معادله سه مجهولی عرضه مسکن

  عرضه مسکن در محدوده فرسوده و «مستعد ساخت‌و‌ساز» در درون‌ شهرها به‌دلیل نارسایی‌ سیاست‌ جدید دولت، با سه مجهول مواجه است. بررسی‌ها درباره معادله ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده که بیش از ۲۰ درصد آن برای تهران در نظر گرفته‌شده است، نشان می‌دهد تسهیلات «ارزان‌قیمت» برای ساخت و «کارآمد» برای خرید مسکن و تعیین تکلیف دوگانه فقرشهری و انبوه‌سازی، از جمله پیش‌نیازهای حل این معادله است. ساخت مسکن بدون فقرزدایی از سرانه‌های شهری، نقطه شکست سیاست جدید است.

معادله سه مجهولی عرضه مسکن

معادله بازآفرینی محلات کلنگی و قدیمی شهرها با سه مجهول بزرگ مواجه است. به گزارش «دنیای اقتصاد» بهمن ماه سال گذشته رئیس‌جمهور فرمان اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری را با هدف نوسازی محلات قدیمی شهرها صادر کرد. در قالب این طرح احیای ۱۳۳۴ محله فرسوده طی ۵ سال(سالانه ۲۷۰ محله) در دو قالب «ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی» و «افزایش سرانه های خدماتی» هدف قرار گرفت. اگرچه حجم قابل توجهی از هدف برنامه‌ریزی شده برای ساخت مسکن در محلات کلنگی شهرها به شهر تهران مربوط می‌شود اما با وجود گذشت بیش از هشت ماه از سال جاری اجرای این طرح همچنان در بن‌بست قرار دارد و مطابق برنامه‌ریزی‌های انجام شده پیش نرفته است. طی ماه‌های گذشته یکی از دلایل عدم پیشرفت معادله بازآفرینی شهری اختلاف دیدگاه میان متولی بخش مسکن و رئیس‌جمهوری در شیوه اجرای طرح ملی بازآفرینی بود.

همین موضوع سبب شد با وجود صدور فرمان اجرا و برنامه‌ریزی‌های انجام شده، سرعت قطار نوسازی شهری کند باشد. با این حال با توجه به تغییرات پیش‌ آمده در حوزه سیاست‌گذاری بخش مسکن به نظر می‌رسد در ادامه مسیر بازآفرینی شهری، گزینه منتخب از سوی رئیس‌جمهوری اجرایی خواهد شد. در این مسیر اگرچه جایگزینی «روش انبوه‌سازی به جای محدودسازی» به‌عنوان راه‌حل ایجاد انگیزه برای ورود سرمایه‌گذاران به هسته قدیمی شهرها از سوی دولت معرفی شده است اما صاحبنظران و کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن معتقدند در حال حاضر معادله بازآفرینی شهری با سه مجهول در محدوده بافت فرسوده مواجه است از این رو نیاز است تا دولت برای حرکت قطار نوسازی بافت فرسوده در ریل صحیح به حل این معادله نیز توجه کند.

کارنامه ارائه شده از سوی نماینده دولت در حوزه بافت فرسوده درباره عملکرد دولت برای پیشبرد برنامه‌های طراحی شده در سال جاری با هدف ساخت سالانه یکصد هزار واحد مسکونی نشان می‌دهد: طی هشت ماه نخست سال جاری برای ۳۲ هزار واحد مسکونی در محدوده بافت فرسوده شهرها پروانه ساختمانی صادر شده و آماده اخذ تسهیلات هستند. علاوه بر این برای حدود ۳۵ هزار واحد در اراضی متعلق به دولت ظرفیت ساخت وساز ایجاد شده و آماده اخذ تسهیلات هستند. به این ترتیب از مجموع ۱۰۰ هزار واحد ظرفیت ساختمانی پیش‌بینی شده برای سال جاری، تاکنون ۶۷ هزار واحد مسکونی برای اخذ تسهیلات بانکی آماده شده ‌اند. مطابق با آمار ارائه شده از سوی نماینده وزارت راه و شهرسازی منابع موردنیاز برای مرحله نخست طرح ملی بازآفرینی از محل صندوق توسعه ملی تامین شده است.

