"معاملات صوری، سکوی گرانی مسکن"

 رکود تورمی عبارتی است که تا چندی پیش در توصیف بازار مسکن به کار برده می‌شد، اما اخیراً کارشناسان از عبارت جدید «قفل شدگی بازار مسکن» سخن می‌گویند و بر این باورند که دو برابر شدن قیمت‌ها در بازار مسکن، افت شدید حجم معاملات و افزایش حجم خانه‌های خالی از معاملات صوری در بازار مسکن جهت دستکاری در قیمت‌ها حکایت دارد.

به گزارش «جوان»، متغیرهای مختلف بخش مسکن به عنوان یکی از بزرگ‌ترین بازارها در اقتصاد سنتی ایران در وضعیت وخیم و گاهی عجیب به سر می‌برد که فراسوی وضعیت رکود تورمی این بازار، اخیراً کارشناسان از عبارت جدید قفل‌شدگی بازار مسکن طی ۱۰ سال گذشته پرده‌برداری کرده‌اند که این قفل‌شدگی به سایر بخش‌های اقتصاد ایران نیز گویا در حال سرایت است.

تنها در سال ۹۷ قیمت مسکن در تهران بیش از ۱۰۰ درصد رشد داشته‌است و در همین بازه زمانی میانگین تورم نهادهای ساخت مسکن در حدود ۵۰ درصد رشد داشته است، در این میان، حجم معاملات در بازار مسکن در اردیبهشت ماه سال ۹۸ نسبت به مدت مشابه سال قبل ۳۶ درصد سقوط داشته‌است، از سوی دیگر، سهم بخش ساختمان از تسهیلات بانکی و همچنین اشتغال کل نیز سقوط معنی داری داشته‌است در عین حال، افزایش حجم خانه‌های خالی در شهرها و روستاها به مرز ۳ میلیون واحد مسکونی نشان می‌دهد یا قیمت تمام شده تولید مسکن به قدری بالا است که متقاضی قدرت خرید ندارد و یا اینکه تنگنای مالی دهک‌های پایین درآمدی جامعه (جمعیت اصلی فاقدان مسکن)، به آن‌ها اجازه خروج از اجاره نشینی را نمی‌دهد.

بخش عرضه و تقاضا در تمامی بازارهای موجود در اقتصاد ایران با ده‌ها مشکل اساسی روبه‌رو است به‌طوری که عرضه و تقاضا در اقتصاد ایران نمی‌توانند تعادل مطلوبی را پدیده آورند، به ویژه آنکه عدم اصلاح فرمول توزیع ثروت و امکانات در جامعه عملاً باعث شده‌است ثروت و فقر در بین دهک‌های بالا و پایین نهادینه شود از این رو کارشناسان معتقدند بازاری، چون مسکن طی ۱۰ سال گذشته در وضعیت قفل شدگی قرار گرفته است و تنها راه علاج وضعیت فوق، تغییر فرمول توزیع ثروت و اخذ مالیات از عایدی سرمایه، مجموع دارایی و درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی جهت بازتوزیع عادلانه ثروت است.

دپوی زمین و ساختمان

از این منظر اشخاص حقوقی در حوزه مالیات‌ها مدنظر کارشناسان قرار دارد که در اقتصاد ایران شرکت‌ها، هلدینگ‌ها، مجموعه‌های مادرتخصصی، بانک‌ها، تأمین سرمایه‌ها، صندوق‌های سرمایه‌گذاری، سرمایه‌گذاری، و… به شکل بی‌حد و حصری در حوزه زمین و ساختمان ورود داشته‌اند و بخشی از دارایی‌های خود را با هدف برخورداری از تورم‌های تند و بالای دوره‌ای زمین و ساختمان به این بخش اختصاص داده‌اند حال با اخذ مالیات از عایدی سرمایه، خانه، زمین و ساختمان‌های خالی و بلااستفاده، عملاً هم سرمایه‌های حبس‌شده و بلا استفاده در این بخش آزادسازی می‌شود و هم اینکه بازار مسکن از قفل‌شدگی فعلی خارج خواهد شد منتها این رؤیا زمانی محقق می‌شود که سریعاً قولنامه‌های دستی تعیین‌تکلیف شود و اطلاعات تمامی زمین‌های ایران از حیث مالکیت، مساحت، کاربری و نوع کاربری با هدف شفاف‌سازی و اخذ مالیات نشر عمومی یابد.

معاملات صوری دلیل افزایش قیمت

در همین‌باره، کمال اطهاری، پژوهشگر اقتصادی یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت مسکن با وجود کاهش تعداد معاملات را وجود معاملات صوری در بازار مسکن ایران می‌داند و معتقد است که بخش عمده‌ای از سرمایه‌های بانک‌ها در بخش مسکن و مستغلات سرمایه‌گذاری شده‌است. بنابراین به نظر می‌رسد قیمت گذاری بالای املاک بانک‌ها که به منظور بالا بردن دارایی‌های آن‌ها در ترازنامه صورت می‌گیرد، یکی از عوامل اثرگذار در بازار باشد. اطهاری افزود: البته سال‌هاست معاملات صوری در بازار املاک در حال انجام است که کارشناسان بارها درباره عواقب آن هشدار داده‌اند. امیدوارم که دولت این اراده را پیدا کند که این بخش از اقتصاد را ساماندهی کرده و بخش‌های رانت‌جو در بازار مستغلات را از میدان به در کند.

