وام مسکن به کدام سو؟

اولين جلسه كميته مشترك بانك‌مركزي و وزارت راه‌وشهرسازي براي تدوين بسته عملياتي رونق مسكن قرار است امروز –طبقه گفته مشاور مالي وزير- برگزار شود تا مجموعه طرح‌هايي كه در اين وزارتخانه طي دو ماه اخير بابت تاسيس صندوق‌هاي سپرده‌گذاري مسكن در بانك‌ها و همچنين راه‌اندازي بازار رهن تهيه شده، با مقامات پولي‌وبانكي كشور در ميان گذاشته شود. آن‌طور كه وزير راه‌وشهرسازي پيش‌تر اعلام كرده بود، دولت براي آزادسازي پرداخت وام خريد مسكن، بنا ندارد به سيستم بانكي ارقامي را بابت مبلغ يا شرايط تسهيلات تكليف كند. اما واسطه‌هاي خريد و فروش انواع وام‌هاي خريد مسكن مي‌گويند: براي پاسخگو كردن بانك‌ها به متقاضيان‌ مسكن آن هم از كانال رسمي، لازم است سليقه و توان متقاضيان تسهيلات لحاظ شود.

در اين ميان مديرعامل فرابورس به عنوان مجري و ناظر در بازار رسمي عرضه اوراق 20ميليوني خريد مسكن گفت: بانك‌مركزي براي فعال كردن تقاضاي بالقوه در بازار مسكن و رونق بخشيدن به معاملات مصرفي، بهتر است سبدي از انواع تسهيلات خريد با مبالغ و دوره‌هاي بازپرداخت متنوع را طراحي كند تا دهك‌هاي مختلف درآمدي متناسب با نياز بتوانند تسهيلات ريز و درشت دريافت كنند.

در بازار غيررسمي وام خريد مسكن كه از 4 سال پيش با ممنوع‌كردن بانك‌ها در پرداخت اين وام، شكل گرفت، هم‌اكنون وام 100 ميليوني با نرخ بالاي 25درصد به شرط بازپرداخت حداكثر 5 سال داده مي‌شود. اين وام از جمله اولويت‌هاي وزارت راه‌و‌شهرسازي براي طرح در كميته‌مشترك است كه البته قرار است نرخ سود آن به حداكثر 14درصد و طول بازپرداخت به حدود 10سال تغيير پيدا كند تا دارندگان درآمدهاي متوسط در تهران بتوانند با دريافت آن اقدام به خريد كنند.

متقاضيان وام، چشم‌انتظار
هم‌اكنون خرید و فروش وام مسکن در بازارهای غیررسمی رنگ و بوی پاییزی به خود گرفته است. فعالان بازار وام مسکن می‌گویند متقاضیان برای ورود به بازار، چشم انتظار وضعیت بازار مسكن طي چند ماهه پایانی سال هستند. به گفته آنها، توافق به دست آمده در مذاکرات ژنو از يك‌سو و تدابير دولت براي ارائه بسته‌های جدید تسهیلات مسکن از سوي ديگر دو عامل مهم در تغییر شرایط فعلی بازار خرید و فروش وام خواهد بود.

اعلام خبر تدوین بسته‌های جدید تسهیلات مسکن از سوی تیم جدید مستقر در وزارت راه‌وشهرسازی در دو ماه گذشته سبب شد تا قدری متقاضیان بازار وام مسکن خرید یا فروش وام را به تعویق بیندازند و به امید ایجاد مسیری جدید در راه تسهیلات‌دهی بازار مسکن از بازار خارج شوند. در ادامه راه اما گرم شدن دور جدید مذاکرات ژنو و طولانی شدن تدوین بسته‌های جدید مالی بخش مسکن باز هم ورود متقاضیان به بازار را به تعویق انداخت.

یکی از فعالان بازار وام از کاهش درخواست متقاضیان برای خرید و فروش وام در 2 ماه گذشته خبر داد و گفت: در شرایط فعلی معاملات بازار وام راکد است. تقاضاي موثر برای خرید وام وجود ندارد و تعداد انگشت‌شماری از متقاضیان هم که به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند به دنبال فروش وام خود هستند. کاهش توان بازپرداخت وام‌ها از سوی خریداران و تغییر شرایط بازار سکه و دلار 2 عاملی بود که این فعال بازار در تحليل علت کاهش تعداد متقاضیان بازار وام مسکن عنوان کرد و افزود: بازار وام بیشتر به شرایط سایر بازارها به ویژه بازار ارز بستگی دارد، علاوه بر اين مردم در چند ماه گذشته بیشتر به نتیجه مذاکرات هسته‌اي چشم دوخته بودند.

