انحراف متراژ عرضه مسکن

نتايج استخراج شده از دو گزارش رسمي درباره فعاليت‌هاي ساختماني، علت «ناكارآمدي» عرضه مسكن طي سال‌هاي اخير و بروز پديده‌هايي همچون «خانه ‌خالي» يا «مازاد عرضه» را روشن مي‌كند. ساخت‌وسازهاي مسكوني در تهران و ساير شهرها، در نتيجه يك عارضه تدريجي 8 ساله، هم‌اكنون به  «انحراف متراژ» دچار شده طوري‌كه بين مساحت واحدهاي نوساز يا در حال‌ ساخت و نوع تقاضاي مسكن، ناهمخواني گسترد‌ه‌اي شكل گرفته است. در سال‌هاي اخير، سالانه 700 تا 830 هزار آپارتمان وارد بازار مصرف شده و حجم تازه‌ساز‌ها تقريبا نزديك به ميزان نياز بوده، اما چون مساحت‌ واحدها هم‌جهت با نوسانات قيمت مسكن، رو به افزايش گذاشته و قدرت خريد مصرفي سال به سال نزولي شده، عملا امكان فروش از بسازوبفروش‌ها و شرايط خريد از متقاضيان سلب شده است. سهم واحدهاي كمتر از 75 مترمربع از كل عرضه سالانه در كشور، از  4/13 درصد در سال85 به 9/4درصد در انتهاي 92 تنزل يافته و سهم آپارتمان‌هاي بالاي 100 متر تقويت شده؛ درحالي‌كه متوسط قيمت مسكن در اين فاصله 5 برابر شده و سقف تسهيلات خريد حداكثر دو برابر افزايش يافته است. هم‌اكنون روند كاهشی بُعد خانوار، در تعارض با آپارتمان‌ بزرگ است. كارشناسان با اشاره به سه عامل گرايش سازنده‌ها به بزرگ‌سازي، دو ابزار براي اصلاح وضع موجود، پيشنهاد مي‌كنند.

سه عامل گرايش بسازوبفروش‌ها به  بزرگ‌سازی

حقيقات درباره روند سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در كل كشور طي دست‌كم 8 سال گذشته، از نوعي انحراف در ساخت‌وسازهاي مسكوني حكايت دارد و بيانگر ناهمخواني آشكار بين جنس «عرضه مسكن» و نوع «نياز غالب» در بازار است. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد به رغم «كاهش» پيوسته قدرت خريد مسكن در جامعه تقاضاي مصرفي و همچنين «افت» تدريجي بُعد خانوار، مساحت آپارتمان‌هاي مسكوني جديد سال‌به‌سال رو به «افزايش» است و همين «تعارض»  خود باعث تشديد ضعف مالي متقاضيان شده است.

گزارش‌هاي جداگانه بانك‌مركزي و معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازي به ترتيب درباره «حجم سالانه آپارتمان‌هاي تكميل‌شده آماده فروش در بازار مسكن» و «ميزان نياز به مسكن از طرف خانوارهاي جديد و تقاضاي انباشت» نشان مي‌دهد: در دو سه سال گذشته با توجه به عرضه سالانه 700 هزار تا 830 هزار واحد مسكوني، در كل كشور تعادل تقريبي بين عرضه و تقاضاي مسكن وجود داشته؛ اما مساحت آپارتمان‌ها مانع «عرضه‌كارآمد» بوده است و امکان مصرفی‌شدن آنها را گرفته است. در اين باره، آمارهاي به ثبت رسيده در سايت بانك مركزي درباره فعاليت‌‌هاي ساختماني بخش‌خصوصي در كل كشور نشان مي‌دهد: تحت‌تاثير افزايش مساحت ساخت‌وسازها، هم‌اكنون سهم ناچيز آپارتمان‌هاي كوچك‌متراژ و ميان‌متراژ از كل واحدهاي مسكوني آماده عرضه به بازار مصرف، با شيب قابل ملاحظه‌اي رو به كاهش است. در 8 سال منتهي به پايان سال92، در كل كشور متوسط مساحت آپارتما‌ن‌هايي كه در هر سال، تكميل و براي فروش به بازار مصرف عرضه شده، بين 2 تا 5 درصد افزايش پيدا كرده است؛ طوري كه متوسط مساحت كل آپارتمان‌هايي كه در سال92 مراحل احداث آنها به پايان رسيده، معادل 134 مترمربع بوده است كه 1/3 درصد نسبت به سال91 افزايش متراژ از خود نشان مي‌دهد.

