شورا امتیاز اضافی به بسازبفروش‌ها می‌دهد؟

مدیران شهری پایتخت دو ماه بعد از اصلاح فرمول «تخفیف نقدی عوارض ساختمانی»، به‌دلیل آنچه «بازتاب مقاومت معترضان به فرمول جدید در وصولی‌های شهرداری» عنوان می‌شود، لایحه جدیدی برای بازگشت به فرمول معیوب تدارک دیده‌اند. این اقدام یک نقطه انحرافی در مسیر اصلاحات شهری است که اگر امروز در شورا تصویب شود، مجددا منافع گروهی خاص به منافع شهر و شهروندان ترجیح داده خواهد شد. رئیس کمیته شفافیت شورا پیشنهاد کرده است به جای این لایحه، نرخ عوارض در مناطق مختلف، متفاوت تعیین شود.
نقطه انحرافی در اصلاحات شهری

دنیای اقتصاد نوشت:پارلمان محلی پایتخت امروز یک لایحه انحرافی بابت ارائه امتیاز اضافی به بسازبفروش‌ها را در دستور بررسی قرار می‌دهد. تغییر سه‌باره شهردار تهران ظرف کمتر از ۵/ ۱ سال گذشته، سبب قرارگیری مجموعه مدیران و معاونان شهرداری تهران در یک  وضعیت برزخی شده و فضای تصمیم‌گیری مدیریت شهری را برای حل چالش‌های اصلی شهر و قرارگیری پایتخت بر ریل توسعه و ارتقای کیفی زندگی، «غبارآلود»، «متزلزل» و «ناپایدار» کرده است. در چنین فضایی مدیریت مالی شهرداری تهران با توجیه کاهش منابع نقد، لایحه‌ای را تنظیم و برای تصویب در صحن علنی امروز شورای شهر ارائه کرده که در صورت رای اکثریت اعضای شورا یک زیان دو طرفه به نظام مدیریت شهری و مجموعه پایتخت وارد خواهد شد.به گزارش «دنیای‌اقتصاد» دو ماه پیش، پارلمان محلی پایتخت در تصمیمی صحیح، فرمول نادرست تخفیف به پرداخت نقدی مودیانی که بابت صدور مجوز ساخت وساز به شهرداری بدهکار بودند را اصلاح کرد و برمبنای این تصمیم بنا شد رابطه مالی جدیدی میان سازندگان و شهرداری تهران برقرار شود.

در فرمول معیوب و یک سر باخت سال‌های گذشته مطابق با فرمول تعریف شده، سازنده‌ها برای پرداخت عوارض ساختمانی به شهرداری دو راه پیش رو داشتند. مسیر نخست، پرداخت نقدی بود. در این مسیر سازنده‌ها در مقابل پرداخت نقدی عوارض ساختمانی معادل ۲۳ درصد مشمول تخفیف (این تخفیف طی سال‌های گذشته به‌عنوان جایزه خوش‌حسابی شناخته می‌شد) می‌شدند اما اگر سازنده‌ها مسیر غیرنقد را انتخاب می‌کردند عملیات تقسیط که حداکثر تا سه سال مجاز شناخته می‌شد، مشمول هیچ هزینه‌ای برای مودیان نمی‌شد. به این ترتیب برخلاف سازنده‌ها، که از یکسو هم از میزان تخفیف بالا برای پرداخت نقدی استفاده می‌کردند و از سوی دیگر، در صورت پرداخت اقساطی بدهی خود به شهرداری، هزینه‌ای را پرداخت نمی‌کردند، از بابت اجرای این فرمول هیچ منافعی به شهرداری و شهروندان پایتخت نمی‌رسید.

از این رو پارلمان محلی پایتخت، در قالب یک اصلاحیه این رابطه مالی را به نوعی به نفع شهر و شهروندان تغییر داد. به این صورت که در رابطه مالی جدید، اگرچه طول دوره اقساط و میزان پرداخت نقدی تغییری نکرده اما پرداخت قسطی مشمول نرخ سود ۹ درصد (نرخ سود به مبلغ تقسیط شده اعمال می‌شود) می‌شود. علاوه بر این، در صورتی که راه تسویه نقد را سازنده‌ها انتخاب کنند معادل نرخ سود سپرده بانکی مشمول ۱۵ درصد معافیت یا تخفیف در پرداخت می‌شوند. یعنی سازنده با چشم‌پوشی از فرصت سپرده‌گذاری در بانک، مشمول تخفیف برای پرداخت نقدی بدهی خود به شهرداری خواهد شد.

