پیامدهای مهاجرت مستاجران به مناطق ارزان تر

دنیای اقتصاد نوشت : عوارض مهاجرت اجباری مستاجرها به مناطق ارزان‌‌‌تر، به محو فاصله منطقه‌‌‌ای اجاره‌‌‌بهای شمال و جنوب پایتخت منجر شده است. رخدادی که از یک تغییر بزرگ در نسبت اجاره‌‌‌بهای مسکن مناطق اول تهران به مناطق آخر پایتخت حکایت دارد و نشان می‌‌‌دهد اجاره‌‌‌بهای پایین‌‌‌شهر به کمترین فاصله نسبت به اجاره‌‌‌بهای مناطق نیمه شمالی تهران رسیده است.

تازه‌‌‌ترین تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» درباره وضعیت بازار اجاره مسکن در مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران نشان می‌‌‌دهد، فاصله متعارف و معمول بین سطوح پیشنهادی اجاره‌‌‌بها در مناطق نیمه شمالی و نیمه جنوبی شهر تهران محو شده است و این عارضه، به دنبال تشدید موج مهاجرت اجباری مستاجرها از مناطق بالاتر به محله‌‌‌های پایین‌‌‌تر شهر، ایجاد شده است.

 

منشأ عارضه جدید بازار اجاره
اوایل تابستان، دنیای اقتصاد، در گزارشی از یک عارضه جدید در بازار اجاره مسکن خبر داد. طیفی از مستاجرهای ساکن در محله‌‌‌های نیمه شمالی تهران، امسال، حتی با تورم صفر نیز توان مالی برای سکونت در واحدهای استیجاری این مناطق را از دست دادند.

علت این موضوع تورم عمومی بالا و رشد محسوس هزینه‌‌‌های خانوار(رشد هزینه کالاها و خدمات مصرفی خانوار) اعلام شد. در این گزارش که با عنوان «شکست جدید از اجاره‌‌‌بها»، تیرماه امسال در همین صفحه منتشر شد، از این عارضه جدید در بازار اجاره رمزگشایی شد. تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از وضعیت بازار اجاره مسکن مناطق مختلف شهر تهران(محله‌‌‌های شمالی و جنوبی پایتخت) در آن زمان نشان داد تاب‌‌‌آوری مستاجرهای پایتخت، حتی برابر «رشد صفر اجاره‌‌‌بها در ۱۴۰۲» هم کم شده است.

پشت‌‌‌صحنه نوع تازه‌‌‌ای از مهاجرت بین منطقه‌‌‌ای اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها در تهران نشان داد، مستاجرهای دهک متوسط رو به بالا تحت‌تاثیر چند عامل مخرب توان اجاره‌‌‌نشینی، قبل از مواجهه با موجر برای تمدید قرارداد، در فکر «جابه‌‌‌جایی به مناطق پایین» هستند؛ چون عمدتا «توان پرداخت مبالغ اجاره ۱۴۰۱» در سال‌جاری را ندارند.تورم عمومی بالا، تورم مسکن شدید و سرریز شدن تقاضا در بازار اجاره مهم‌ترین عوامل ایجاد شکل تازه‌‌‌ای از مهاجرت اجباری بین‌‌‌منطقه‌‌‌ای مستاجرهای تهرانی در تابستان امسال بود.

تا قبل از تابستان امسال، دو شکل متفاوت از مهاجرت اجباری مستاجرها تحت‌تاثیر رشد شدید قیمت و اجاره‌‌‌بهای مسکن رقم خورد که یک شکل آن مهاجرت از مناطق میانی به مناطق جنوبی پایتخت و شکل دیگر، مهاجرت از مناطق متوسط و محله‌‌‌های جنوبی تهران به حومه پایتخت(به‌خصوص کرج و شهرهای جدید مانند پرند وپردیس) بود. اما در شکل جدید، تحقیقات میدانی، ابتدای تابستان امسال از شروع مهاجرت دهک‌‌‌‌‌‌‌‌‌های متوسط رو به بالای مستاجر از مناطق شمالی به مناطق میانی شهر خبر داد. هم‌‌‌اکنون، عوارض این رخداد تابستانی در بازار مسکن خود را در شکل محو شدن فاصله منطقه‌‌‌ای متعارف بین اجاره‌‌‌بهای مناطق نیمه شمالی تهران با محله‌‌‌های جنوبی پایتخت نشان می‌‌‌دهد.