در نتيجه ازدياد متراژ ساخت‌وساز، سهم آپارتمان‌هاي با مساحت زير 75مترمربع از كل آپارتمان‌هاي نوساز، از 4/13درصد در سال85 به 9/4درصد در ‌سال92 نزول كرده و در مقابل، حجم واحدهاي بيش‌از 100مترمربع از  9/64 درصد كل عرضه سالانه به 2/73 درصد افزايش يافته است.  كاهش حجم آپارتمان‌هاي كم‌مساحت به اين معناست كه سازنده‌هاي مسكن در اين سال‌ها براي كسب سود بيشتر از موج‌هاي صعودي قيمت مسكن، احتمال نفع مالي از هر واحدمسكوني را براي خود از طريق افزايش مساحت واحد افزايش داده‌اند. اين در حالي است كه طبق اطلاعات معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازي، قدرت خريد خانوارهاي كم‌درآمد و ميان‌درآمد تناسبي با مساحت آپارتمان‌هاي جديد ندارد؛ ضمن اينكه در سال‌هاي اخير سركوب تقاضا ناشي از عدم افزايش وام خريد مسكن، قدرت مالي متقاضيان را ضعيف‌تر  نیز كرده است.

  ریشه مشترک ناهمخوانی بین جنس عرضه و نوع تقاضا

 ناهمخواني بين جنس عرضه و نوع تقاضا، از ريشه مشترك «افزايش سالانه قيمت مسكن» تغذيه مي‌شود.

طبق آمارهاي رسمي، قيمت مسكن در مناطق شهري ايران همواره رو به افزايش بوده و اگر چه به‌صورت مقطعي در يك‌سال ارزش اسمي آپارتمان بعد از دو سال جهش قيمت، كاهش يافته اما در بلندمدت، شيب تغييرات قيمت مسكن صعودي است.  در تهران برآيند نوسانات ارزش مسكن در فاصله سال‌هاي 68 تا 92 نشان مي‌دهد، قيمت‌ها به طور ميانگين سالي 20درصد افزايش پيدا كرده است. به اين ترتيب رشد سالانه ارزش آپارتمان‌ها، از يكسو تضعيف سالانه قدرت خريد مسكن حداقل به اندازه ميزان افزايش قيمت را در پي دارد و از سوي ديگر، در نقش عامل تحريك‌كننده بسازوبفروش‌ها سبب شده انگيزه براي بزرگ‌تر كردن مساحت ساخت‌وساز تقويت شود؛ به طوري كه برآيند رشد قيمت مسكن، در نهايت، بين «متراژ عرضه» و «توان تقاضا»، دوگانگي به‌وجود آورده است. هر چند انتخاب مساحت ساخت، تاحدودي جزو اختيارات فعالان ساختماني به حساب مي‌آيد؛ اما درباره عمده ساخت‌وسازهاي سال‌هاي اخير،  با توجه به فاكتورهاي موثر درون بازار مسكن بر فعاليت‌هاي ساختماني مي‌توان گفت: آپارتمان‌هاي تازه‌ساز و در حال ساخت، به «انحراف متراژ» دچار شده‌‌اند. در سال‌هاي اخير قدرت خريد مسكن دهك‌هاي كم‌درآمد و ميان‌درآمد از دو محل «رشد سالانه قيمت‌ها» و «ممنوعيت افزايش اساسي تسهيلات مسكن» آسيب جدي ديد. در اين ميان، افزايش مساحت نوسازها نيز شكاف قدرت و قيمت را تشديد كرد. متوسط قيمت مسكن در شهر تهران طي سال‌هاي 85 تا 92، در شرايطي 5 برابر شد– از مترمربعي 845 هزار تومان به 4 ميليون تومان رسيد- كه ارزش وام خريد مسكن در اين فاصله زماني، حداكثر به كمتر از دو برابر افزايش پيدا كرد؛ به طوري كه سقف اين نوع تسهيلات از 18 ميليون به 35 ميليون تومان تبديل شد. در 8 سال گذشته، به‌رغم رشد 300درصدي قيمت مسكن در تهران و افزايش حداكثر 100 درصدي وام خريد، ميانگين مساحت آپارتمان‌هاي جديد عرضه شده به بازار نيز 5 درصد افزايش پيدا كرد و از 130مترمربع در سال85 به 136 مترمربع در سال92 رسيد.  مجموعه سه پارامتر شامل افزايش قيمت مسكن، افزايش مساحت و عدم افزايش مناسب وام خريد، هم‌اكنون به شكل رشد خانه‌هاي خالي، عرضه بدون‌مصرف و در نتيجه ركود در خريد و فروش و به تبع، ركود در ساخت‌وسازها، بروز كرده است.

