فایل‌های سمی در بازار مسکن

 با وجود کاهش نسبی قیمت مسکن در سراسر تهران، فایل‌های نامتعارف هنوز به عنوان ویروس در این بازار خودنمایی می‌کند؛ مالکانی که حدود ۳۰ درصد از فایل‌های عرضه را در اختیار دارند حاضر به کاهش قیمت‌های پیشنهادی نیستند.

 بازار مسکن در مسیر کاهش قیمت قرار گرفته و بنا به گفته کارشناسان تا مدتی این روند ادامه خواهد داشت و سپس به ثبات می‌رسد. بعد از آن احتمالا بر اساس ملاک قرار دادن رکود قبلی حداقل ۱۵ فصل طول می‌کشد تا این بخش از رکود خارج شود.

مطابق آخرین برآوردها قیمت مسکن و دلار نسبت به شهریورماه سه سال قبل در حالت تعادل قرار گرفته‌اند. قیمت مسکن در مردادماه ۱۳۹۸ نسبت به مردادماه ۱۳۹۵ بالغ بر ۲۰۴ درصد و قیمت دلار در شهریورماه امسال نسبت به شهریورماه ۱۳۹۵ حدود ۲۱۷ درصد افزایش را به ثبت رسانده‌اند. این بالانس قیمتی نشان می‌دهد که فعالان حرفه‌ای متوجه نقطه اوج قیمت بازار مسکن شده و این بخش را ترک کرده‌اند. در بازار ارز نیز فشار تقاضای معنی‌داری مشاهده نمی‌شود و به همین دلیل قیمت دلار در محدوده ۱۱ هزار تومان می‌چرخد و از ثبات نسبی برخوردار شده است. هم‌چنین در بازار طلا  بنا به گفته رییس اتحادیه طلا و جواهر، خرید و فروش تقریبا صفر شده است. تنها بخش باقی‌مانده بورس است که شاخص‌ها از افزایش قیمت در این بخش حکایت دارد.

قیمت مسکن در مردادماه ۱۳۹۸ نسبت به مردادماه سال قبل ۷۶ درصد افزایش یافته اما نسبت به تیرماه امسال ۲.۲ درصد کاهش نشان می‌دهد. در سوی  دیگر معاملات ۷۳ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل و ۳۱ درصد نسبت به ماه قبل کاهش داشته است. افت ماهیانه قیمت و معاملات، این سیگنال را به طرف تقاضا ارسال کرد که قیمت‌ها در مسیر کاهش قرار دارد. خروج تقاضای سفته‌بازانه از یک طرف و کاهش قدرت خرید به رکود عمیق بازار مسکن منجر شده و می‌توان گفت این بازار به کما رفته است.

اولین نشانه‌های افت قیمت‌های پیشنهادی در تیرماه امسال بروز  کرد و بر اساس اعلام واسطه‌های ملکی، نرخ‌های پیشنهادی از سوی مالکان پول لازم ۵ تا ۱۵ درصد کاهش یافت. با این وجود هنوز توهم قیمتی، بخصوص در بین مالکان واحدهای لوکس وجود دارد. با توجه به این‌که عمده این مالکان از توانایی مالی مناسبی برخوردارند حاضر به کاهش قیمت‌هایی که در زمان اوج به ثبت رسید نیستند. در حال حاضر حدود ۳۰ درصد فایل‌ها در گروه قیمت‌های نامتعارف  قرار دارد و البته این فایل‌ها با توجه به کاهش قدرت خرید و کاهش تقاضای سرمایه‌ای، توانایی لازم برای تنش مجدد در بازار مسکن را ندارند.

جزئیات کاهش قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران

نبض بازار مسکن در ۱۸ منطقه‌ تهران متوقف و قیمت ماهیانه منفی شد. آمار گویای آن است که مردادماه ۱۳۹۸ قیمت آپارتمان در مناطق ۱، ۲، ۴، ۵، ۶، ۷، ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۳، ۱۴، ۱۵، ۱۷، ۱۸، ۱۹، ۲۱ و ۲۲ نسبت به ماه قبل کاهش داشته و تنها در چهار منطقه از تهران شامل ۳، ۸، ۱۶ و ۲۱ نرخ‌ها تا حد اندکی افزایش را به ثبت رساند. بیشترین افت قیمت ماهیانه در منطقه ۱۹ با ۸.۸ درصد کاهش مربوط می‌شود.

بر اساس گزارش بانک مرکزی قیمت مسکن در منطقه ۱ تهران از میانگین ۲۹.۸ میلیون تومان در هر متر مربع در تیرماه به ۲۸.۲ میلیون  تومان در مردادماه کاهش یافته است است. در منطقه ۲ متوسط قیمت در تیرماه متری ۲۱.۳ تومان بوده که در مردادماه به ۲۰.۵ میلیون تومان رسیده است. در منطقه ۳ اما با افزایش ۳.۷ درصدی قیمت مواجه بودیم بدین ترتیب که میانگین قیمت از ۲۳.۷ میلون تومان در تیرماه به ۲۴.۶ میلیون تومان در مردادماه رسیده است. در منطقه ۴ میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تیرماه ۱۳.۵ تومان بوده که با کاهش ۳.۷ درصدی مردادماه به ۱۳ میلیون  تومان رسیده  است. در منطقه ۵ نیز قیمت در تیرماه ۱۶.۴ میلیون تومان بود که در مردادماه به ۱۶.۳ میلیون تومان رسید. قیمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه ۶ در تیرماه ۱۷.۱ میلیون بوده که در مردادماه به ۱۶.۲ میلیون تومان رسیده است.

