شوک فصلی و یک عامل جدید در بازار مسکن

روزنامه دنیای اقتصاد  نوشت :،بازار خرید و فروش آپارتمان های نوساز و بالطبع، واحدهای مسکونی دارای عمربنای نه چندان بالا، از چند روز پیش تحت تاثیر یک عامل جدید و البته فصلی، مجددا وضعیت «شکنندگی قیمت» به خود گرفت.

نرخ فروش واحدهای نوساز طی 8 ماه اول امسال متناسب با روند کلی افت قیمت مسکن، کاهش پیدا کرد طوری که در پایان نیمه اول سال93، فاصله بین قیمت نوسازها و متوسط بازار، به کمترین حد خود رسید. در مهرماه امسال متوسط قیمت هر مترمربع واحدمسکونی در تهران در سطح حدود 4 میلیون و 100 هزار تومان ایستاد، در حالی که میانگین قیمت نوسازها تنها 9/11 درصد بالاتر از این رقم رفت و به متری 4 میلیون و 590 هزار تومان رسید.

در حال حاضر اگر چه ثبات نسبی در قیمت مسکن حاکم است، اما از دو هفته پیش، مظنه آپارتمان های نوساز با اقدام فصلی بسازوبفروش ها، دچار شوک جدیدی شد و بار دیگر در مسیر کاهشی قرار گرفت.

فصل خرید زمین و ملک کلنگی در تهران مطابق سنت بسازوبفروش ها، از نیمه آذر ماه هر سال آغاز می شود و معمولا تا اواخر زمستان ادامه پیدا می کند. شروع این فصل در حال حاضر، باعث تعجیل سازنده ها در عرضه آپارتمان های نوساز فروش نرفته به بازار مصرف شده است. در ماه های اخیر رکود مسکن به همراه ضعف قدرت خرید از یکسو و پافشاری فروشنده های نوساز بر «قیمت پیشنهادی» از سوی دیگر، فایل های مربوط به آپارتمان های تازه ساز را در بنگاه های املاک بدون مشتری گذاشت.

اما در چند روز اخیر، نیاز سازنده های این واحدها به نقدینگی بابت خرید زمین یا ملک کلنگی، باعث تغییراتی در نرخ این فایل ها شده است.

ورود ادبیات جدید به بنگاه ها

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» در بنگاه های مسکن شهر تهران نشان می دهد: مشاوران املاک در روزهای اخیر برای بازاریابی واحدهای نوساز از ادبیات جدیدی تحت عنوان «فروشنده واقعی»، «به قیمت رسیده»، «زیر قیمت بازار»، «تعیین قیمت مصرف کننده» و... استفاده می کنند تا نشان دهند فروشنده ها متفاوت از ماه های قبل، قیمت های پیشنهادی را با شرایط بازار تنظیم کرده اند و قصد فروش دارند. هم اکنون در برخی مناطق تهران از جمله شمال غرب، غرب و شرق، قیمت پیشنهادی برخی آپارتمان های نوسازی که ماه ها در بنگاه ها برای فروش، فایل شده ، کاهش پیدا کرده و در مقایسه با فایل های جدید، 5 تا 10 درصد ارزانتر شده است. برخی سازنده ها حتی حاضر به «فروش یکجا» شده اند و کل ساختمان مسکونی نوساز را به صورت فروش همزمان همه واحدها به یک یا چند متقاضی، نزد بنگاه ها فایل کرده اند. قیمت این فایل های خاص تا 15درصد پایین تر از سایر فایل های فروشی، پیشنهاد شده است. بررسی ها نشان می دهد: کاهش قیمت زمین در نیمه اول امسال بعد از 8 سال رشد شدید، هم اکنون تحرک سازنده ها در فصل فعلی خرید زمین را نسبت به سال های قبل دوچندان کرده است. سازنده ها با مشاهده قیمت های فعلی ملک کلنگی در تهران، در نظر دارند پیش از شروع زمستان، زمین مورد نیاز برای پروژه های جدید- ساخت وساز های سال 94- را خریداری کنند.

