بازگشت طراح «پاك» به وزارت‌مسكن؟

اسامي زيادي در دست‌كم يك‌ماه اخير به عنوان گزينه‌هاي مدنظر رييس‌جمهور منتخب براي پست «وزير راه‌وشهرسازي» سر زبان‌ها افتاد؛ از محمدباقر قاليباف گرفته تا برخي اعضاي جديد شوراي‌شهر تهران و حتي يكي دو نفر از نمايندگان مجلس و بالاخره علي نيكزاد اولين وزير راه‌وشهرسازي.

اما از ميان حداقل 8 نفر از اين افراد -كه مشخصات كامل آنها در شماره يكم تيرماه «دنياي‌اقتصاد» نيز منتشر شد- طبق آنچه اخيرا خبرنگار «دنياي‌اقتصاد» كسب اطلاع كرد، نام يكي از گزينه‌ها تقريبا نهايي شده طوري كه دو روز پيش خبر رسيد گروهي از كارشناسان و مديران امور مسكن در وزارت راه‌وشهرسازي مجموعه گزارش‌هايي درباره آخرين وضعيت بازار مسكن و ميزان پيشرفت برنامه‌هاي دولت فعلي در اين بخش را آماده كرده‌اند و منتظرند اين هفته به فردي كه از او به عنوان محتمل‌ترين گزينه براي وزارت راه‌وشهرسازي نام برده مي‌شود، تحويل دهند.

«عباس آخوندي» وزير مسكن دولت سازندگي در سال‌هاي 72 تا 76 همان فردي است كه گفته‌ مي‌شود قرار است دوباره به دولت برگردد، اما اين بار در نقش وزير راه‌وشهرسازي براي مدتي كوتاه تا اگر خواسته مشاوران اقتصادي رييس‌جمهور منتخب درباره تفكيك وزارت مسكن و وزارت راه‌وترابري خيلي زود در مجلس راي بياورد، «آخوندي» در نهايت وزير مسكن كابينه يازدهم شود.

هر چند هنوز گمانه‌زني‌ها درباره «ابقاء» علي نيكزاد در وزارت راه‌وشهرسازي با اين هدف كه دولت جديد بتواند به همه تعهدات دولت قبلي در خصوص خانه‌دار كردن حداقل نيم‌ميليون خانوار پيش‌خريدار مسكن‌مهر –از كل دو ميليون پيش‌خريداري كه بخشي از آنها تاكنون واحدهاي مسكوني‌مهر را تحويل گرفته‌اند- جامه عمل بپوشاند، به قوت خود باقي است، اما قطعيت در بيان خبر مربوط به انتخاب عباس‌آخوندي از طرف مطلعان از يك‌سو و هماهنگي بين جريان فكري اين گزينه و دولت جديد از سوي ديگر، ميزان احتمال مربوط به «ابقاء» را پايين آورده است.

در اين صورت چنانچه نام عباس‌آخوندي در ليست نهايي كابينه يازدهم، براي وزارت مسكن نهايي شده باشد، اين انتخاب سرمنشاء يكسري تغيير و تحولات اساسي (به اندازه 180 درجه چرخش در سياست‌هاي دولتي) در بازار مسكن خواهد بود.

اعتقاد به «وام خريد»
گزارش «دنياي‌اقتصاد» از سوابق اجرايي عباس‌آخوندي در وزارت مسكن سال‌هاي مياني دهه70 و همچنين آثار به جا مانده از آن زمان در بازار مسكن حاكي است: آخوندي به دو موضوع در ارتباط با متقاضيان مسكن اعتقاد داشت و با استفاده از يك طرح به دنبال تامين دو ابزار اصلي مورد نياز خريداران مسكن -شامل وام خريد و قدرت خريد- بود.

آخوندي با تدوين طرح «پاك» در سال72 سياست تامين مسكن از طريق «پس‌اندازهاي مردمي»، «انبوه‌سازي» و «كوچك‌سازي» را آماده اجرا كرد.

مبناي اين طرح را ساخت «انبوه» واحدهاي مسكوني با متراژ «كوچك‌» از طريق تامين‌مالي توسط «پس‌انداز»هاي مردمي در بانك‌ها تشكيل مي‌دهد.

هر چند امروز آمار رسمي و مرجع درباره اينكه در 4سال دولت دوم سازندگي چه تعداد واحدمسكوني در سطح كشور در قالب طرح «پاك» ساخت شده است، وجود ندارد يا قابل دسترس نيست، اما در طول سال‌هاي اخير قديمي‌هاي وزارت مسكن، شهرت آخوندي را به طرح «پاك» گره زدند و حتي شخص آخوندي دو سال پيش در نقد طرح مسكن ‌‌مهر، از محاسن طرح پاك براي جايگزين كردن آنها با يكديگر، گفت. گفته مي‌شود در سال‌هاي 72 تا 76، تحت‌تاثير تفكر كوچك‌سازي ميانگين متراژ ساخت‌وساز‌هاي مسكوني از 150 مترمربع در هر واحد به 125 مترمربع كاهش پيدا كرد.

آخوندي معتقد است: بدون پس‌انداز‌هاي مردمي، امكان توسعه بخش مسكن و خريد مسكن وجود ندارد و سهم قيمت مسكن در سبد هزينه‌ خانوارها به قدري بالا است كه اگر كاهش پيدا كند، قدرت خريد خانوارها در ساير حوزه‌ها افزايش مي‌يابد.

