وام مسکن با فرمول جهانی

راه‌حل جهانی رونق مسكن با امضای آخوندي و سيف تقديم رئيس‌جمهور شد
رايزني نهايي براي وام مسكن

گروه مسكن: وزير راه‌وشهرسازي و رئيس‌كل بانك‌مركزي در نامه‌اي با امضای مشترك خطاب به رئيس‌جمهور، ضمن اعلام نتايج چندين ماه تحقيق و مطالعه درباره راهكار پايان‌دادن به ركود عميق حاكم بر بازار مسكن، از اجماع تيم اقتصادي دولت بر استفاده از روش «تقويت تقاضاي موثر» براي ايجاد رونق خبر دادند و از حسن روحاني درخواست كردند دستور مقتضي براي فراهم‌شدن بستر مالي اين روش را كه قرار است از طريق تاسيس گسترده صندوق‌هاي پس‌انداز مسكن در بانك‌ها‌ي مختلف به اجرا دربيايد صادر كند.

در اين نامه با اشاره به افت كمي سه‌شاخص در اقتصاد مسكن –كاهش ساخت‌وساز، كاهش معاملات مسكن و كاهش توان اقتصادي خانوارها براي پوشش هزينه‌هاي مسكن- شرایط بازار مسكن ركودي توصيف شده و برضرورت برون‌رفت از اين وضعيت با هدف ايجاد نيروي پيشران براي خروج كل اقتصاد از ركود، تاكيد شده است.
عباس آخوندي و ولي‌الله سيف در اين نامه، اعلام كرده‌اند، در 5 سال آينده مطابق نياز مسكن در كشور بايد حداقل 4 ميليون واحدمسكوني ارزان‌قيمت و در استطاعت متقاضيان اقشار هدف ساخته و احداث شود، اما براي خريد اين آپارتمان‌ها بايد «تقاضاي موثر» به وجود بيايد و راه‌حل جهاني خريد مسكن «خريد با وديعه كم و تكيه بر پس‌اندازهاي آينده» است كه اين روش در اصطلاح بانكداري «تسهيلات رهني» ناميده مي‌شود و توسط صندوق‌هاي پس‌انداز مسكن قابل پرداخت است.
دو مذاكره‌كننده ارشد در نشست مشترك مقامات و كارشناسان بانك‌مركزي و وزارت راه‌وشهرسازي كه در چند ماه گذشته با موضوع «افزايش سقف وام خريد مسكن» برگزار شده است، ديروز با تهيه و ارسال نامه به رئيس‌دولت، نشان دادند اگر چه در مقطع كنوني توجه به افزايش عرضه مسكن مدنظر است، اما براي عرضه‌ جديد، بايد قدرت خريد در سمت تقاضا وجود داشته باشد.
اقدام مشترك آخوندي و سيف پيام قاطعي است به فعالان بازار مسكن مبني‌بر اينكه «غروب ركود» نزديك است و در عين حال نشانه‌اي قوي از توافق مورد انتظار در قضيه افزايش سقف وام خريد مسكن به حساب مي‌آيد.
چند روز پيش، در آخرين موضع‌گيري رسمي سياست‌گذار پولي كشور درباره وام مسكن، مشخص شد: بانك‌مركزي اگرچه با راه‌اندازي صندوق پس‌انداز مسكن موافق است اما درباره چگونگي تامين منابع اين صندوق‌ها براي پرداخت تسهيلات خريد نگراني اساسي دارد و حتي نسبت به عملياتي‌بودن پيشنهاد وزارت راه‌وشهرسازي كه استفاده از بودجه عمومي دولت براي جبران كسري صندوق‌ها را مطرح می‌کند، آنچنان خوش‌بين نيست.
مهم‌ترين نگراني بانك‌مركزي در قضيه «راه‌اندازي صندوق پس‌انداز مسكن و افزايش سقف وام خريد»، بر چگونگي مديريت منابع و مصارف صندوق توسط بانك‌عامل و ميزان وفاداري بانك‌ راه‌انداز صندوق به «خودكفايي» خلاصه مي‌شود. دغدغه بانك‌مركزي اين است كه مبادا صندوق‌هاي پس‌انداز مسكن مجبور باشند براي عمل به تعهداتشان نزد سپرده‌گذاران و وام‌گيرنده‌ها، مجبور شوند به استقراض از بانك‌مركزي و دريافت خط‌اعتباري روبياورند و در نتيجه مسير مهار رشد پايه‌پولي، تورم و نقدينگي را مختل كنند.