در منطقه ۷ قیمت‌ها به ترتیب ۱۲.۸ و ۱۲.۴ میلیون تومان در تیرماه و  مردادماه ۱۳۹۸ گزارش شده است. در منطقه ۸ البته قیمت‌ها افزایش یافت و از ۱۲.۵ میلیون تومان در هر متر  مربع به ۱۳.۳ میلیون تومان رسید. گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که منطقه  ۸ در نوسانات قیمتی از مناطق همجوار خود عقب بود. در منطقه ۹ قیمت هر متر مربع مسکن در تیرماه ۹.۴ میلیون تومان بود که در مردادماه به ۹ میلیون تومان رسید. در منطقه  ۱۰ میانگین قیمت آپارتمان در تیرماه ۹.۲ میلیون  تومان بود که در مردادماه ۸.۸ میلیون تومان شد. میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه ۱۱ در تیرماه ۹.۴ میلیون تومان و در مردادماه ۹ میلیون تومان بود. در منطقه ۱۲ میانگین قیمت در تیرماه ۷.۸ میلیون تومان و در مردادماه ۷.۸ میلیون تومان به ثبت رسید. در منطقه ۱۳ میانگین هر متر مربع آپارتمان در تیرماه ۱۲.۴ میلیون تومان و در مردادماه ۱۲.۳ میلیون تومان بود. در منطقه ۱۴ قیمت مسکن از متری ۱۰.۵ میلیون تومان در تیرماه به ۹.۷ میلیون تومان در مردادماه ۱۳۹۸ کاهش یافت. قیمت مسکن در منطقه  ۱۵ به تریب ۷.۴ میلیون تومان و ۷ میلیون تومان در تیرماه و مردادماه بود.

در منطقه ۱۶ میانگین هر متر آپارتمان در تیرماه ۷.۱ میلیون تومان و درمردادماه ۷.۴ میلیون تومان به ثبت رسید. در منطقه ۱۷ قیمت‌ها در تیرماه ۶.۸ میلیون تومان و در مردادماه ۶.۷ میلیون تومان بود. قیمت مسکن در منطقه ۱۸ از ۶.۱ میلیون تومان در تیرماه به ۵.۹ میلیون تومان در مردادماه کاهش یافت. در منطقه ۱۹ قیمت در تیرماه و مردادماه به ترتیب ۶.۸ و ۶.۲ میلیون تومان بود. متوسط قیمت منطقه ۲۰ در تیرماه ۶.۲ و در مردادماه ۶.۵ میلیون تومان به ثبت رسید. در منطقه ۲۱ میانگین قیمت در تیرماه ۱۰ میلیون تومان و در مردادماه ۹.۳ میلیون تومان بود. قیمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه ۲۲ نیز از ۱۲.۲ میلیون تومان در تیرماه ۱۳۹۸ به ۱۱.۷ میلیون تومان در مردادماه ۱۳۹۸ کاهش یافت.

تحلیل یک کارشناس از آینده بازار مسکن

مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن می‌گوید: دوره اخیر افزایش قیمت مسکن که حدود ۱۸ ماه طول کشید به طور عجیبی طولانی شد. پیش‌بینی کارشناسان این بود که پایان سال ۱۳۹۷ رشد قیمت مسکن متوقف شود اما دیدیم که تا خردادماه ۱۳۹۸ روند افزایشی ادامه پیدا کرد. با این وجود هم‌اکنون به نقطه‌ای رسیده‌ایم که تقاضای واقعی مسکن به جهت محدودیت در توان خرید به پایین‌ترین حد خود رسیده است. هم‌چنین تقاضای سوداگانه به این دلیل که منفعتی از جهت افزایش قیمت‌ها ندارد دچار عقب‌گرد شده است.

وی افزود: با توجه به تعداد واحدهای مسکونی موجود در شهر تهران اگر فرض کنیم هر واحد یک بار خرید و فروش شود با تعداد ۳۳۰۰  قرارداد خرید و فروش که در مردادماه داشتیم حداقل هزار ماه زمان می‌برد که یک معامله برای هر واحد انجام شود. این مساله این موضوع را به ذهن متبادر می‌کند که انجماد دارایی‌ها به بخش مسکن هم رسیده است.

این کارشناس بازار مسکن درباره پیش‌بینی از وضعیت آینده اظهار کرد: تصور نمی‌کنم که در بازار مسکن قابلیتی برای رشد قیمت وجود داشته باشد؛ چرا که مهم‌ترین محرک بازار مسکن یعنی توان تقاضا به شدت کاهش یافته است. تنها در صورت افزایش نرخ ارز می‌توان رشد قیمت اسمی و نه رشد واقعی قیمت مسکن را متصور شد.