فعال دیگری در خصوص نحوه فعالیت بانک‌ها در بازار وام مسکن اظهار کرد: با وجود موافقت دولت با آزادسازی وام خرید این نوع تسهیلات هنوز در لباس «وام مضاربه» ارائه می‌شود. علاوه بر این با توجه به توان پایین خریداران مسکن در شرایط فعلی بیشتر متقاضیان به دنبال وام‌های زیر 100 میلیون تومان هستند. او در توضیح علت تقاضای بیشتر برای وام‌های زیر 100 میلیون تومان گفت: بسیاری از وام‌های بالای 100 میلیون تومان با نرخ سود 26 تا 27 درصد با بازپرداخت یک دوره 3 تا 5 ساله ارائه می‌شوند که اقساط ماهانه آنها حداقل 3 میلیون تومان است و در توان عده زیادی از متقاضیان مصرفی بازار نیست.

تنوع بخشی در بسته تسهیلات مسکن
اعلام خبر تدوین بسته‌های جدید تسهیلات اگرچه بازار غیررسمی معاملات وام مسکن را راکد کرد، اما نتوانست وضعیت خرید و فروش اوراق وام مسکن در بازار رسمي فرابورس را تغییر دهد. مدیرعامل فرابورس با بیان اینکه وضعیت معاملات اوراق رهنی مسکن در 20 روز گذشته تغییری نداشته است، اظهار کرد: معاملات اوراق 20 میلیون تومانی مسکن در فرابورس روندی متعادل را سپری می‌کند.

امیرهامونی مدیرعامل فرابورس در پاسخ به این سوال که در شرایط کنونی تدوین چه نوع بسته تسهیلاتی شرایط بازار را با نیاز واقعی متقاضیان هماهنگ خواهد کرد؟ به «دنیای اقتصاد» گفت: مهم ترین نکته این است که بتوانیم تنوع لازم را در بخش ابزار و تسهیلات مسکن ایجاد کنیم. شاید متقاضیانی در بخش مسکن باشند که خواهان وام با دوره بازپرداخت کوتاه‌تر و مبلغ بالاتر باشند بنابراین اگر این نوع ابزار تدوین نشده باشد؛ باعث خروج این متقاضیان از بازار می‌شویم. او ادامه داد: از سوی دیگر ممکن است اقشاری متقاضی مسکن باشند، اما خواهان وام 100 میلیون تومانی نباشند و به مبلغی پایین‌تر با طول بازپرداخت طولاني‌تر نیاز داشته باشند، به همین دلیل به نظر می‌رسد تنوع بخشی در بازار تسهیلات مسکن موثر باشد.

هامونی با اشاره به موضوع انتشار خبر «افزایش وام خرید مسکن و صندوق‌های سپرده‌گذاری» تصریح کرد: بحث اوراق رهنی مسکن با موضوع تسهیلات مسکن متفاوت است. تقویت بازار رهنی از جمله سیاست‌های انبساطی بازار است که منجر به تقویت قدرت خرید و افزایش دوره پرداخت اقساط (از 10 به 20 سال) می‌شود.

 او اضافه کرد: مهم‌تر اینکه اگر به فرض بانک مسکن بپذیرد که در قالب صندوق‌های سپرده‌گذاری وام اعطا کند، می‌تواند از محل اقساط پرداخت شده منبع جدیدی برای پرداخت وام‌های جدید پیدا کند و از این طریق قدرت وام دهی خود را بالا ببرد. او به ابزار «اوراق بهادار با پشتوانه وام» و «اوراق بهادار با پشتوانه دارایی» اشاره کرد و افزود: این دو ابزار که نوع دوم شبیه تسهیلات مسکن است به همراه تقویت تسهیلات مسکن در بورس می‌تواند بسته تسهیلات ارائه شده را با نیاز واقعی بازار هماهنگ‌تر کند.

به گفته هامونی، در شرایط فعلی که نیاز به مسکن وجود دارد؛ اما توانایی خريد از سوی متقاضیان وجود ندارد می‌توان از طریق تنوع‌بخشی به بسته تسهیلات بخش مسکن تقاضای بالقوه بازار را به بالفعل تبدیل کرد. هامونی با بیان اینکه بازار سرمایه پذیرای اجرای بسته‌های جدید تدوین شده در بخش تسهیلات خواهد بود پیشنهاد داد: به عنوان مثال برای تقویت تسهیلات مسکن در بورس می‌توان از طریق تغییر نرخ سود، ميزان وام یا زمان بازپرداخت وام را برای شرايط مالي متقاضیان تنظيم و ارتباط وام خريد مسكن با بازار تقاضا را در يك سطح واقعي و كاربردي تعريف كرد.

منبع:روزنامه دنیای اقتصاد