سال گذشته در شهر تهران 255 هزار و 247 واحدمسكوني به صورت آپارتمان تازه‌ساز، تكميل و توسط سازنده‌ها به بازار عرضه شد اما سهم 5/2درصدي آپارتمان‌هاي زير 75مترمربع از اين حجم عرضه، جلوي مصرفي‌شدن عمده واحدها را گرفت. در سال92، در كل كشور نيز 834 هزار واحدمسكوني تازه‌ساز در قالب عرضه‌ جديد وارد بازار شد كه در قياس با نياز سالانه كشور به حدود 900 هزار واحدمسكوني، اين حجم عرضه، مناسب برآورد مي‌شود اما از آنجا كه بالاي 70درصد آپارتمان‌هاي جديد مساحتي بيش‌از 100 مترمربع دارند و بين قيمت فروش آنها و قدرت خريد عموم جامعه متقاضي مسكن، تناسبي برقرار نيست، امكان فروش واحدها عملا از بسازوبفروش‌ها سلب شده است. در حال‌حاضر نه‌تنها نوسانات قيمت مسكن و در نتيجه، تضعيف قدرت خريد باعث غيرمصرفي‌شدن «متراژ» ساخت‌وسازهاي جديد شده است كه عامل نه‌چندان تازه‌اي تحت عنوان «كاهش بُعد خانوار» نيز ناكارآمدي مساحت فعلي آپارتمان‌هاي تازه‌ساز را پررنگ‌تر كرده است. با تغيير ساختار جمعيتي كشور و ميل به زندگي‌هاي تك‌نفري يا همان خانوارهاي هسته‌اي، متوسط تعداد اعضاي خانوارهاي جديد طي سال‌هاي گذشته از نزديك 4نفر به 5/3نفر كاهش پيدا كرده و در سال‌هاي آينده نيز اين شاخص– بُعد خانوار- باز هم كمتر مي‌شود و به نزديك 3 نفر مي‌رسد.