 در این راستا طی تفاهم‌نامه میان دولت، سازمان برنامه و بودجه و صندوق توسعه ملی رقمی معادل ۳ هزار و ۷۰۰ میلیارد تومان منابع در اختیار دولت و به تبع آن در اختیار بانک عامل بخش مسکن برای پرداخت تسهیلات ساخت بدون سپرده با سقف ۵۰ میلیون تومان و نرخ سود ۹ درصد قرار گرفته است. با این وجود صاحبنظران حوزه اقتصاد مسکن معتقدند هدف‌گیری صحیح طرح ملی بازآفرینی مسکن با حل سه مجهول معادله امکان‌پذیر خواهد شد. حجت‌الله میرزایی اقتصاددان و استاد دانشگاه در برنامه گفت‌وگوی ویژه خبری به تشریح این سه مجهول و راهکارهای رفع آن پرداخت. وی اگرچه مساله بازآفرینی شهری را یک ضرورت برای نوسازی هسته فرسوده شهرها دانست اما معتقد است در مسیر اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری ملاحظاتی وجود دارد که غفلت از آنها می‌تواند موفقیت کامل طرح را خدشه‌دار کند. وی مجهول نخست معادله بازآفرینی شهری را «گسترش فقر شهری بدون توجه به افزایش سرانه‌های خدماتی» در محدوده فرسوده شهرها عنوان کرد.

میرزایی معتقد است دولت و شهرداری در این حوزه با یک دوگانگی مواجه هستند این‌گونه که اگر برای افزایش تمایل سرمایه‌گذار برای ورود به حوزه نوسازی بافت فرسوده اقدام به افزایش تراکم ساختمانی بیش از سقف پیش‌بینی شده در طرح تفصیلی کند، از یکسو با افزایش جمعیت‌پذیری در این مناطق و از سوی دیگر با کاهش سرانه‌های خدماتی برای گسترش سطح کاربری‌های مسکونی مواجه خواهد شد. از طرف دیگر اگر بنا باشد به میزان تراکم ساختمانی فعلی در محدوده بافت فرسوده که معادل ۵/ ۲ طبقه است اکتفا کند ممکن است سرمایه‌گذار رغبت چندانی برای ورود به این عرصه نداشته باشد. این استاد دانشگاه راهکار رفع دوگانه سیاست‌گذار در این بخش را در ایجاد انگیزه برای سرمایه‌گذار برای ورود به عرصه ساخت سایر کاربری‌ها معرفی کرد.

به گفته وی در حال حاضر دولت و شهرداری به‌عنوان دو ضلع اصلی متولی اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری دو ابزار اصلی شامل زمین و عوارض ساختمانی را در اختیار دارند. از این رو می‌توانند نحوه واگذاری این ابزارها را به سازندگان و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به گونه‌ای تنظیم کنند که سرمایه‌گذاری برای ساخت سایر کاربری‌های خدماتی برای آنها نیز صرفه اقتصادی داشته باشد. در این صورت دولت و شهرداری می‌توانند از گسترش فقر شهری در محدوده بافت فرسوده جلوگیری کنند. میرزایی معتقد است: اگر قرار باشد طرح بارگذاری و تراکم جمعیت اجرا شود و به دنبال آن سرانه فضای سبز در بافت فرسوده کمتر شود دولت و شهرداری باید منابع روشن و مشخصی برای توسعه فضای سبز را در این محدوده از شهر درنظر بگیرند. این اقتصاددان مجهول دوم معادله بازآفرینی شهری را «بوروکراسی صدور مجوزهای ساختمانی» دانست.