ظاهر رابطه مالی جدید این است که تخفیف نقدی در فرمول جدید، ۸ واحد درصد از رابطه گذشته کاهش پیدا کرده است. بنابراین ظاهر این فرمول این طور تعریف می‌شود که به نفع سازنده‌ها است که پرداخت غیرنقدی داشته باشند چراکه در مسیر پرداخت نقدی تخفیف زیادی نصیب آنها نسبت به گذشته نخواهد شد اما باطن رابطه جدید و فرمولی که شهرداری برای پرداخت مبلغ عوارض سازنده‌ها و بدهی مودیان تعریف کرده نشان می‌دهد عایدی سازنده‌ها در پرداخت نقدی به شهرداری دست‌کم یک واحد درصد از فرمول قبلی افزایش پیدا کرده است و در عین حال پرداخت غیرنقدی برخلاف رویه گذشته در شکل جدید مشمول سالانه ۹ درصد سود(معادل نصف سود تسهیلات بانکی) می‌شود که به این ترتیب پرداخت غیرنقدی یک روش هزینه‌زا برای سازنده‌ها جهت تسویه مالی با شهرداری می‌شود و باید هزینه اضافه‌تری را به شهرداری تهران پرداخت کنند. چراکه در فرمول گذشته تخفیف در نظرگرفته شده برای سازند‌گانی که مسیر نقدی را برای پرداخت بدهی خود به شهرداری انتخاب می‌کردند معادل ۲۳درصد بود و در فرمول جدید این تخفیف به ۱۵درصد رسیده است اما با توجه به اینکه در پرداخت غیرنقدی سود در نظر گرفته می‌شود؛ نرخ واقعی برای تسویه نقدی عملا معادل ۲۴ درصد خواهد بود.

به اعتقاد کارشناسان شهری تصویب این لایحه به‌عنوان یک فرمول عادلانه علاوه بر آنکه یک اهرم تشویقی برای پرداخت نقدی مطالبات شهرداری در حوزه شهرسازی محسوب می‌شود، منافع شهر و شهروندان را بابت شارژ نقدی بودجه پایتخت تضمین می‌کند. با این حال به نظر می‌رسد در دوماه گذشته از تصمیم شورای شهر، اجرای فرمول جدید با مقاومت معترضان روبه رو شده و از همین رو معاونت مالی شهرداری سعی دارد با اصلاح مجدد این لایحه، فرمول گذشته را به جریان بیندازد.

بهاره آروین، رئیس کمیته شفافیت شورای شهر تهران با اشاره به دو سناریوی احتمالی برای پاسخ به چرایی این تصمیم از سوی شهرداری جهت اصلاح مجدد فرمول اخذ عوارض از سازنده‌ها معتقد است: هر چند قابل انتظار بود که این مقاومت به کاهش درآمدهای نقدی شهرداری تهران از محل دریافت عوارض صدور پروانه در ماه‌های ابتدایی اجرای این مصوبه بینجامد اما در پاسخ به این سوال، دو سناریو قابل طرح است؛ سناریوی خوشبینانه این است که شهرداری تهران به دلیل اوضاع نابسامان مالی مدام تصمیماتی می‌گیرد که به جای بهتر کردن وضعیت، مدام اوضاعش را بدتر می‌کند. سناریوی بدبینانه اما این است که شبکه‌ای از بسازبفروش‌های قدرتمند با ابزارهای مختلف قادر به پیشبرد منافع خود در شهرداری تهران بوده و درحالی‌که ارائه تخفیف روی همین درصد ناچیز عوارض صدور پروانه نه با منافع شهر سازگار است و نه منفعت شهرداری تهران را بیشینه می‌کند، اما با عدم پرداخت به موقع عوارض و با استناد به کاهش شدید درآمدها که از این مقاومت معترضانه متقاضیان دریافت پروانه ساختمانی ناشی شده است، درصدد وادار کردن دوره جدید مدیریت شهری به عقب‌نشینی از تغییر ریل‌گذاری سیاست‌گذارانه در حوزه شهرسازی هستند.