این کارشناس اقتصادی گفت: با وجود کاهش تعداد معاملات، پس چه کسانی معامله می‌کنند که قیمت‌ها این چنین بالا رفته‌است؟ می‌خواهم بگویم، اجماع کارشناسی در مورد عواقب معاملات صوری وجود دارد و هشدارهای لازم در این باره داده شده‌است. امیدوارم دولت این اجماع کارشناسی را بپذیرد.

نقدینگی در بخش‌های غیر مولد است

کمال اطهاری با بیان اینکه بخش‌های مولد نتوانسته‌اند نقدینگی موجود در جامعه را جذب کنند، افزود: حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد نقدینگی نظام بانکی در بخش مسکن زمینگیر شده و به بخش‌های مولد جریان پیدا نمی‌کند. در حالی که در یک اقتصاد جنگی، منابع بانکی باید به سمت بخش‌های مولد حرکت کند. وی گفت: این عجیب است که بخش کشاورزی تا سال ۱۳۹۵ تنها حدود ۱۱ هزار میلیارد تومان جذب سرمایه داشته‌است، اما ساخت یکی از مال‌ها که اخیراً افتتاح شد، حدود ۲۲ هزار میلیارد تومان هزینه برده‌است. این از مشخصه‌های یک اقتصاد بیمار است.

وی اظهار داشت: قابل پیش‌بینی بود که وضعیت بازار مسکن به این نقطه برسد. تیم اقتصادی دولت نیز هیچ مقابله‌ای با این فرآیند نکرد. در حالی که در کشورهای اروپایی و امریکایی نیز دولت با رانت‌جویی در بخش مستغلات مقابله می‌کند.

بازار در رکود نیست قفل است

اطهاری با بیان اینکه در یک اقتصاد سالم، بهای مسکن نباید از پنج برابر درآمد متوسط خانوار بیشتر باشد، گفت: بهای مسکن به طور متوسط به ۱۸ برابر درآمد سالانه خانوار افزایش یافته‌است، همین عامل سبب شده که بازار مسکن در ۱۰ سال گذشته در وضعیت قفل‌شدگی و نه رکود قرار گیرد و این وضعیت به سایر بخش‌های اقتصاد نیز سرایت کرده‌است.

او با اشاره به برخی تحلیل که که کمبود عرضه را عامل رشد قیمت‌ها عنوان می‌کنند، گفت: وقتی سرشماری‌ها نشان می‌دهد که ۵۰۰ هزار واحد خالی در تهران وجود دارد، کمبود عرضه معنا پیدا نمی‌کند. مسئله قفل‌شدگی زمانی رخ می‌دهد که نرخ بیکاری افزایش پیدا کند و زوج‌های جوان نتوانند وارد بازار مسکن شوند. از سوی دیگر، همان‌طور که اشاره کردم، بهای مسکن به ۱۸ برابر درآمد سالانه خانوارها رسیده و آن‌ها برای خرید مسکن باید به طور متوسط دو برابر حقوق خود را به عنوان قسط بپردازند. افزون بر این، سطح پس‌انداز داخلی نیز تنزل یافته‌است. دیگر عامل افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر نیز تنش و بی‌ثباتی سیاسی و رجحان نقدینگی است.

اتلاف منابع در بخش ساختمان

مطابق استاندارد جهانی، حداکثر ۴ تا ۶ درصد از خانه‌های هر شهر باید برای مواقع نقل و انتقال مسکن یا مهاجرت و تقاضای جدید خالی باقی بماند. با این حال در ایران دو برابر و در تهران بیش از دو برابر استاندارد جهانی خانه خالی وجود دارد.

موجودی مسکن کل ایران نیز در سال ۱۳۹۰ حدود ۲۱ میلیون و ۶۶۳ هزار واحد بوده که با ۱۷ درصد رشد به ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ رسیده‌است. در مقابل، آمار خانه‌های خالی از یک میلیون و ۶۶۳ هزار واحد در سال ۱۳۹۰ به ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته و حدود ۵۵ درصد رشد کرده‌است. مقایسه این دو آمار به خوبی اتلاف سرمایه ساختمانی را آشکار می‌کند.

از هر ۱۰ خانه یک خانه خالی است

نسبت خانه‌های خالی به کل موجودی واحدهای مسکونی کشور ۱۱ درصد است که نشان می‌دهد از هر ۱۰ خانه در کشور، حداقل یکی خالی است. این وضعیت البته در تهران بحرانی‌تر است. تعداد خانه‌های خالی در تهران از ۳۲۷ هزار واحد در سال ۱۳۹۰ به ۴۹۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته و با توجه به این آمار ۱۳ درصد از کل موجودی واحدهای مسکونی پایتخت خالی است. در پایان به نظر می‌رسد وضعیت در بازارهایی، چون زمین و ساختمان با انواع کاربری نامناسب است و بخش بزرگی از این بازار چالش نقد شوندگی بسیار جدی است و اشخاص حقیقی و حقوقی مالک کالایی هستند که حتی گاهی در املاک پر ارزش به‌رغم ارائه تخفیف نیز این کالا به این سادگی‌ها نقد نمی‌شود، از این رو باید دید بانک‌ها چگونه قرار است دارایی‌های مازاد خود را که عموماً مرتبط با بخش زمین و ساختمان می‌باشد، تا پایان سال به فروش رسانند.