اين موضوع در چند ماه گذشته باعث شد برنامه وزارت راه‌‌وشهرسازي براي تقويت قدرت خريد گروه‌هاي هدف –دهك‌هاي ميان‌درآمد متقاضي مسكن- به بن‌بست برسد.
اما در نامه‌اي كه دو روز پيش با امضای آخوندي و سيف خطاب به رئيس‌جمهور نوشته و به وي تقديم شد، اهميت طرح صندوق پس‌انداز مسكن براي روحاني تشريح شده و در عين‌حال راهكار باز شدن بن‌بست موجود نيز از او مطالبه شده است.
در اين نامه به صراحت تاكيد شده است: صندوق‌هاي پس‌انداز مسكن براي آنكه قابليت راه‌اندازي در بانك‌ها را داشته باشد و بتواند تقاضاي‌موثر را تامين‌‌مالي كند بايد حداقل معادل 50درصد قيمت مسكن، وام با نرخ سود 14درصد پرداخت كند كه اين اقدام نيازمند ارائه مابه‌التفاوت نرخ سود و جبران كسري منابع براي صندوق‌ها است. براي اين منظور استفاده از منابع عمومي در قالب وجوه‌اداره شده –پيشنهادي كه وزارت راه‌وشهرسازي براي توازن منابع و مصارف صندوق‌ها پيش‌تر به بانك‌مركزي ارائه كرده بود- ضروري است و لازم است در اين خصوص دستور مقتضي صادر شود.
متن نامه مشترك وزير راه‌وشهرسازي و رئيس‌كل بانك‌مركزي به رئيس‌جمهور به شرح زير است:
جناب آقای دکتر روحانی
رئیس‌جمهورمحترم
سلام علیکم
احتراما، همان طور که مستحضرید بخش مسکن نقش مهمی در اقتصاد کلان کشور و اقتصاد خانوارهای ایرانی دارد: با بیش از 130 بخش اقتصادی روابط پیشین و پسین دارد؛ هر سال حدود 20 تا 35 درصد از تشکیل سرمایه ثابت کشور در بخش مسکن انباشت می‌شود؛ یک‌چهارم از مانده تسهیلات اعطایی بانک‌ها و موسسات اعتباری کشور متعلق به این بخش است؛ متوسط سهم مسکن از اشتغال کشور به رقم 12 درصد بالغ می‌شود و در سبد هزینه خانوار، مسکن سهمی 33 درصدی دارد.
در شرایط جاری اقتصاد کشور، بخش مسکن بی‌شک در شرایط رکودی عمیق قرار دارد: تداوم روند نزولی صدور پروانه‌های ساختمانی از سال 1392، کاهش شدید تعداد معاملات مسکن طی سه سال اخیر، کاهش شدید صدور پایان کار واحدهای مسکونی، عدم انطباق هزینه‌های مسکن با توان اقتصادی خانوارها، روند نزولی سهم‌بری بخش مسکن از تسهیلات بانکی و موارد مشابه همه گواه این موضوع است. طبعا تداوم و تعمیق رکود در بخش مسکن بیش از هر چیز اشتغال را تحت تاثیر قرار می‌دهد، چرا که به ازای احداث 4/69 مترمربع مسکن، برای یک کارگر به طور مستقیم و برای 7/0 نفر به طور غیرمستقیم کار ایجاد می‌شود. به لحاظ این ویژگی‌ها است که در برنامه برون‌رفت از رکود، «مسکن» به مثابه یکی از نیروهای پیشران تعریف شده است.