این عارضه، بعد از مهاجرت گروه‌‌‌های آسیب‌‌‌پذیرتر مستاجر در مناطق میانی و جنوبی تهران به محله‌‌‌های پایین‌‌‌تر یا حومه، شکل تازه‌‌‌ای از مهاجرت ملکی بعد از دوره جهش قیمت مسکن که از سال 97 در پایتخت آغاز شد را رقم زد؛ رویدادی که هم‌‌‌اکنون نشان می‌‌‌دهد، عملا فاصله بین اجاره‌‌‌بهای مسکن در مناطق شمالی با مناطق میانی و در برخی موارد حتی محله‌‌‌های جنوبی از بین رفته یا به کمترین میزان خود رسیده است.

کورس بین‌‌‌منطقه‌‌‌ای اجاره
تازه‌‌‌ترین تحقیقات میدانی انجام شده از سوی دنیای اقتصاد در خصوص وضعیت پاییزی بازار اجاره مسکن شهر تهران در حالی نشان‌دهنده محو فاصله متعارف اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی موجران در محله‌‌‌های شمالی و مناطق جنوبی پایتخت است که بررسی‌‌‌ها نوعی کورس بین‌‌‌منطقه‌‌‌ای اجاره‌‌‌بها در تهران را نشان می‌‌‌دهد. در یک نمونه، سه منطقه پرتقاضا به لحاظ معاملات اجاره مسکن واقع در شمال غرب، غرب و جنوب غربی تهران مورد بررسی قرار گرفته‌‌‌اند.

برآوردهای دنیای اقتصاد از به حداقل رسیدن فاصله متوسط اجاره‌‌‌بهای درج شده در فایل‌‌‌هایی که طی روزهای اخیر به بازار اجاره این سه منطقه غربی تهران عرضه شده است، خبر می‌‌‌دهد.نسبت اجاره‌‌‌بهای مسکن منطقه 5 شهر تهران به منطقه 22، در سال 96 یعنی یکسال قبل از شروع دوره جهش اخیر قیمت مسکن در پایتخت، حول و حوش 1.5 بود. به این معنا که متوسط اجاره‌‌‌بهای مسکن در منطقه 5 پایتخت 1.5 برابر متوسط اجاره‌‌‌بها در منطقه 22 بود.

اما هم‌‌‌اکنون رصد سطح اجاره‌‌‌بها در فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار اجاره این دو منطقه نشان از کاهش محسوس فاصله اجاره‌‌‌بها بین آنها و رسیدن عدد حاصل از این نسبت به 1.05دارد. این نسبت تازه عملا نشان‌دهنده آن است که سطح میانگین اجاره‌‌‌بها در فایل‌‌‌هایی که این روزها به بازار مسکن منطقه22 شهر تهران عرضه شده است در فاصله حداقلی با متوسط اجاره‌‌‌بهای درنظر گرفته شده برای واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار اجاره منطقه 5 قرار گرفته است و عملا در حال رسیدن به آن است.

برآورد نسبت اجاره‌‌‌بهای مسکن منطقه5 به اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی منطقه9 پایتخت نیز این موضوع را نشان می‌‌‌دهد. در حالی که منطقه5 شهر تهران پرتقاضاترین منطقه به لحاظ معاملات مسکن(خرید واجاره) است، منطقه9 نیز یکی از پرتقاضاترین مناطق بازار مسکن تهران و جزو مناطق نیمه جنوبی پایتخت محسوب می‌شود. نسبت اجاره‌‌‌بهای مسکن بین این دو منطقه (منطقه 5 به منطقه 9) در سال 96(قبل از جهش)، نیز عدد 1.5 بود؛ یعنی متوسط اجاره‌‌‌بهای مسکن در منطقه 5 تهران نسبت به منطقه 9 پایتخت در سال قبل از جهش قیمت مسکن، 1.5 برابر بود اما این نسبت هم‌‌‌اکنون و براساس فایل‌‌‌های موجود که طی روزهای اخیر به بازار اجاره این دو منطقه عرضه شده به عدد 1.1 رسیده است. این برآوردها نشان می‌‌‌دهد اختلاف بین‌‌‌منطقه‌‌‌ای اجاره‌‌‌بها، عملا محو شده است.

