آغاز تب‌وتاب در بازار اجاره + قیمت

 کسادی خرید و فروش مسکن، منجر به اثر تورمی در بازار اجاره شده و به گفته‌ی دفاتر املاک نرخ‌های اجاره در دو هفته اخیر روند صعودی داشته است.

 با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی، بازار اجاره در مسیر صعود قیمت قرار گرفته و بر اساس مشاهدات میدانی، نرخ‌های اجاره در دو هفته اخیر ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش یافته است. معاملات قطعی هم نشان می‌دهد نرخ اجاره آپارتمان‌های کمتر از ۵ سال ساخت در شمال تهران متری ۶۰ تا ۹۰ هزار تومان، مناطق میانی ۴۰ تا ۶۰ هزار تومان در هر متر مربع و مناطق جنوبی ۲۰ تا ۴۰ هزار تومان در هر متر مربع است. هرچند در بعضی موارد بر اساس موقعیت خانه، قراردادهای اجاره با نرخ‌های بالاتر منعقد می‌شود.

قراردادهای خرید و فروش مسکن در شهر تهران ۳۶ درصد نسبت به سال قبل کمتر شده است. با این‌که تصور می‌شد با کساد شدن بازار خرید و فروش مسکن، آپارتمان‌ها وارد فاز اجاره شوند و نرخ‌ها بشکند، دفاتر املاک می‌گویند که هرچه به سمت تیرماه و نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی پیش می‌رویم تب بازار اجاره بالا می‌رود و موجران قیمت‌ها را افزایش می‌دهند. به گفته واسطه‌های ملکی، افرادی که در ماه‌های اخیر به دلیل جهش قیمت‌ها موفق به خرید آپارتمان نشده‌اند به بازار اجاره روی آورده و تقاضا در این بخش طی روزهای اخیر بالا رفته است.

طبق آمار بانک مرکزی از بازار مسکن در اردیبهشت ماه ۱۳۹۸ اجاره بها در شهر تهران ۲۳ درصد و در کل کشور ۲۰ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل افزایش داشته است. با این وجود دفاتر مشاور املاک از افزایش ۵۰ درصدی نسبت به سال قبل خبر می‌دهند که البته این رقم نیز کمتر از نصف رشد قیمت خرید و فروش است. اما به دلیل پایین بودن توان اقتصادی اقشار اجاره‌نشین، کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که در سال جاری با کوچ طبقاتی مواجه شویم. سلمان خادم‌المله کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: با توجه به اینکه مسکن کالای ناهمگن محسوب می‌شود شاید در سال جاری افزایش بیش از ۳۰ درصد اجاره بها را نیز شاهد باشیم. خروجی این روند به کوچ طبقاتی منجر می‌شود. یعنی کسانی که در مناطق شمال شهر اجاره نشین هستند به مناطق میانی می‌روند. اجاره‌نشین‌های وسط شهر به نقاط پایین مهاجرت می‌کنند و پایین شهری‌ها به بیرون از شهر پرتاب می‌شوند.

پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی بازار اجاره

اما بر اساس متن پیش‌نویس لایحه پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی در صورتی که مدت قرارداد اجاره از دو سال کمتر نبوده و هم‌چنین افزایش اجاره‌بها بیش‌تر از نرخ رشد اجاره بهای اعلامی از سوی «کمیته ملی تعیین نرخ افزایش اجاره بها» نباشد، موجرین در طول مدت اجاره از ۱۰۰ درصد مالیات بر درآمد املاک، معاف می‌شوند. با این حال وزیر راه و شهرسازی گفته است: نمی‌توان برای قراردادهای اجاره سقف مشخصی تعیین کرد. عمده کارشناسان نیز چنین نظری دارند.

طبق متن پیش‌نویس وزارت راه و شهرسازی، مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای سه واحد استیجاری و یا بیش‌تر که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت راه و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند و یا درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع ۱۵۰ مترمربع و در سایر شهرها تا مجموع ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید، در طول مدت اجاره از ۱۰۰ درصد مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می‌باشند، مشروط بر آنکه اولاً میزان افزایش اجاره بها بیشتر از نرخ رشد اجاره بهای اعلامی از سوی «کمیته ملی تعیین نرخ افزایش اجاره بها» متشکل از نماینده کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، نماینده کمیسیون اقتصاد مجلس شورای اسلامی، نماینده وزارت راه و شهرسازی (رئیس کمیته)، نماینده وزارت امور اقتصادی و دارایی (دبیر کمیته)، نماینده شورای عالی استان‌ها، نماینده اتحادیه مشاورین املاک، نماینده دادستانی کل کشور، نماینده بانک مرکزی و نماینده سازمان حمایت از مصرف کندگان و تولیدکنندگان، نباشد.

دوماً حداقل مدت اجاره در قرارداد اجاره واحد مشمول معافیت در هر بار کمتر از دو سال نباشد مگر این‌که مستأجر متقاضی عدم تمدید مدت قرارداد اجاره باشد و سوم یک نسخه قرارداد اجاره (اعم از رسمی یا تنظیم شده در بنگاه معاملات املاک) در زمان ارائه اظهارنامه مالیاتی به اداره امور مالیاتی مربوطه ارائه شود. این لایحه در حال بررسی در کمیسیون اقتصاد هیأت دولت است.