتی دولت و بخش خصوصی با هم قرارداد می‌بندند، در این قرارداد زمین در اختیار آن شرکت یا سرمایه‌گذار بخش خصوصی قرار می‌گیرد و با همدیگر کار نظارت را انجام می‌دهند و سهم آورده سرمایه‌گذار و دولت مشخص است.
در گذشته و هم‌اکنون کسانی هستند که با مراجعه به سازندگان زمین خود را برای ساخت مسکن در اختیار او قرار می‌دهند و به صورت مشارکتی بخشی از واحدهای ساخته شده به مالک و بخشی دیگر به سازنده تعلق می‌گیرد. در مسکن مشارکتی نیز از این شیوه استفاده می‌شود. مسکن مشارکتی یک طرح مردم محور است که دولت متقاضی را به بانک معرفی می‌کند و خود یک ناظر عالی است. ساخت این نوع مسکن بیشتر در شهرهای جدید مد نظر است.
از آنجا که کاربری مسکن اجتماعی باید داخل شهرهای اصلی باشد و چون در کلانشهرها زمین دولتی برای اجرای این طرح نیست، قابلیت اجرای آن هم وجود ندارد، لذا قرار است از مسکن مشارکتی در کلانشهرها – شهرهای جدید اطراف- بهره گرفته شود.
ë تأمین مالی ساخت مسکن
تأمین منابع مالی اجرای طرح‌های مختلف مسکن اهمیت زیادی دارد چون دولت قصد ندارد تأمین مالی اجرای این طرح‌ها را مانند مسکن مهر بر عهده بانک مرکزی بگذارد و نقدینگی و تورم را افزایش دهد. به همین منظور دولت راهکارهایی برای تأمین منابع طرح‌های مسکنی جدا از منابع بانکی طرح‌ریزی کرده است.
صندوق‌های سرمایه‌گذاری و بازار رهن ثانویه: ایجاد بازار رهن ثانویه با تشکیل صندوق‌های سرمایه‌گذاری از جمله برنامه‌های تأمین مالی طرح‌های مسکنی دولت است. صاحبنظران بازار مسکن معتقدند صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن می‌توانند همانند بازار ثانویه عمل کنند.
بازار رهن ثانویه، از جمله روش‌های مؤثر برای افزایش اعتبارات و سرمایه‌های بخش مسکن است. در روش بازار رهن ثانویه بانک منتظر بازپرداخت 15 ساله وام‌های ساخت نمی‌شود، بلکه بانک سند و وثیقه‌های وام‌گیرندگان را به شرکت‌های سرمایه‌گذاری زیر نظر خود ارائه می‌دهد و این شرکت‌ها در مقابل دریافت این وثیقه‌ها، بدهی افراد را به اقساط تبدیل کرده و به صورت اوراق بهادار منتشر می‌کنند. از این اصل اعتباری که بانک به افراد پرداخته است، به بانک بازگردانده شده و بانک مجدداً می‌تواند به تعداد دیگری از متقاضیان وام دهد. بدین جهت گفته می‌شود با اجرای رهن ثانویه مسکن، قدرت وام‌دهی بانک‌ها تا 12 برابر افزایش پیدا می‌کند. به طور خلاصه مکانیسم بازار مذکور به این ترتیب است که بانک‌هایی که نسبت به پرداخت تسهیلات جهت خرید یا ساخت مسکن اقدام می‌کنند در قبال تضمین بازپرداخت تسهیلات مذکور، اموال غیرمنقول فوق (ملک) را در رهن خود می‌گیرند که اصطلاحاً رهن اولیه نامیده می‌شود با رهن مذکور به یک ترتیب ملک در رهن جزو دارایی‌های بانک محسوب خواهد شد که در صورت پرداخت نشدن اقساط امکان صدور اجرائیه و مزایده ملک برای بانک فراهم می‌شود.
لیزینگ مسکن: لیزینگ یکی از روش‌های تأمین مالی برای افرادی است که نمی‌توانند دارایی خاصی را خریداری کنند. بر این اساس، لیزینگ مسکن با پرداخت مبلغی به خریدار مسکنی که پول ندارد، کمک می‌کند تا خانه‌ای را خریداری کرده و در ١٠ تا ١٥‌سال همانند اجاره‌بها نرخی را به این لیزینگ پرداخت کند تا درنهایت صاحب واحد مسکونی ‌شود. حسین عبده‌تبریزی، مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی روز گذشته از راه‌اندازی طرح لیزینگ مسکن از دو ماه آینده خبر داده و گفته است که سقف پرداخت ۵۰‌میلیون تومان تسهیلات برای خرید مسکن دست اول می‌تواند در وهله نخست مناسب باشد. لیزینگ یا فروش اقساطی مسکن سال‌هاست در کشورهای پیشرفته سابقه دارد. در این روش شرکت‌های لیزینگ می‌توانند با استفاده از آورده و دارایی متقاضیان، واحدهای مسکونی را با انتخاب از سوی متقاضی یا با انتخاب از سوی شرکت لیزینگ، از طریق تأمین مالی بخش عمده واحد مسکونی واگذار کنند.
راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان: اما سومین طرح دولت برای تأمین منابع مالی ساخت مسکن طرح صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان است؛ این طرح طرف عرضه را نشانه گرفته است. هر چند مدلسازی صندوق زمین و ساختمان از سال 86 در سازمان بورس اوراق بهادار وجود داشت اما این صندوق برای نخستین بار در کشورمان به طور رسمی در دولت یازدهم افتتاح شد و نخستین طرح خانه‌سازی صندوق با عنوان نسیم یک، برای ساخت60 واحد مسکونی واقع در شهرک گلستان شهرتهران (راه‌آهن)، کلید خورد. در این طرح، تنها دخالت دولت، ایجاد صندوق در بازار سرمایه است و سایر اقدامات از فروش سهام و ساخت و ساز گرفته تا فروش و واگذاری واحدها به عهده بخش خصوصی و هلدینگ‌های ساختمان‌سازی است. صندوق شروع خوبی برای افزایش عرضه مسکن است و دولت می‌تواند برای هر طرح خانه‌سازی که از طرف بخش خصوصی انجام می‌شود در بازار سرمایه یک صندوق تشکیل دهد و از طریق سرمایه مردم، انبوه‌سازی انجام شود. در این صندوق‌ها با اصلاح مقررات قبلی اختیارات مالک زمین طرح افزایش یافته‌ است و تا زمانی که سهم مالک از کل طرح در اکثریت باشد نسبت به سهام خود در تمام تصمیمات، قاعدتاً حق رأی و اختیار متناسب خواهد داشت. این امر مشوق خوبی برای مؤسسان است که قبلاً دغدغه کاهش اختیارات خود را پس از واگذاری زمین طرح به شخصیت حقوقی صندوق داشتند.
افزایش سقف وام خرید: افزایش وام خرید نیز یکی از برنامه‌های مهم دولت برای تقویت طرف تقاضا برای مسکن است که بتازگی به تصویب شورای پول و اعتبار رسید. بر این اساس از محل صندوق سرمایه‌گذاری بانک مسکن میزان وام خرید برای خانه اولی‌ها (کسانی که برای نخستین بار مسکن می‌خرند) در تهران 80 میلیون، شهرهای بزرگ 60 میلیون و شهرهای کوچک 40 میلیون تومان است که متقاضیان باید 50 درصد مبلغ وام را به مدت یک سال در بانک مسکن سپرده‌گذاری کنند.
شیوه دوم افزایش وام مسکن، افزایش وام 35میلیونی مسکن است. براین اساس برای دومین بار در دولت یازدهم (بار نخست مبلغ وام از 20 به 35 میلیون تومان رسید) با مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار سقف این وام هم تا 60 میلیون تومان افزایش یافت. امکان اعطای تسهیلات خرید و ساخت مسکن در سه بخش تعیین شده است به گونه‌ای که این وام به ازای هر واحد مسکونی در شهر تهران تا 60 میلیون تومان، شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت 50میلیون تومان و برای سایر مناطق شهری تا 40 میلیون تومان افزایش یافته است. علاوه بر افزایش قابل‌توجه سقف تسهیلات مسکن یکی از مهم‌ترین نکات مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار شکستن انحصار پرداخت وام مسکن به وسیله بانک مسکن است. بدین ترتیب با مصوبه شورای پول و اعتبار امکان اعطای تسهیلات خرید و ساخت به وسیله تمام بانک‌های دولتی و خصوصی از محل منابع خود فراهم شده است.
شرایط سپرده‌گذاری در حساب صندوق پس‌انداز یکم به این‌صورت است که دوره سپرده‌گذاری حداقل یک‌سال باشد و به ازای هر شش ماه یک برابر سپرده‌گذاری تسهیلات پرداخت می‌شود یعنی اگر فردی ۱۰ میلیون تومان سپرده‌گذاری کند در مدت یک‌سال می‌تواند ۲۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کند که با احتساب ۱۰ میلیون سپرده خود فرد، ۳۰ میلیون تومان می‌شود. ضمن اینکه به این سپرده سود تعلق نمی‌گیرد. مصوبه دوم شورای پول و اعتبار، اعطای وام خرید و ساخت مسکن از جانب بانک‌های تجاری دولتی و خصوصی بجز بانک‌های تخصصی به متقاضیان است. بر این اساس بانک‌های تجاری دولتی و خصوصی بجز بانک‌های تخصصی می‌توانند به متقاضیان در تهران ۶۰ میلیون تومان، در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۵۰ میلیون تومان و برای سایر مناطق شهری ۴۰ میلیون تومان وام خرید و ساخت مسکن پرداخت کنند. بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار، نرخ سود این‌گونه تسهیلات برای خرید مسکن ۲۱ درصد و برای مشارکت در ساخت مسکن حداکثر ۲۴ درصد است که در فروش اقساطی به ۲۱ درصد می‌رسد. البته مدت بازپرداخت تسهیلات خرید و ساخت مسکن این بانک‌ها به تفاهم میان متقاضی و بانک بستگی دارد.