وی با اشاره به اینکه ساخت و ساز در بافت ناکارآمد شهری تابع رونق و رکود بازار مسکن است ادامه داد: نمی‌توان انتظار داشت که در شرایطی که بازار مسکن در رکود است رونق جدی را در بازآفرینی شهری شاهد باشیم، دوره صدور پروانه ساخت و ساز در تهران طولانی است و باید راه‌های میانبر را پیش‌بینی کرد. این استاد دانشگاه با اشاره به اینکه باید سازو‌کارهای انگیزشی و تقاضای موثر را لحاظ کرد، افزود: بیش از متغیرهای مالی متغیرهای نهادی بسیار موثر است، زمان صدور پروانه ساخت در تهران بین ۶ تا ۹ ماه است و گاهی به یک سال هم می‌رسد که باید در این راستا اقدام به تجدیدنظر کرد. در این زمینه محمدسالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران، عنوان کرده که طولانی بودن صدور پروانه ساختمانی بیش از ۴۰ دلیل دارد که برخی دلایل مهم است. یکی از دلایل مهم آن سازوکار و تعاملی است که با سازمان نظام مهندسی وجود دارد. اما برای رفع این چالش در حوزه ساخت وساز، آیا راهکاری وجود دارد؟

پیروز حناچی شهردار تهران یکی از راهکارهای کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران را استفاده از پلان‌های تیپ می‌داند. وی در زمان حضور در معاونت شهرسازی و معماری در قامت معاون شهردار، عنوان کرده بود: «بررسی‌های انجام شده از پراکنش و فراوانی پلاک‌های ثبتی شهر تهران نشان می‌دهد که می‌توان برای کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی از پلان‌های تیپ استفاده کرد. در این‌صورت می‌توان در خوش‌بینانه‌ترین حالت زمان صدور پروانه ساختمانی را از دو سال کنونی به دو ماه یا کمتر کاهش داد.»

علاوه بر این دو مجهول، میرزایی چالش‌های پرداخت «وام ساخت و خرید ارزان قیمت» در بافت فرسوده را به‌عنوان مجهول سوم در این معادله دانست.

وی با بیان اینکه در حال حاضر قدرت خرید مردم نصف شده است لذا دولت باید تورم را جبران کند، اظهار کرد: بررسی‌ها نشان می‌دهد تورم نقطه به نقطه شکل گرفته در بازار مسکن پایتخت در نیمه پاییز امسال به بیش از ۹۰ درصد رسیده و همین تورم ملکی سبب شده تا قدرت خرید تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم از حدود ۴۰ درصد در سال ۹۶ به حدود ۲۰ درصددر سال‌جاری کاهش پیدا کند.  از این‌رو انتظار می‌رود دولت سازوکاری برای جبران کاهش قدرت خرید از یک‌سو و ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت به سازندگان از سوی دیگر جهت ایجاد انگیزه برای ورود به محدوده بافت فرسوده ایجاد کند. میرزایی با اشاره به اینکه بوروکراسی طولانی در دریافت وام سبب از بین رفتن انگیزه در مردم شده است، عنوان کرد: مشوق‌های مالی کمتر از ۲ درصد تاثیر‌گذار است و در حالی که مشوق‌های کالبدی عمدتا تاثیرگذار‌تر هستند، بازآفرینی شهری که دولت در حال پیگیری آن است یکی از روش‌هایی است که باید در کنار سایر روش‌ها ادامه پیدا کند.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد طی سال‌های گذشته پاشنه آشیل اصلی در جریان کم‌سرعت نوسازی بافت فرسوده شهرها، ارائه نشدن تسهیلات ساخت و خرید ارزان‌‌قیمت به متقاضیان و سازندگان بوده است.  به‌طوری‌که اگرچه اعتبار لازم برای نوسازی بافت فرسوده در شبکه بانکی تعریف شده و تعداد مشخصی تسهیلات در این حوزه پرداخت شده، اما این تسهیلات همان وام مصوب دولت و بانک مرکزی که سازندگان و خریداران مسکن در منطقه کلنگی شهرها منتظر آن بودند، نبوده است. طبق مصوبه دولت و بانک مرکزی بنا بود از سال ۹۳ تاکنون وام ۹ درصدی برای ساخت و ساز در بافت فرسوده پرداخت شود.