به گفته آروین اصلاحات پیشنهادی با تکیه بر دو اصل به شورای شهر تهران ارائه شده است. نخست آنکه در صورت تصویب این لایحه در جلسه امروز، میزان تخفیف به پرداخت‌های نقدی افزایش پیدا می‌کند و دوم آنکه شهرداری مجاز می‌شود تقسیط را راسا و بدون استفاده از کمک بانک عامل انجام دهد. این عضو شورای شهر تهران با تاکید بر آنکه این اصلاحات به معنای بازگشت ریل‌گذاری به مسیر قبلی است، عنوان کرد: افزایش تخفیف پرداخت نقدی یا به عبارتی بازگشت به مسیر قبلی، آشکارا نه با منافع شهر سازگار است نه با منافع شهرداری بلکه صرفا افزایش منافع بسازبفروش‌های بزرگ شهر را هدف گرفته است.

این در حالی است که در مقطع کنونی قیمت مسکن رشدی ۸۰ درصدی را نسبت به سال گذشته تجربه می‌کند و قیمت مصالح ساختمانی نیز رشدی ۷۰ درصدی داشته است، عدم افزایش عوارض صدور پروانه، سهم این عوارض از کل هزینه‌های ساخت و فروش ملک را در سال جاری به سطح ناچیزی رسانده است. این واقعیت وقتی روشن‌تر می‌شود که توجه کنیم دفترچه ارزش معاملاتی املاک که سالانه ازسوی دولت به روزرسانی می‌شود و مبنای ضرایب محاسبه عوارض صدور پروانه است، در شهرداری تهران از سال ۹۳ به‌‌روز‌رسانی نشده است و درواقع عوارض صدور پروانه به جای‌ آنکه بر مبنای دفترچه ارزش معاملاتی املاک ۹۶ محاسبه شود، بر مبنای دفترچه ارزش معاملاتی املاک ۹۳ محاسبه می‌شود.

او با طرح این سوال که آیا پایین‌ بودن عوارض صدور پروانه که به افزایش ساخت‌وساز در شهر تهران منجر می‌شود به صلاح شهر است، گفت: درحالی‌که دیگر مولفه‌های موثر بر هزینه‌های ساخت به شدت افزایش یافته‌اند، چرا شهرداری تهران به‌عنوان یک نهاد عمومی حافظ منافع شهروندان باید از سهم شهروندان از هزینه‌های ساخت مسکن در شهر چشم‌پوشی کند؟ واقعا پایین نگه‌ داشتن عوارض صدور پروانه چه منطقی می‌تواند داشته باشد که بعد روی همین عوارض پایین نگه داشته شده هم مدام تخفیف داده شود.

آروین در پاسخ به این سوال که در صورت پافشاری شورای شهر برای جلوگیری از ارائه تخفیف بیشتر به مودیان، مساله کاهش درآمدهای نقد در شهرداری تهران چگونه قابل حل است، تصریح کرد: حتی اگر بپذیریم که ارائه تخفیف بیشتر به مودیان و کاهش بیشتر سهم عوارض صدور پروانه از هزینه‌های ساخت به صلاح شهر و شهرداری نیست و شورای شهر باید قاطعانه بر سر سیاست‌گذاری‌ اصلاح‌کننده روندهای قبلی پافشاری کند اما مساله کاهش درآمدهای نقدی شهرداری تهران که به دلیل مقاومت مودیان و خودداری‌شان از پرداخت عوارض با تخفیف‌های کاهش یافته ایجاد شده، مساله‌ای جدی و غیرقابل چشم‌پوشی است که نهاد سیاست‌گذار نمی‌تواند به آن بی‌اعتنا بماند.  او توضیح داد: راه‌حل برای عبور از تنگنای درآمدی برای شهرداری تهران روشن است. به این معنا که شهرداری تهران می‌تواند اعلام کند که از ابتدای سال ۹۸، دفترچه ارزش معاملاتی املاک مصوب ۹۶ را مبنای محاسبه عوارض صدور پروانه قرار خواهد داد که بر مبنای آن عوارض افزایش قابل‌توجهی خواهد یافت. با این اعلام رسمی، پنج ماه باقیمانده از سال ۹۷،‌ به یکی از پرمراجعه‌ترین زمان‌ها برای دریافت پروانه و پرداخت عوارض آن تبدیل خواهد شد و از این طریق شهرداری تهران به راحتی می‌تواند هزینه‌های ناشی از تغییر ریل‌گذاری جدید را جبران کند بدون اینکه اساسا اصلاحیه‌ای در مصوبه لازم باشد و پیام تزلزل سیاست‌گذار در تصمیماتش به بازار مخابره شود.