آخوندي همچنين بر «تحريك طرف تقاضا در بازار مسكن هنگام ركود» نيز اعتقاد دارد و برعكس دولتمردان فعلي كه سياست تحريك تقاضا را چاشني آني براي جهش قيمت مسكن مي‌دانند، براين عقيده است كه مي‌توان تقاضاي غيرموثر در دوره ركود مسكن را با دادن وام، خانه‌دار كرد.
در اواخر دوره‌اي كه آخوندي در وزارت مسكن حكمفرمايي مي‌كرد، بانك‌ها تا سقف 7 ميليون تومان وام خريد به متقاضيان پرداخت مي‌كردند كه با توجه به ميانگين 15 ميليون توماني قيمت يك واحد مسكوني 100 متري –مساحت مورد علاقه آن زمان- اين امكان براي خريداران وجود داشت كه تا 50 درصد قدرت خريدشان را از طريق تسهيلات بانكي شارژ كنند.

با اين حال اين سوال امروز مطرح است كه آيا هم‌اكنون براي شارژ قدرت خريد معمولي‌ترين واحد مسكوني به قيمت متوسط 150 ميليون تومان، امكان پرداخت 75 ميليون تومان وام بانكي يعني 5/3 برابر سقف فعلي تسهيلات، وجود دارد؟

«نه» به مسكن استيجاري
فردي كه محتمل‌ترين گزينه براي تصدي پست وزارت راه‌وشهرسازي از او نام برده مي‌شود، در گذشته با طرح را «مسكن‌‌استيجاري» مخالف بود و اجراي اين طرح را كه در دست‌كم 8سال اخير، تعليق شد چندان موثر در بازار نمي‌داند.

در سال‌هاي وزارت عباس آخوندي، برنامه دولتي ساخت‌وسازهاي مسكوني عمدتا از طريق مشاركت با انبوه‌سازان از محل زمين‌هاي دولتي جلو رفت طوري كه سياست ساخت مشاركتي بين دولت از محل زمين و انبوه‌سازان از محل تامين هزينه ساخت، تاكنون نيز در اين وزارتخانه در حال اجراست.

نقد جدي به سياست «تراكم‌فروشي»
آخوندي به شدت بر نحوه اداره شهر تهران نقد دارد و تامين درآمد از طريق تراكم‌فروشي در شهرداري براي اداره پايتخت را نوعي فروش قوانين و مقررات شهري تلقي مي‌كند.

آخوندي كه دوره وزارتي او در دهه70 مصادف شد با راه‌اندازي طرح تراكم‌فروشي در تهران، معتقد است: تهران بيش‌از اين گنجايش پذيرش جمعيت را ندارد و اگر در سال‌هاي اخير توسعه‌فيزيكي پيدا نمي‌كرد، شهرهاي جديد اطراف قابليت داشتند جمعيت متقاضي مسكن را جذب خود كنند.
قيمت مسكن در زمان آخوندي

معمولا مردم و كارشناسان اقتصادي، نتيجه برنامه‌ريزي و سياست‌گذاري‌هاي دولت‌ها در بخش مسكن را از طريق ميزان تقويت يا افت قدرت خريد تقاضا در بازار مسكن به‌واسطه نرخ رشد قيمت‌ها، مورد سنجش قرار مي‌دهند.

در 4 سال وزارت عباس آخوندي، ميانگين قيمت مسكن در تهران سالي 38 درصد افزايش پيدا كرد به‌طوري‌‌كه رشد 10 درصدي قيمت در سال72 و سپس 13 درصد در سال73، قيمت هر مترمربع واحد مسكوني را به مرز 60 هزار تومان رساند و سرانجام با رشد 59 درصدي در سال74 و 70 درصدي در سال75، ميانگين قيمت به متري 155 هزار تومان رسيد. در سال پاياني دولت سازندگي، نرخ رشد قيمت مسكن با فاصله زيادي از نرخ تورم 23درصدي فاصله گرفت كه البته صرف‌نظر از اين مقايسه، در آن سال‌ها به‌واسطه تسهيلات بانكي پرقدرت، امكان خريد كماكان براي متقاضيان وجود داشت.
رشد سرمايه‌گذاري بخش‌‌خصوصي

بازار ساخت‌وساز مسكن در سال‌هاي دهه70 برعكس اين سال‌‌ها كه تحت‌تاثير ساخت مسكن‌مهر قرار گرفته، كاملا در اختيار بخش‌خصوصي بود؛ طوري كه بازخواني يكي از مصاحبه‌هاي وزير مسكن وقت نشان مي‌دهد، دولت در آن زمان حضور موثري در بازار انبوه‌سازي نداشت و بازار تعيين‌كننده قيمت بود.

با اين حال، ساخت‌‌وساز در 4سال وزارت آخوندي 61 درصد در كل‌كشور افزايش پيدا كرد و 723 هزار واحد مسكوني در كل‌ سا‌‌ل‌هاي 72 تا 76 ساخته شد.

بازسازي رفتار در بنگاه‌هاي املاك
آخوندي علاوه بر نقد سياست‌هاي مديريت شهري تهران، نسبت به رفتار مشاوران‌املاك در مقام يك واسطه‌گر در بازار مسكن نيز انتقادهايي را وارد مي‌داند.

آخوندي اخيرا در مصاحبه‌اي با «دنياي‌اقتصاد» درباره اينكه مشاوران‌املاك همزمان منافع دو طرف معامله را هدايت مي‌كنند و از هر دو طرف دستمزد –پورسانت- دريافت مي‌كنند، ايرادهايي را مطرح كرده بود.