در این میان، جدیدترین آمار رسمی که از دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفته، حاکی است: همزمان با شروع فصل خرید زمین در نیمه آذر ماه و قصد بسازوبفروش ها برای تامین مالی جهت خرید ملک کلنگی، بازار آپارتمان های نوساز با 2 درصد کاهش قطعی در قیمت روبه رو شده است. متوسط قیمت نوسازها در 15 آذر امسال به مترمربعی 4 میلیون و 490 هزار تومان رسید که در مقایسه با مهر 2/2 درصد کاهش یافته و در مقایسه با آبان نیز افت 3/1 درصدی را تجربه کرده است. با توجه به اینکه بازار زمین در ابتدای فصل خرید و فروش قرار دارد و مراجعه سازنده ها در هفته های آتی به این بازار بیشتر می شود، انتظار می رود قیمت نوسازها باز هم در ماه های آینده کاهش پیدا کند.

قیمت زمین کمتر از نوساز

در حال حاضر، متوسط قیمت زمین در تهران از متوسط قیمت نوسازها هم کمتر شده و طبق آخرین گزارش مرکز آمار که قیمت های فصل تابستان در آن آمده بود، ارزش هر مترمربع زمین به 4 میلیون و 200 هزار تومان رسیده است. به این ترتیب، علاوه بر عامل مربوط به شروع فصل خرید زمین، سطح فعلی قیمت زمین نیز خود در نقش عامل مکمل، شرایط «فروش سریع» واحدهای نوساز را تسهیل خواهد کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، کارشناسان در تحلیل وضع موجود بازار مسکن، ضمن تایید تحقیقات میدانی صورت گرفته، می گویند: با آغاز فصل خرید زمین از اواخر پاییز، بساز و بفروش ها برای تامین سرمایه نسبت به فروش واحدهای آماده خود حتی پایین تر از قیمت میانگین بازار اقدام می کنند، بنابراین هیچ گونه علامت رشد قیمت در بازار کنونی مسکن دیده نمی شود و برخلاف اظهارنظرهای غیررسمی چشم انداز تازه ای از کاهش قیمت در بازار مسکن نمایان شده است.

در فایل های فروش مشاوران املاک برخی از آپارتمان ها بیش از 10درصد کاهش قیمت پیدا کرده اند. به طور مثال آپارتمانی 5 طبقه در سعادت آباد که متراژ زمین آن 360 متر است و هر آپارتمان 160متر بنا دارد در محله 24 متری 5/8میلیون برای فروش گذاشته شده است. این آپارتمان دارای استخر، جکوزی و هر واحد دو پارکینگ است.

این در حالی است که قیمت آپارتمان های لوکس در این منطقه متری 11 تا 15 میلیون تومان است. آپارتمان دیگری در شهرک غرب در فرعی سپهر با 133 متر بنا، سه خوابه، نوساز متری 5/7میلیون تومان برای فروش گذاشته شده بود که به دلیل نیاز فروشنده و پایین بودن قیمت به سرعت به فروش رفت. یکی دیگر از فایل های فروش که آپارتمانی 180متری در یکی از فرعی های دادمان را متر مربعی 9 میلیون تومان برای فروش گذاشته بود نیز در مدتی کمتر از 10 روز مشتری جدید خود را پیدا کرد. به گفته فروشنده این آپارتمان نوساز با دو پارکینگ و امکان ویژه 20 درصد زیر قیمت منطقه به فروش رسیده است.

