رشد جمعیت در شمال تهران بیشتر از جنوب شد

دنیای اقتصاد نوشت:بررسی‌ها درباره نحوه توزیع جمعیت بین مناطق ۲۲‌گانه مطابق آخرین ترکیب جمعیتی نشان می‌دهد مناطق شمالی نسبت به ۱۰ سال گذشته، با بیشترین رشد جمعیت مواجه شده اما نرخ رشد جمعیت در غالب مناطق نیمه جنوبی شهر، منفی یا نزدیک به صفر بوده است.

تعداد «ساکنان شب» منطقه یک، نزدیک به دو برابر منطقه ۱۶ (منطقه‌ای با بیشترین افت جمعیتی) است. سرمنشأ میل زیاد به سکونت در بالاشهر تهران، به انبوه امکانات در مقایسه با کسری خدمات در پایین شهر برمی‌گردد.

آمارهای رسمی مشخص می‌کند تحت‌تاثیر توسعه نامطلوب خدمات شهری در سطح شهر، سرانه‌های خدماتی ۷‌گانه همچون فضاهای آموزشی، فراغتی و تاسیسات شهری، در مناطق شمالی به ۲ تا ۶ برابر سطح معیار افزایش یافته؛ در حالی که فقر شدید امکانات در جنوب شهر، کسری ۵۰ تا ۸۴ درصدی سرانه‌های خدماتی را موجب شده است. این دوقطبی در امکانات که بر نحوه رشد ارزش املاک در مناطق ۲۲‌گانه نیز اثر گذاشته، دوقطبی جمعیتی را شکل داده است. متولی نوسازی پایتخت برای مهار این دوقطبی، بسته‌های جذابیت سکونتی و سرمایه‌گذاری مختص جنوب شهر تعریف کرده است.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از وضعیت سکونتی و سرمایه‌گذاری در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران حاکی از دوقطبی شدن پایتخت است. کارگردان‌های اصلی شکل‌گیری دوقطبی پایتخت «تغییرات قیمتی مسکن در دو نیمه جنوبی و شمالی شهر» و «توزیع نامتناسب سرانه‌های خدمات شهری» هستند که سبب شده مناطق بافت فرسوده تهران از یکسو سکونت‌گریز شود به این معنا که عمده ساخت‌وسازهای این مناطق تقاضا نداشته باشند و منجر به جابه‌جایی‌های کلان جمعیتی از این مناطق به سایر مناطق شهر شوند و از سوی دیگر دارای ویژگی دافعه سرمایه‌گذاری شوند.

به این معنا که اگرچه در حال حاضر بسته‌های تشویقی اجرایی در محدوده مناطق فرسوده پایتخت سبب شده در چند سال اخیر که بازار مسکن با رکود مواجه شد، بافت فرسوده به جبهه اصلی سرمایه‌گذاری ساختمانی تبدیل شود اما در صورتی که معضل دو قطبی بودن قیمت مسکن و سرانه‌های خدماتی میان مناطق شمالی و جنوبی پایتخت حل نشود در ماه‌های آتی که بازار ساخت‌وساز به فاز رونق وارد شود؛ مجددا سرمایه‌گذاران ساختمانی از این محدوده کوچ خواهند کرد.

مدیرعامل جدید سازمان نوسازی شهر تهران در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» ضمن تایید دوقطبی شدن وضعیت بازار مسکن و سرانه‌های خدمات شهری که منجر به سکونت‌گریزی و سرمایه‌گریزی از محدوده مناطق فرسوده شهر تهران شده است، اولین گام برای رفع این چالش را تغییر نگاه دولت و شهرداری به نیمه جنوبی پایتخت عنوان می‌کند.

او در این باره توضیح می‌دهد: برای رفع چالش دوقطبی شدن پایتخت، ابتدا باید نگاه دولت و شهرداری به نیمه جنوبی پایتخت یا همان هسته فرسوده شهر تغییر کند تا به دنبال آن نگاه سرمایه‌گذاران برای ورود به این محدوده از شهر تغییر کند و نهایتا بازگشت سکونتی به این مناطق اتفاق افتد.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از روند تاثیرگذاری بسته‌های تشویقی تعریف شده برای تسریع در روند نوسازی مناطق فرسوده پایتخت نشان می‌دهد: تاریخ مصرف بسته‌های تشویقی که تاکنون توسط شهرداری برای نوسازی بافت فرسوده در نظر گرفته شده سررسید شده است؛ چراکه این بسته‌ها بدون آنکه عارضه‌های دوقطبی شدن شهر را مورد توجه قرار دهد فقط بر موضوع «نوسازی کالبدی» متمرکز شده است. ضمن آنکه ارائه تراکم اضافه در قالب این بسته‌های تشویقی سبب شده به ازای هر ۵/ ۱ واحد ۵واحد مسکونی ساخته شود. عرضه مسکن در حجم بالا بدون بررسی کشش بازار از بابت وجود تقاضای موثر و بدون افزایش متناسب سرانه‌های خدماتی در این محل منجر به کژکارکردی این بسته‌ها شده است.

از این رو، رضا میرصادقی مدیر عامل جدید سازمان نوسازی شهر تهران عنوان می‌کند که بافت فرسوده شهر تهران برای نوسازی به محرک‌های جدیدی نیاز دارد. به گفته وی جامعه مخاطب محرک‌های جدید نباید فقط سرمایه‌گذاران باشند از این رو بسته‌های تشویقی جدید برای سه گروه مخاطبان شامل سرمایه‌گذاران ساختمانی، سرمایه‌گذاران سرانه‌های خدمات شهری و همچنین محرک‌های سکونتی برای ایجاد جاذبه سکونت در این مناطق تعریف خواهد شد.