رئیس کمیته شفافیت شورای شهر تهران با تاکید بر آنکه اصرار برای بازگشت به مصوبه گذشته تنها به معنای اولویت دادن به منافع بسازبفروش‌های بزرگ شهر است، گفت: اگر شورا بخواهد چنان‌که در پیشنهاد کمیسیون برنامه و بودجه در مورد این لایحه آمده است، همزمان با پذیرش اصلاح مصوبه، پیام افزایش عوارض صدور پروانه را به بازار مخابره کند، به این معنی که عجالتا یک حرفی می‌زند و پای اجرا که برسد ممکن است بر همین مصوبه خودش مجددا اصلاحیه بزند و در موعد اجرا با یک اصلاحیه دیگر از افزایش عوارض صدور پروانه خودداری کند. او ادامه داد: تغییر سیاست‌گذاری انجام شده معطوف به افزایش تخفیف‌ها تنها زمانی منطقی و قابل پذیرش است که دفترچه ارزش معاملاتی املاک به‌روز شود و عوارض افزایش قابل توجهی پیدا کند وگرنه در شرایط فعلی که با توجه به افزایش قابل‌توجه نرخ دیگر مولفه‌های موثر بر ساخت‌وساز، سهم عوارض از کل هزینه‌های ساخت به شدت کاهش یافته، قاعدتا افزایش تخفیف نامعقول و بی‌معنا است.

عضو کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران در عین حال معتقد است شورای شهر به‌عنوان نهاد سیاست‌گذار تنها زمانی می‌تواند از نرخ عوارض صدور پروانه به‌عنوان ابزار سیاست‌گذاری در جهت منافع شهر و شهروندان استفاده کند که این عوارض سهم مناسبی از هزینه‌های ساخت داشته باشد تا بعد بتوان بر اساس جهت‌گیری‌های سیاست‌گذارانه مثلا به ساخت‌وساز در بافت فرسوده یا به ساخت اماکن فرهنگی تخفیف داد و موارد دیگری از این دست. درواقع ناچیز بودن سهم عوارض از کل هزینه‌های ساخت‌وساز، به طور کلی این مهم‌ترین ابزار سیاست‌گذاری در حوزه شهرسازی را برای سیاست‌گذار بلااستفاده می‌کند.

 او در عین حال با اشاره به مفاد این لایحه گفت: این لایحه اصلاحیه مصوبه‌ای است که تنها دو ماه از تصویب آن گذشته است. لایحه‌ای که ازسوی شهرداری تهران در تابستان ۹۷ به شورا ارائه شد و با تغییراتی جزئی در صحن شورا به تصویب رسید. ارائه اصلاحیه برای لایحه‌ای که هنوز دو ماه از تصویب آن نگذشته است، نه فقط نشان از سردرگمی نهاد اجرا یعنی شهرداری تهران در یک سیاست‌گذاری مشخص در حوزه ماموریتی خاص این سازمان یعنی حوزه شهرسازی دارد، بلکه در صورت تصویب این اصلاحیه، نهاد سیاست‌گذار نیز متزلزل در تصمیم‌گیری‌هایش جلوه می‌کند. به منظور حفظ همین شأن و جایگاه نهاد سیاست‌گذار است که در مجلس شورای اسلامی، امکان اصلاح یک قانون حداقل تا شش ماه پس از تصویب آن وجود ندارد مگر با آرای دو‌سوم نمایندگان.