ë موافقان و مخالفان طرح‌های مسکنی دولت چه می‌گویند؟
برنامه‌های مسکنی دولت منتقدانی هم دارد. بیشتر انتقاد آنان از اجرا نشدن برنامه‌ها است. منتقدان می‌گویند برنامه‌های مسکن طرح اجرایی ندارد و چارچوب‌های طرح جدید برای خانه دار شدن اقشار کم درآمد مشخص نیست. مهرداد بائوج لاهوتی عضو کمیسیون عمران مجلس در این مورد می‌گوید: هر دولتی در مورد مسکن سیاست‌های مربوط به خود را دارد دولت یازدهم با وجود انتقاد برنامه مشخص و جایگزینی برای این طرح ندارد و سیاست‌های شفافی در مورد تأمین مسکن اقشار پایین جامعه اجرا نشده است. برنامه‌ای که بتواند جایگزین طرح مسکن مهر باشد وجود ندارد. پیشنهادهایی در مورد مسکن اجتماعی بوده که به دلیل نبود منابع بانک مرکزی و بانک مسکن اعتبارات لازم را نداده‌اند. دولت یازدهم تاکنون برنامه مشخصی برای بخش مسکن ارائه نکرده و برنامه‌هایی هم که دارد در حد پیش نویس است و غیرقابل استناد است و اشکالات زیادی هم دارد. از سوی دیگر گروه‌های هدف در این برنامه‌ها مشخص نیست، اینکه در هر برنامه قرار است چه تعداد افراد را دربرگیرد یا اینکه این افراد توانایی پرداخت آورده اولیه را دارند یا خیر و بسیاری ابهام‌های دیگر. اقساطی که برای تسهیلات در نظر گرفته بسیار مبلغ زیادی است. در برخی برنامه‌ها بازپرداخت اقساط ماهانه حدود ماهانه یک میلیون و 800 هزار تومان است که باید تعیین کنیم کدام گروه‌های درآمدی می‌توانند این اقساط را پرداخت کنند.
انتقاد از نگاه دولت به مسکن مهر در حالی از سوی منتقدان مورد توجه قرار گرفته که دولت بارها اعلام کرده با وجود ضعف‌هایی که این طرح دارد به تکمیل تمام واحدهای باقیمانده مسکن مهر متعهد است و این واحدها را با زیرساخت‌های کامل تحویل می‌دهد.
در دولت قبل بسیاری از واحدهای مسکن مهر به‌صورت صوری افتتاح شد در حالی که زیرساخت‌های آن فراهم نبود اما دولت یازدهم تأکید کرده تا زیرساخت‌ها کامل نشود مسکن مهر را واگذار نمی‌کند. بنابر آمار وزارت راه و شهرسازی تاکنون یک میلیون و دویست و هشتاد هزار واحد مسکن مهر به متقاضیان تحویل داده شده است که 42 درصد آن در یک سال و نیم گذشته اتفاق افتاده است و دولت یازدهم در امر تحویل واحدها نسبت به بیش از پنج سال دولت قبل رشد قابل توجهی داشته داست. در حالی که در بیش از 5 سال دولت نهم و دهم 58درصد واحدها به متقاضیان تحویل داده شد.
محمود جهانی، کارشناس بازار مسکن انتقاد از برنامه‌های مسکنی دولت را بر پایه منطق نمی‌داند چون به عقیده او تمام برنامه‌هایی که دولت ارائه کرده جزو طرح‌های بالادستی مسکن است. به گفته جهانی همه راهبردهایی که وزارت راه و شهرسازی به عنوان برنامه‌های آتی بخش مسکن اعلام کرده در قانون ساماندهی و تولید و عرضه مسکن پایه‌گذاری شده است. در قانون ساماندهی دولت به ساخت یکسری مسکن‌ها مکلف شده و اسم این مسکن‌ها خیلی مهم نیست. مسکن اجتماعی یا حمایتی یا هر اسم دیگر. در برنامه ساماندهی برای دهک‌های یک و 2 ساخت مسکن با حمایت صددرصدی دولت در نظر گرفته شده است. برای این گروه باید مسکن ویژه‌ای تعریف کنیم که به صورت اجاره‌ای یا حتی رایگان در اختیار آنان قرار گیرد. در واقع به برنامه‌ای نیاز داریم که دهک‌های یک و 2 را پوشش دهد. در قانون ساماندهی اسم این مسکن، مسکن اجاره‌ای بود و الان وزارت مسکن اسم آن را مسکن اجتماعی یا حمایتی گذاشته است. همان طور که گفتم اسم اصلاً مهم نیست و مهم برنامه‌ای است که دولت برای تأمین مسکن این دهک‌ها دارد، حتی دستورالعمل اجرایی چنین برنامه‌ای نیز تدوین شده اما دولت وقت از این برنامه غفلت کرد و فقط به مسکن مهر پرداخت.