رکورد رشد هزینه اجاره‌نشینی در ماه اول اجرای «اجاره‌نامه دستوری» / در ماه اول تابستان رشد اجاره‌‌بها در تهران به ۴۷٪ و تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در کشور به ۵۲٪ رسید

دنياي اقتصاد : «اجاره‌نامه دستوری» هم به سرنوشت «اجاره‌بهای دستوری» دچار شد؛ شکست سیاست مداخله‌گرانه در بازار با هدف کمک به مصرف‌کننده که در نهایت باعث زیان مصرف‌کننده می‌شود. ابتدای تابستان امسال تصویب شد اجاره‌نامه‌های۱۴۰۰ به مدت یک‌سال آن هم با افزایش حداکثر ۲۰درصدی اجاره‌بها در شهرها -۲۵درصدی در تهران- به شکل «خودکار» تمدید شود. تصور سیاستگذار این بود که «تمدید خودکار» التهاب اجاره‌بها را مهار می‌کند؛ اما آمار رسمی نشان می‌دهد تیر ماه امسال یعنی ماه اول اکران این سیاست، نرخ تورم اجاره در تهران از ۴۷درصد و در کشور از ۵۲درصد گذشت. اشتباه سیاستگذار و اصرار بر این بیراهه تنظیم بازار در «غفلت از برنامه‌ریزی برای کنترل تورم عمومی» خلاصه می‌شود. اجاره‌بها تابعی از تورم عمومی و البته تورم مسکن است؛ به‌طوری‌که موجرها متناسب با تغییر سطح هزینه زندگی برای پوشش بخشی از رشد هزینه‌های خود، مبالغ اجاره را افزایش می‌دهند. به این ترتیب، تورم اجاره معلول تورم عمومی است که برای مهار اولی باید ابزار صحیح مهار دومی به‌کار گرفته شود. کنترل تورم عمومی برای همه اضلاع بازار (عرضه و تقاضا) معادله برد-برد شکل می‌دهد؛ اما اکنون دو طرف عملا باخت را تجربه کرده‌اند.

کارنامه یک ماهه مصوبه دولت در قالب «بسته تنظیم بازار اجاره‌‌بها»، شکست این مصوبه را منعکس کرد. در نخستین ماه تابستان و در حالی که انتظار سیاستگذار کلان بخش مسکن این بود که به واسطه مصوبه «تمدید خودکار قراردادهای اجاره با سقف 25 درصد رشد»، رشد اجاره‌‌بها کنترل شود، آنچه در عمل رقم خورد تمدید خودکار تورم اجاره و رکوردزنی این نرخ بود.

تازه‌‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت در تیرماه حکایت از آن دارد که میانگین رشد اجاره‌‌بهای آپارتمان‌‌های مسکونی در شهر تهران در نخستین ماه تابستان به 4/ 47 درصد رسیده و رکورد بیشترین تورم نقطه‌‌ای از ابتدای سال 1401 تاکنون را ثبت کرده است.

امسال تورم نقطه‌‌ای اجاره مسکن با نرخ 6/ 45 درصد مسیر افزایشی خود را آغاز کرد و با عبور از نرخ‌‌های 46 و 5/ 46 درصد در ماه‌های اردیبهشت و خرداد، درست یک ماه پس از تصویب بسته تنظیم بازار اجاره‌‌بها و الزام قانونی موجران به تمدید خودکار قراردادهای اجاره که امسال سررسید می‌شود با لحاظ افزایش حداکثر 25 درصدی، عملا با عبور از 47 درصد رکورد زد.

دولت در آخرین روزهای خرداد ماه در تکاپو بود تا با تصویب بسته تنظیم بازار اجاره مسکن، تمدید قراردادهای اجاره پارسال را با نرخی که کمترین فشار را بر معیشت مستاجران به دنبال داشته باشد، گارانتی کند. اما در عمل آنچه گارانتی شد، تورم اجاره‌‌بها در سطوح بالا بود و هدفی که سیاستگذار از تصویب بسته مذکور دنبال می‌کرد، نه تنها محقق نشد، بلکه حتی میزان تورم اجاره‌‌بها در تیرماه در مقایسه با خرداد نزدیک یک واحد درصد رشد داشته است.

1401 در واقع سومین سالی است که مداخله مستقیم و دستور در بازار اجاره‌‌بها توسط سیاستگذاران کلان کشور و متولی بخش مسکن دنبال می‌شود؛ اما یک تفاوت عمده میان امسال و سال‌های 99 و 1400 وجود دارد. در دو سال پیش از این نیز دستور تمدید قراردادهای اجاره صادر و فقط چند مورد استثنا نظیر فروش واحد در اختیار مستاجر توسط مالک یا تصمیم خود یا فرزندان مالک برای سکونت در آپارتمان مذکور در نظر گرفته شد.

با این حال در عمل تورم اجاره مسکن در دو سال گذشته نیز با این مصوبه مهار نشد. به همین خاطر امسال سیاستگذار بخش مسکن مصوبه خود را تغییر داد و اصل «تمدید خودکار» را در آن گنجاند. در واقع طی سال‌های 99 و 1400 که ستاد ملی مقابله با کرونا مصوباتی با هدف حمایت از مستاجرها گذراند و موجران را به تمدید قرارداد ملزم کرد، این تمدید نیازمند مراجعه به واسطه‌های ملکی و اعمال قیمت‌‌های جدید در قراردادهای اجاره بود.