براین اساس در حالی که بسته‌های تشویقی کنونی کاربری اصلی خود برای جذب سرمایه‌گذاری ساختمانی را از دست داده‌اند بسته‌های تشویقی جدید برای جذب سه گروه مخاطب در قالب دو نوع طراحی شده‌اند. بسته‌های تشویقی نوع اول که مخاطب آن سرمایه‌گذاران مربوط به سرانه‌های خدماتی و ساکنان محلات فرسوده هستند قرار است فقر مراکز مدنی در بافت فرسوده شهر را درمان کند.

میرصادقی در توضیح مراکز مدنی و چگونگی ایجاد جذابیت برای احداث آنها عنوان می‌کند: «منظور از مراکز مدنی اماکنی است که نیازمندی‌های شهروندان آن منطقه را برطرف کند. به این معنا که در کنار ساخت واحدهای مسکونی، باید فضاهای تجاری، فرهنگی، آموزشی و فضای سبز هم ایجاد شود؛ حتی برای معضل ترافیک منطقه پارکینگ طبقاتی ساخته شود. البته متولی ساخت و تامین همه این مراکز شهرداری نیست. در این حوزه بخشی از وظایف شهرداری افزایش ارزش افزوده برای حضور سرمایه‌گذاران خرد و کلان از طریق ایجاد جذابیت و انگیزه برای سرمایه‌گذاری است. به این صورت که افرادی که برای ساخت پارکینگ طبقاتی به مناطق بافت فرسوده وارد می‌شوند پیشنهادها و تخفیفاتی از سوی شهرداری به آنها ارائه ‌شود. به‌عنوان مثال سرمایه‌گذارانی که به این حوزه وارد می‌شوند در کنار ساخت یک پارکینگ طبقاتی، مجوز ساخت یک مرکز ورزشی یا فرهنگی به‌صورت رایگان به آنها ارائه می‌شود.»

در عین حال بسته تشویقی نوع دوم که بر مبنای محور برنامه شهردار تهران شکل گرفته، قرار است نوسازی و ساخت‌وساز در بافت فرسوده را براساس مدل مستقل از نوسانات بازار مسکن و دوره‌های رونق و رکود شکل دهد.

سازمان نوسازی شهر تهران درگزارشی که به‌صورت مکتوب در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار داده است، مشخص می‌کند: براساس آمار سال ۹۵ سرانه‌های آموزشی، بهداشتی، تاسیسات شهری، پارک و فضای سبز به تفکیک مناطق ۲۲ گانه نشان‌دهنده آن است که میزان سرانه‌های هفت‌گانه در شمال پایتخت ۲ تا ۷ برابر سرانه معیار است. به‌طوری که مازاد کاربری‌های غیرمسکونی، جذاب سکونتی در مناطق شمالی شهر است اما در مناطق بافت فرسوده سرانه‌های هفت‌گانه بعضا معادل نصف سرانه معیار است.

به‌عنوان مثال در منطقه یک شهر تهران، سرانه آموزشی ۷ برابر، سرانه بهداشتی ۲ برابر، سرانه تاسیسات شهری ۲ برابر، سرانه فراغتی ۴ برابر و سرانه پارک ۵/ ۱ برابر سرانه معیار است. همین‌طور در منطقه ۲ تهران سرانه آموزشی ۳ برابر، سرانه بهداشتی ۲/ ۱ برابر، سرانه تاسیسات شهری ۳ برابر و سرانه پارک ۵/ ۱ برابر سرانه معیار است.

این در حالی است که در مناطق جنوبی شهر همچون منطقه ۱۳ سرانه پارک و فضای سبز از ۲ مترمربع معیار هم‌اکنون معادل ۷/ ۰مترمربع، سرانه ورزشی به جای ۵/ ۰ مترمربع معادل ۱/ ۰ مترمربع و سرانه فضاهای فراغتی به جای ۳/ ۰ معادل ۰۵/ ۰ مترمربع است. همچنین در منطقه ۱۴، سرانه تاسیسات شهری به جای ۵/ ۰ مترمربع معادل ۱۲/ ۰ مترمربع و سرانه فراغتی اقامتی به جای ۲/ ۰ هم‌اکنون معادل ۰۴/ ۰ مترمربع است.

علاوه بر این بررسی روند تغییرات جمعیتی مناطق ۲۲ گانه در فاصله سال‌های ۸۴ تا ۹۵ نشان می‌دهد:اگرچه در کل شهر تهران رشد جمعیت معادل ۱۱ درصد بوده و در شمال پایتخت همچون مناطق یک،۲،۳ و ۵ به شکل مثبت و بالاتر از متوسط شهر بوده اما در مناطق در بافت فرسوده تهران همچون ۷،۱۲،۱۳،۱۵ و ۱۶ به دلیل نبود حداقل‌های سکونتی رشد جمعیت حداقلی یا در بسیاری موارد منفی ثبت شده است. به‌عنوان مثال اگرچه در منطقه یک رشد جمعیت در این بازه زمانی معادل ۲۸درصد بوده اما در منطقه ۱۶، رشد جمعیت منفی ۸/ ۷ درصد بوده است. در منطقه ۲۲ نیز هرچند نرخ رشد جمعیت ۶۲ درصد بوده است، اما این ناشی از جوان بودن این منطقه است که باعث شده در این فاصله تحت‌تاثیر بارگذاری‌های مسکونی (ساخت‌و‌ساز انبوه) قرار گیرد.