 

پیام رخداد پاییزی اجاره‌‌‌بها
در شرایطی که تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد واظهارات فعالان بازار اجاره مسکن از کاهش تعداد قراردادهای جدید اجاره در مناطق شمالی، افزایش مهاجرت بین‌‌‌منطقه‌‌‌ای از شمال به جنوب تهران و همچنین محو فاصله متعارف بین اجاره‌‌‌بهای محله‌‌‌های بالا و پایین شهر خبر می‌‌‌دهد، این وضعیت یک پیام مهم از بازار اجاره پایتخت مخابره می‌‌‌کند.

نتایج بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد، یک علت مهم در محو فاصله متعارف بین اجاره‌‌‌بهای شمال و جنوب تهران دخیل بوده است و آن افزایش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در محله‌‌‌های جنوبی نسبت به تورم اجاره مناطق شمالی، تحت‌تاثیر خارج شدن بازار اجاره محله‌‌‌های بالاتر از توان مالی خانوارهای مستاجر در این مناطق و مهاجرت اجباری آنها به محله‌‌‌های ارزا‌‌‌ن‌‌‌تر در جنوب پایتخت است. همین هجوم تقاضا از بازار اجاره نیمه شمالی تهران به محله‌‌‌های واقع در نیمه جنوبی، منجر به رشد بیشتر اجاره‌‌‌بها در این محله‌‌‌ها شده است؛

از سوی دیگر، تحت‌تاثیر ناتوانی مستاجرها از تامین هزینه‌‌‌های اجاره‌‌‌نشینی در طیف قابل‌توجهی از اجاره‌‌‌نشین‌‌‌های نیمه شمال تهران، عملا کشش بازار اجاره این مناطق و محله‌‌‌ها برای پذیرش سطوح بالاتر اجاره‌‌‌بها، از بین رفته است. بنابراین محو فاصله متعارف بین اجاره‌‌‌بهای مسکن محله‌‌‌های مصرفی نیمه شمالی و محله‌‌‌های جنوبی تهران، نه در اثر کاهش سطح اجاره‌‌‌بها در محله‌‌‌های نیمه شمالی بلکه به واسطه رشد بیشتر اجاره‌‌‌بها در مناطق جنوبی پایتخت در نتیجه افزایش تقاضا در بازار این مناطق، رقم خورده است. به طوری که برخی فعالان بازار اجاره مسکن در منطقه 5 و 9 شهر تهران به دنیای اقتصاد اعلام کردند که هم‌‌‌اکنون صحبت از آن است که اجاره در مناطق مختلف شهر تهران(محله‌‌‌های مصرفی نیمه شمالی ومناطق جنوبی) یکسان شده است.

اجاره‌‌‌بها چند بود؛ چند شد؟
برآوردهای دنیای اقتصاد نشان می‌‌‌دهد میانگین اجاره‌‌‌بهای ماهانه هر مترمربع مسکن معمولی و مصرفی (بر حسب تبدیل کل اجاره‌‌‌بها به اجاره‌‌‌بهای ماهانه)، در سال 96 در منطقه5 تهران معادل 30‌هزار تومان بوده است. این میزان در منطقه 9 حول و حوش 20‌هزار تومان و در منطقه 22 حدود 20‌هزار و 200‌هزار تومان بود. هم‌‌‌اکنون و براساس اطلاعات قیمتی درج شده در فایل‌‌‌های موجود بازار اجاره این میزان در منطقه 5 (در محله‌‌‌های معمولی و پرتقاضا مثل بلوار فردوس) برای آپارتمان‌‌‌های کم‌‌‌سن به مترمربعی حدود 290‌هزار تومان رسیده است.

در منطقه 9 برای موارد مشابه به 260‌هزار تومان و در منطقه 22 به حول وحوش 270‌هزار تومان رسیده است. این اعداد نشان‌دهنده کم شدن محسوس فاصله اجاره‌‌‌بها بین این مناطق هستند. هم‌‌‌اکنون متوسط اجاره‌‌‌بهای ماهانه هرمترمربع مسکن معمولی استیجاری در منطقه 12 شهر تهران(منطقه مرکزی پایتخت که می‌توان از آن به عنوان تهران‌‌‌قدیم نیز یاد کرد) به 250 تا 260‌هزار تومان رسیده است. این کاهش فاصله منطقه‌‌‌ای اجاره‌‌‌بها در شرایطی رخ داده است که امسال بازار اجاره پایتخت، تورم کمتری نسبت به بازار اجاره دو سال قبل تجربه می‌‌‌کند.