در این بین تصور سیاستگذار این بود که شاید در فرآیند تمدید کتبی قراردادها خللی وجود دارد و در نهایت موجران هنگام تمدید نیز تن به سقف 20 تا 25 درصدی اعلامی برای رشد اجاره‌‌بها نمی‌دهند.

به همین خاطر اصل «تمدید خودکار» را برای قراردادهای سال 1400 که در 1401 سررسید می‌شوند، پیش‌‌بینی کرد و جزئیات آن در آخرین روزهای خردادماه امسال به تصویب رسید و ابلاغ شد. اما در حالی که انتظار می‌‌رفت نخستین آثار این مصوبه پس از گذشت یک ماه از ابلاغ آن در پایان تیرماه مشهود شود، آمار رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهد نه تنها در تهران که حتی در کشور هم این مصوبه راه به جایی نبرده و تشخیص سیاستگذار در این خصوص نادرست بوده است؛ کمااینکه تورم اجاره مسکن در کشور نیز طی تیرماه رکورد افزایشی چهارماهه امسال را از آن خود کرد.

بر اساس این گزارش در تیرماه امسال میانگین تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در کشور 3/ 52 درصد بود که نسبت به خرداد ماه 1/ 1واحد درصد افزایش دارد. امسال در فروردین و اردیبهشت که هنوز خبری از بسته تنظیم بازار اجاره‌‌بها نبود نیز تورم اجاره کشوری به ترتیب 1/ 50 و 6/ 50 درصد اعلام شد.

نتیجه این سیاستگذاری بی‌‌فایده برای مستاجرها این بود که تورم اجاره مسکن به‌طور خودکار و حتی با نرخی قدری بیشتر از خرداد ماه تمدید شد.

سیاست باخت - باخت در بازار اجاره

کارنامه آماری نخستین ماه اجرای بسته تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکن در تهران و سایر شهرها نشان می‌دهد نه سقف میانگین 20 درصدی در شهرهای مختلف کشور و نه سقف 25 درصدی پیش‌‌بینی شده برای رشد اجاره مسکن در قراردادهای تمدیدی امسال مورد اعتنای اغلب موجران کشور قرار نگرفته است؛ اما با این حال تحقیق میدانی از بازار مسکن نشان می‌دهد هم موجران و هم مستاجران حس «غبن» و «زیان» دارند و هیچ‌‌یک از طرفین اصلی این بازار، دست‌‌کم در تیرماه برنده نبوده‌‌اند.

از یک‌‌سو گروه زیادی از موجران با توجه به شرایطی که برای تمدید اجباری با نرخ مشخص تعریف شده، ترجیح داده‌‌اند به کلی از بازار اجاره‌‌بها خارج شوند و این وضعیت هم به زیان آنها و هم به زیان مستاجران تمام شده است؛ چراکه خود از کسب درآمد ناکام مانده‌‌اند و از طرفی مستاجران قبلی آنها نیز ناگزیر به جابه‌‌جایی شده‌‌اند.

از طرفی تمایل به عرضه جدید در بازار اجاره مسکن نیز با توجه به اینکه ریسک تمدید بسته اجاره‌‌بها در سال 1402 وجود دارد، کاهش یافته است. به بیان دیگر مالکانی که امکان عرضه واحدهای خود در بازار اجاره مسکن را داشته‌‌اند، با توجه به اینکه نگران الزام به تمدید اجباری با نرخ دستوری در سال آینده هستند، به کلی از ورود به این بازار منصرف شده‌‌اند.

از آنجا که ابزار مالیات خانه‌های خالی نیز آن‌گونه که انتظار می‌‌رفت، عمل نکرده است، عملا نگرانی آنها از خالی نگه داشتن خانه‌ها به مراتب از نگرانی نسبت به واگذاری ملک به مستاجری که ممکن است در وقت مقرر واحد را تخلیه نکند یا به هر شکل ممکن نتوان با او بر سر مبلغ رهن و اجاره برای تمدید قرارداد به تفاهم رسید، کمتر است. به این ترتیب کمبود عرضه خود به افزایش سطح قیمت اجاره‌‌بها دامن زده و مستاجران از این بابت نیز در معرض زیان قرار گرفته‌‌اند.

در واقع از یک‌‌سو موجر به واسطه اینکه نمی‌تواند میزان افزایش اجاره‌‌بها با نرخ مدنظر خود را لحاظ کند، ترجیح داده بازار را ترک کند و از سوی دیگر مستاجران به جای اینکه منفعتی از تعیین سقف دستوری اجاره‌‌بها ببرند، از بابت کمبود فایل در مضیقه قرار گرفته‌‌اند و با افزایش قیمت پیشنهادی رهن و اجاره از سوی سایر موجران حاضر در بازار با توجه به شرایط ناشی از کمبود فایل، روبه‌رو شده‌‌اند. از این رو می‌توان بسته کنترل بازار اجاره‌‌بها با قید «تمدید خودکار» را یک سیاست باخت - باخت تلقی کرد که به نتیجه مطلوب خود نرسیده است.