او اضافه کرد: فارغ از این ایراد شکلی و فرمی به ارائه این اصلاحیه، محتوای لایحه اصلاحیه نیز شامل مواردی است که در تضاد با منافع شهر و شهرداری تهران است. توضیح آنکه در دوره جدید مدیریت شهری، پس از دوبار تصویب اصلاحیه و تمدید مصوبه «مجوز تقسیط و چگونگی اخذ مطالبات شهرداری تهران» که در دوره‌های قبلی شورا به تصویب رسیده بود، شورای پنجم، شهرداری تهران را مکلف به ارائه لایحه جامع نحوه اخذ مطالبات شهرسازی کرد که در نهایت در قالب لایحه «نحوه اخذ مطالبات شهرسازی شهرداری تهران» و در آخرین روزهای باقیمانده از تمدید مصوبه قبلی به صحن شورا ارائه و با تغییراتی جزئی در صحن علنی به تصویب رسید. آروین با اشاره به ارائه این لایحه به شکل فوریت‌دار به شورای شهر تهران گفت: این لایحه نیز که مانند لایحه «دستورالعمل مدیریت منابع و مصارف غیرنقد» به شکل فوریت‌دار به شورا ارائه شده است،‌ از نظر من، تلاش دیگری از بدنه مدیریتی به‌جامانده از دوره قبل است تا از این وضعیت بی‌ثبات شده‌ مدیریت شهری بیشترین استفاده را کرده و در مهم‌ترین حوزه ماموریتی خاص شهرداری تهران، ریل‌گذاری‌های سیاست‌گذارانه‌ دوره جدید مدیریت شهری را یک به یک به مسیر قبلی مدیریت گذشته بازگردانند.

او از این‌رو ابراز امیدواری کرد در شورای شهر، هوشیارانه متوجه این نزاع جدی بر سر تغییر سیاست‌گذاری‌ها باشند و با پافشاری بر سر اصول سیاست‌گذاری‌ ضدفساد و مبتنی بر شفافیت و با ترجیح منافع شهر بر منافع بسازبفروش‌ها، با قاطعیت رای به رد این دو لایحه داده و با این رای مخالف درواقع به بازگرداندن مسیر سیاست‌گذاری به مسیر مدیریت گذشته مخالفت کنند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» کارشناسان شهری نیز با تایید موضوع بازگشت به ریل تصمیم‌گیری گذشته درخصوص نحوه اخذ مطالبات شهرداری تهران در حوزه شهرسازی، معتقدند اجرای تصمیم دو ماه پیش شورای شهر تهران می‌‌تواند به معنای آغاز حرکت مدیریت شهری در جهت منافع شهر و شهروندان باشد، این در حالی است که عقب‌نشینی شورای‌شهر و شهرداری از اجرای فرمول عادلانه طراحی شده می‌تواند بازهم به معنای توجه صرف به منافع بسازبفروش‌های شهر تهران باشد.  

برخی کارشناسان علاوه بر توصیه به اعضای شورای شهر برای اخذ تصمیم صحیح و مقاومت در برابر فشار مودیان برای کارآمد شدن این تصمیم دو پیشنهاد جدید را نیز ارائه می‌دهند تا از این طریق اجرای فرمول جدید از اثرگذاری بیشتری برخوردار باشد. اول آنکه از دیدگاه کارشناسان اقتصاد شهری، تغییرات سطح تخفیفات و هزینه‌های وارد بر روند پرداخت غیرنقدی باید برحسب شرایط منعطف و محدود به یک دوره زمانی ویژه باشد. به این معنی که در برخی از ماه‌های سال که شهرداری با درآمد کم و بازار ساخت وساز با رکود مواجه است، این شکل از فرمول پرداخت عوارض ساختمانی می‌تواند اثرگذارتر باشد. در عین حال از دیدگاه کارشناسان این رابطه مالی جدید به‌صورت کامل تعریف نشده و برای اثرگذاری بیشتر این تصمیم مناسب است که نرخ اسمی تخفیف که هم‌اکنون معادل ۱۵ درصد برای پرداخت‌های نقدی تعریف شده است، برحسب زمان پرداخت شناور و متغیر باشد. به این معناکه پس از اعلام زمان پرداخت فیش، سازنده‌ای که به هر دلیل در پرداخت نقدی تاخیر کند، نرخ اسمی تخفیف کاهش پیدا کند.