  سه علت گرایش به بزرگ‌سازی

 با اين شكل و نوع تقاضا در بازار مسكن كه هم قدرت خريد آنچناني ندارد و هم اينكه نيازي از طرف عمده متقاضيان به آپارتمان‌هاي بزرگ احساس نمي‌شود، ضرورت دارد در مساحت ساخت‌وسازهاي سال‌هاي آينده تغييرات اساسي به وجود بيايد. بررسي‌ها نشان مي‌دهد: طي سال‌هاي اخير بسازوبفروش‌ها به سه علت گرايش به سمت بزرگ‌سازي آپارتمان‌ها پيدا كرده‌اند كه يكي از اين دلايل، علت‌العلل محسوب مي‌شود. علت‌العلل گرايش به افزايش سالانه مساحت آپارتمان‌هاي جديد، ضمانتي است كه از طرف تقاضاي پردرآمدها همواره براي خريد اين واحدها وجود دارد. نقدينگي كافي در اختيار دهك‌هاي پردرآمد متقاضي مسكن، آن هم در شرايطي كه نياز مسكن طبقات كم‌درآمد تحت‌تاثير نبود قدرت خريد، قابل تبديل شدن به تقاضاي موثر نيست، سبب شده بسازوبفروش‌ها فعاليت‌هاي ساختماني خود را به احداث آپارتمان‌هاي بزرگ‌متراژ متمايل كنند. در كنار اين موضوع، افزايش قيمت مسكن و در نتيجه احتمال نفع مالي بيشتر از فروش واحدمسكوني بزرگ‌تر نيز عامل ديگري است كه باعث شده سهم آپارتمان‌هاي زير 75مترمربع از كل عرضه‌هاي جديد در هر سال، كاهش پيدا كند. عامل سوم كه شايد اثرگذاري آن دست‌كمي از دو عامل ديگر نداشته باشد، به ضوابط و مقرراتي برمي‌گردد كه در برخي شهرها از جمله تهران به سازنده‌ها داده مي‌شود. كارشناسان در اين باره معتقدند: مجوزهايي كه شهرداري براي تغييركاربري، تراكم اضافه، تبديل اراضي باغات به برج‌هاي مسكوني و ... صادر مي‌كند عملا باعث هدايت عمده ساخت‌وساز‌ها به احداث آپارتمان‌هاي بزرگ متراژ مي‌شود.

  موضع معاونت مسکن: دخالت دولت لازم است

معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازي اخيرا در گزارشي، به بررسي بلندمدت فعاليت‌هاي ساختماني بخش خصوصي پرداخت و با اين جمع‌بندي كه غالب سازنده‌ها به سمت ساخت‌وساز واحدهاي مسكوني بزرگ گرايش پيدا كرده‌اند، اعلام كرد: كاملا روشن است كه بازار مسكن به خودي خود به سمت خانه‌دار شدن گروه‌هاي كم‌درآمد و ميان‌درآمد حركت نمي‌كند و فعالان بازار منابع را در اين مسير تخصيص نمي‌دهند. معاونت مسكن با استناد به اين واقعيت تاكيد مي‌كند:
حضور دولت در بازار مسكن براي حمايت از خانه‌دار شدن گروه‌هاي هدف و تخصيص بهينه منابع در اين مسير، ضرورت دارد و در همين راستا، دو سياست توام «راه‌اندازي صندوق‌هاي پس‌انداز مسكن در بانك‌ها براي پرداخت تسهيلات خريد مسكن» و همچنين «رونق‌بخشي به ساخت‌وسازهاي متوسط 70 تا 90 مترمربعي» در دستور كار قرار گرفته است.

كارشناسان اقتصاد مسكن نيز به دولت توصيه مي‌كنند: براي تشويق سازنده‌ها به كاهش مساحت ساختمان‌ها و احداث آپارتمان‌هايي متناسب با نياز موجود، مي‌توان از ابزارهاي تشويقي مالياتي استفاده كرد. براي اين منظور، مي‌توان پروانه‌هاي ساختماني مربوط به آپارتمان‌‌هاي كم‌متراژ را از برخي ماليات‌هاي ساخت‌وساز معاف كرد و تسهيلات مسكن مورد نظر دولت را صرفا به اين نوع واحدها تخصيص داد. بررسی‌هانشان می‌دهد: تغییر متراژ ساخت و ساز به سمت کم شدن چون که باعث تسهیل شرایط خرید عمده متقاضیان می‌شود، در نهایت با منافع دراز مدت سازنده‌ها نیز همراستا خواهد بود.

منبع: دنیای اقتصاد