فرصت در پروژه های جدید

احتمال موفقیت برای انبوه سازانی که امسال را برای سرمایه گذاری در حوزه مسکن انتخاب می کنند، وجود دارد. این اعتقاد بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن است. به اعتقاد کارشناسان، ساخت مسکن پروسه ای زمانبر است و امید است با رشد اقتصادی که طی سال های آتی انتظار تحقق آن می رود، حجم قابل توجهی از نیاز مسکن به تقاضای موثر تبدیل شده و به بازار مسکن بازگردد. کارشناسان اقتصادی معتقدند در شرایط بهبود رشد اقتصادی، سرمایه گذاری در ساخت وساز بیش از سایر حوزه های به نسبت دیربازده، مورد توجه سرمایه گذاران قرار می گیرد؛ زیرا برای فروش باید به قدرت خرید مردم و الگوی مصرف خانوارها توجه شود. از طرفی بُعد خانوار کوچک شده و این تغییر شکل فیزیکی در سمت تقاضای مسکن، باعث شده ساخت آپارتمان های کوچک در دستور کار سازنده ها قرار گیرد. در این صورت، میزان سرمایه مورد نیاز برای احداث ساختمان نسبت به گذشته، به تناسب افت متراژ آپارتمان ها، تقلیل پیدا کرده است. بر اساس همین پیش بینی ها از بازارمسکن، هم اکنون مشاهده می شود که فعالان ساخت و ساز، آپارتمان های بدون مشتری را ارزان تر از نرخ میانگین منطقه برای فروش گذاشته تا در شروع فصل خرید خانه کلنگی، بتوانند زودتر نقدینگی لازم برای خرید زمین را به دست بیاورند.

یک مشاور املاک در این رابطه گفت: معمولا اواخر پاییز حجم قراردادهای خرید و فروش املاک کلنگی با افزایش روبه رو می شود، چرا که تا حداکثر یک فصل دیگر که سازنده به دنبال دریافت جواز و تخریب است فصل ساخت وساز سر می رسد.

او در خصوص قیمت خانه های کلنگی اظهار کرد: قیمت خانه های کلنگی در ماه های اخیر نه تنها رشد نکرده که در مقایسه با سال گذشته کاهش نیز داشته است اما معمولا در این ماه ها فروشنده های ملک کلنگی نرخ هایی بالاتر از ارزش واقعی منطقه را برای ملک خود تعیین می کنند، اما هنگامی که خریدار و فروشنده به مرحله عقد قرارداد می رسند به دلیل چانه زنی، قیمت واقعی که همان قیمت پیشنهادی اول سال است به خریدار اعلام می شود.

یکی از مشاوران املاک غرب تهران هم معتقد است: قشر خاصی یعنی سازنده ها، خریداران املاک کلنگی هستند و آنها هر زمان مبلغ کافی برای خرید داشته باشند و آینده را به سود خود پیش بینی کنند تصمیم به خرید می گیرند و بر این اساس حتی برخی مواقع حاضرند ملکی را با قیمت چند برابری خریداری کنند. اما برخی فعالان بازار نیز چندان موافق فصلی بودن رونق خرید و فروش املاک کلنگی نیستند. یک مشاور املاک در محدوده مرکزی شهر تهران گفت: حجم معاملات کلنگی در فصل خاصی دچار رونق یا رکود نمی شود، زیرا سازنده ها هر موقع یک خانه کلنگی با قیمت مناسب پیدا کنند در اولین فرصت آن را خریداری می کنند و همچنین زمانی که بازار مسکن تعادل داشته باشد فروشنده ها هم اقدام به فروش می کنند و زمانی که بازار معاملات ملکی با نوسان همراه باشد آنها از انجام معامله خودداری می کنند.

ثبات پیش روی بازارها

بهروز ملکی کارشناس اقتصاد مسکن نیز این اظهارات را تایید کرد و با بیان اینکه قیمت مسکن در سطح شهر تهران طی 8 ماه اول سال جاری به طور میانگین متری 4 میلیون و 100 هزار تومان ثبت شد، گفت: برخی از ماه ها این رقم بیشتر بوده و در برخی ماه ها کمتر اما در 8 ماه گذشته شاهد تثبیت قیمت ها بودیم و تغییر معناداری نسبت به مدت مشابه سال گذشته اتفاق نیفتاده است.