از طرف دیگر متقاضیان مصرفی که برای خرید واحد مسکونی نوساز در محدوده بافت فرسوده برنامه‌ریزی داشتند در صورت پرداخت وام با نرخ سود تک رقمی امکان بازپرداخت اقساط ماهانه را به لحاظ اقتصادی پیدا می‌کردند. این در حالی است که نرخ سود تمام تسهیلات پرداخت شده به سازندگان از سال ۹۳ تاکنون معادل ۱۸ درصد بوده است. گزارش جامع برپایه حجم تسهیلات نوسازی پرداخت شده از سوی شبکه بانکی و میزان واحدهای مسکونی فروش اقساطی در محدوده فرسوده شهرها نشان می‌دهد در فاصله سال ۹۴ تا نیمه سال‌جاری، ۴۵ هزار واحد مسکونی با استفاده از تسهیلات نوسازی در مناطق کلنگی سراسر کشور ساخته شده است. با توجه به بازه زمانی و طول دوره ساخت مسکن طی این مدت باید از این تعداد دست‌کم ۳۰ هزار واحد فروش اقساطی شده باشد اما آمارها نشان می‌دهد تاکنون فقط ۱۴ هزار واحد فروخته شده است.

میرزایی در پایان درخصوص روش انتخابی برای نوسازی بافت فرسوده شهرهای بزرگ کشور که باید مدنظر دولت و متولی بخش مسکن قرار گیرد، اظهار کرد: پیش از این وزارت راه و شهرسازی برای نوسازی بافت‌های فرسوده از رویکرد تجمیعی با حفظ هویت‌ محله‌ای به نتایج خوبی دست پیدا کرده اما به‌نظر می‌رسد در مقطع کنونی انتخاب دولت رویکرد انبوه‌سازی در بافت فرسوده است. وی ادامه داد: اگرچه استفاده از این روش در برخی از محلات شهرهای بزرگ برای نوسازی بافت فرسوده لازم است اما در بسیاری دیگر از محلات قدیمی شهرها استفاده از این روش نه لازم و نه ممکن است چراکه پیامدهای مخرب استفاده از این روش پیش از این نیز در سال‌های گذشته در برخی از شهرها مشاهده شده است.

 به‌عنوان مثال در بخشی از بافت فرسوده محله هرندی در پایتخت چاره‌ای جز نوسازی بلوکی با حضور سرمایه‌گذار قدرتمند وجود ندارد چراکه سرمایه اجتماعی موجود در این محلات برای نوسازی کافی نیست اما تجربه نوسازی محدوده اراضی اطراف حرم امام رضا(ع) در مشهد نمونه نامناسب استفاده از این روش است که منجر به به‌هم ریختگی بافت شهری در سطح گسترده شده است. وی تاکید کرد: می‌توان گفت الزاما در همه محلات با انبوه‌سازی و نوسازی گسترده بلوکی نمی‌توان به نتایج مناسبی دست پیدا کرد. وی با اشاره به اینکه یک میلیون و دویست هزار نفر در شهر مشهد و ۸۰۰ هزار نفر در تبریز در سکونتگاه‌های ناکارآمد و بافت فرسوده زندگی می‌کنند، بیان کرد: آیا ۳ هزار و۷۰۰ میلیارد تومان برای ۲۰ هزار هکتار کافی است؟ همکاران ما با رکود بازار مسکن و بازار رها شده مواجه شده‌اند.