کاهش تولید و عرضه در شرایطی وقوع می‌یابد که اتفاقا به لحاظ تشکیل تعداد قابل ملاحظه‌ای خانوارهای جدید، وجود سطح وسیعی از اسکان غیررسمی و انباشت کسری تاریخی تعداد مسکن نسبت به تعداد خانوار، برای 5 سال آتی به حداقل 4 میلیون واحد مسکونی جدید و ارزان‌قیمت (واحدهای «در استطاعت») نیاز می‌باشد. این آن بخش از بازار مسکن است که نه فقط به لحاظ آثار اقتصادی عظیم آن، بلکه به لحاظ سیاسی و اجتماعی مورد توجه دولت است. اما خرید حتی همین خانه‌های کوچک نیز نیاز به «تقاضای موثر» خانوارها دارد. «مسکن» به مثابه بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری هر خانوار متوسط در طول حیات خود، از پس‌اندازهای گذشته خریداری نمی‌شود، به ویژه اینکه در ایران، تورم فزاینده سال‌های اخیر به کاهش سطح پس‌انداز خانوارها انجامیده است. راه حل جهانی، خرید مسکن با ودیعه کم، با اقساط بلندمدت و «در استطاعت» و از محل پس‌اندازهای آتی خانوارها است؛ آنچه در اصطلاح بانکداری «تسهیلات رهنی» نامیده می‌شود. در کشورهای پیشرفته نظام بانکی به مدد بازار سرمایه توسعه‌یافته به خوبی از عهده تامین مالی این نوع مسکن برآمده است.
 در ایران نیز در حال حاضر مقامات پولی و مالی کشور، این نکته را تایید می‌کنند که گسترش بازار رهن باعث تقویت «تقاضای موثر» می‌شود، نظم پس‌اندازی در خانوارها ایجاد می‌کند، موجودی مسکن کشور را افزایش می‌دهد و در واقع این گسترش از ستون‌های اصلی حل معضل مسکن است.
بر این اساس، طی ماه‌های گذشته وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران به دنبال روش‌های گسترش بازار رهن بوده‌اند؛ هر دو نهاد البته می‌خواهند این مهم بدون استفاده از پول پرقدرت بانک مرکزی انجام شود. تشخیص وزارت و بانک مرکزی آن است که چاره کار در شکل دادن وسیع به «صندوق‌های پس‌انداز مسکن» در بانک‌های کشور و تاسیس گسترده «موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» نهفته است و این امر به تدریج می‌تواند از بانک مسکن که بانک توسعه‌ای بخش است شروع و سپس در بانک‌های مختلف به مرحله اجرا درآید. به این ترتیب خانوارها با پس‌انداز کردن، فرآیند خرید مسکن را اغاز می‌کنند و «صندوق‌ها» و «موسسات» چند برابر پس‌انداز آنها به «خانه اولی‌ها» و گروه‌های هدف متقاضی مسکن تسهیلات می‌دهند. با تشکیل جلسات هماهنگی بسیار وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران با معاون اول محترم رئیس‌جمهور، معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رئیس‌جمهور، وزارت امور اقتصادی و دارایی، مشاوران اقتصادی دولت، بانک مسکن و کارشناسان مختلف اقتصاد اکنون به نوعی اجماع رسیده‌اند که برای راه‌اندازی بخش مسکن باید حداقل حدود 50 درصد ارزش «واحد مسکونی» به خانوارهای هدف تسهیلات اعطا شود تا اقساط «در استطاعت» باشد؛ به این منظور همگان توافق کرده‌اند که تشکیل صندوق‌های پس‌انداز مسکن و موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن قدمی موثر در این مسیر است.
برای فعالیت گسترده این صندوق‌ها و به منظور تجهیز منابع پس‌اندازی خانوارها با هدف توسعه ساخت و ساز مسکن ارزان‌قیمت و برون‌رفت بخش از رکود لازم است «اقساط» پرداختی خانوارها «در استطاعت» و قابل تحمل برای آنها باشد. نرخ سود تسهیلات نباید در شرایط امروز کشور برای خانوارهای متقاضی مسکن بیش از رقم 14 درصد باشد، در حالی که نرخ سود بانکی جاری بالاتر از این رقم است.
از این رو، پرداخت مابه‌التفاوت سود به صندوق‌‌ها و جبران کمبود منابع آن از محل منابع عمومی (در قالب وجوه اداره شده و یارانه نرخ سود تسهیلات) ضروری می‌شود تا توازن منابع و مصارف صندوق‌ها و توسعه بازار رهن کشور ممکن شود. با توجه به مجموعه نکات مورد اشاره از آن مقام درخواست می‌شود درخصوص جبران مابه‌التفاوت یادشده دستور مقتضی صادر فرمایید.
منبع: دنیای اقتصاد