بررسی‌‌‌های دنیای اقتصاد نشان می‌‌‌دهد در حالی که دو سال گذشته به طور متوسط در هر سال اجاره‌‌‌بها در تهران حول و حوش بیش از 40‌درصد رشد کرد و در برخی از ماه‌‌‌ها حتی از 50‌درصد نیز فراتر رفت اما امسال تورم تابستانی اجاره مسکن نسبت به تابستان پارسال حول و حوش 30‌درصد بوده است. این موضوع تحت‌تاثیر کاهش قیمت مسکن به دنبال آرامش تابستانی بازارهای موازی و همچنین سرریز شدن ظرف رشد قیمت در بازار اجاره به دلیل ناتوانی مالی مستاجرها برای ثبت مجدد قله‌‌‌های تورمی در این بازار، رقم خورده است.

 

تغییر هدف خانه‌‌‌اولی‌‌‌های جنوب‌‌‌شهر
تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد در عین حال نشان‌دهنده تغییر بازار هدف خانه‌‌‌اولی‌‌‌های جست‌‌‌وجوگر در محله‌‌‌های جنوبی تهران است. واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن در محله‌‌‌های جنوبی پایتخت به دنیای اقتصاد اعلام کردند: بازار اجاره در محله‌‌‌های جنوبی تهران پاییز امسال برخلاف تعداد قابل‌توجهی از محله‌‌‌های شمالی پایتخت، پرتقاضاست. ضمن آنکه طیفی از خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها (زوج‌‌‌های جوان) که موارد مشابه آنها در سال‌‌‌های قبل با هدف خرید مسکن از محله‌‌‌های نیمه شمالی تهران به این محله‌‌‌ها مهاجرت می‌‌‌کردند هم‌‌‌اکنون به عنوان متقاضی بازار اجاره به این مناطق وارد می‌‌‌شوند.

 

فایل‌های لوکس روی «نردبان»
در حالی که واسطه‌های معاملات اجاره مسکن در مناطق جنوبی از گرم بودن تنور بازار پاییزی اجاره خبر می‌دهند، مدت زمان رسوب فایل اجاره در مناطق شمالی به خصوص محله‌های لوکس افزایش یافته است. طیف وسیعی از مالکان این واحدها ناچارند هر روز با پرداخت پول آگهی خود را به طور مجدد منتشر کرده و ارتقا دهند این قابلیت در سایت‌ها و استارت‌آپ‌های بازار‌یابی ملکی به سرویس «نردبان» معروف است.

 

نسبت متفاوت رهن واجاره در مناطق
تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد همچنین نشان می‌‌‌دهد در حالی که وزن فرمول «رهن واجاره» نسبت به «رهن کامل» در همه مناطق بیشتر است، اما یک تفاوت ویژه در این مورد بین مناطق نیمه شمالی و محله‌‌‌های جنوبی پایتخت رصد می‌شود. به طور متوسط، وزن رهن به اجاره‌‌‌ماهانه در مناطق نیمه شمالی پایتخت به‌خصوص مناطق یک تا 3، کمتر است؛ یعنی مالکان اجاره ماهانه بیشتری طلب می‌‌‌کنند. این نسبت در محله‌‌‌های جنوبی معکوس است؛ یعنی وزن بیشتر رهن نسبت به اجاره ماهانه!

راه بازگشت آرامش به بازار
اگرچه شرایط فعلی نشان‌دهنده از دست رفتن فاصله متعارف اجاره‌‌‌بهای شمال و جنوب پایتخت است اما این فاصله متعارف در صورت تحقق دو شرط مهم می‌تواند احیا شود. شرط اول آن است که مسیر دسترسی به مسکن به گونه‌‌‌ای طراحی و اجرایی شود که بخشی از تقاضای رشد یافته اجاره‌‌‌نشینی به دلیل از دست رفتن استطاعت خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها برای خرید آپارتمان، از طریق خانه‌‌‌دار شدن آنها، کاهش یابد. از سوی دیگر، لازم است تورم عمومی کنترل شده و سرعت رشد هزینه‌‌‌های خانوارها به حدی کم‌‌‌ شود که به مرور مستاجرهایی که ناچار به مهاجرت اجباری به مناطق ارزان‌‌‌تر شدند بتوانند به طور مجدد به مناطقی که پیش از این در آن ساکن بوده‌‌‌اند برگردند.