او ادامه داد: حجم معاملات نسبت به مدت مشابه سال گذشته بین 20 تا 25 درصد افزایش داشته است. ملکی درباره دلیل افزایش معاملات با وجود آنکه قیمت ها تغییر نکرده است، گفت: قیمت اسمی مسکن تغییر نداشته اما قیمت حقیقی با توجه به تورم سالانه کاهش نیز داشته است. طی یک سال و نیم گذشته بازار مسکن با ثبات بوده زیرا حجم بسیار بالایی از عرضه واحدهای مسکونی داشتیم که ناشی از صدور پروانه ساختمانی طی سال های 90 تا 92 است.

او افزود: قیمت مسکن در سال 91 افزایش چشمگیری داشت و تقریبا در پایان این سال وضعیت حبابی پیدا کرده بود که تخلیه این حباب با وقفه آغاز شد و تقریبا تخلیه حباب تابستان سال 92 شروع شد. همچنین اگر نگاهی به نرخ تورم عمومی داشته باشیم این نرخ در یک سال گذشته به طور پیوسته روند کاهشی داشته و تورم عمومی نزولی بوده است. او تصریح کرد: انتظارات تورمی در مدت یک سال گذشته به علت حاکم شدن ثبات بر فضای اقتصاد کشور به نوعی کنترل شده بوده و به همین دلیل نیز قیمت اسمی مسکن با ثبات مانده است.

ملکی در خصوص ارزیابی وضعیت مسکن در ماه های باقی مانده از سال جاری گفت: قیمت های مسکن به کف رسیده است و با توجه به محدودیت حاشیه سود تولید و عرضه مسکن، قیمت های اسمی بیش از این از پتانسیل کاهش برخوردار نیستند و می توانیم این گونه جمع بندی کنیم که احتمالا در ماه های باقی مانده از سال 93 با ثبات نسبی مواجه هستیم. این کارشناس اقتصاد مسکن اضافه کرد: اگر افزایش قیمتی هم در این بازار رخ دهد با روند ملایمی از اواخر زمستان شروع خواهد شد و تابعی از نرخ تورم عمومی خواهد بود.

تکلیف پاییزی سازنده ها

این در حالی است که حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تایید ارتباط فصل ها با قیمت مسکن گفت: به طور کلی بازار خرید و فروش مسکن در فصل زمستان سرد می شود و شاهد کاهش معاملات در حوزه مسکن هستیم. این یک اصل است. همان طور که در فصل پاییز با کاهش حجم قراردادهای اجاره روبه رو هستیم.

او با بیان اینکه میان افزایش تعداد متقاضیان خرید خانه های کلنگی با فصل پاییز ارتباط آنچنانی وجود ندارد، تصریح کرد: فعالان ساخت و ساز مسکن برای باقی ماندن در این چرخه اقتصادی باید در بهار و اوایل تابستان شروع به فعالیت کنند و لازمه آن خرید زمین در نیمه دوم سال است اما آماری وجود ندارد که میزان خرید خانه های کلنگی در این فصل را تایید کند. محمدمهدی مافی دبیر انجمن انبوه سازان تهران نگاه دیگری به این ماجرا دارد. او با بیان اینکه انبوه سازان برای آنکه چرخه اقتصادی تولید مسکن متوقف نشود، مجبور هستند واحدهای آماده خود را کمتر از قیمت کف بازار به فروش برسانند گفت: البته شاخص مهم برای فروش آپارتمان ها شرایط تولید مشابه است؛ اگر تولیدکننده بتواند با قیمت کمتری ساخت وساز کند مطمئنا واحد آماده خود را نیز با قیمت کمتری می فروشد. او یکی از دلایل کاهش قیمت واحدهای نوساز را پرداخت تعهدات مالی سازندگان مسکن می داند که برای پرداخت آنها مجبور می شوند حتی پایین تر از قیمت تمام شده واحدهای خود را به فروش برسانند.