اجاره تابستانی با قاعده انصاف؟

در برخی محله‌های تهران ارقامی که توسط موجران در فایل‌های جدید بنگاه‌های مسکن تعیین و پیشنهاد شده، دست‌کم 40 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته، رشد صعودی پیدا کرده است که این خیز طرف عرضه برای افزایش اجاره‌بها عمدتا ناشی از حجم بالای اجاره‌نشین‌ها در نتیجه خلأ وام خرید و نبود قدرت خرید مسکن است. اجاره‌بها معمولا باید تابعی از قیمت مسکن و رشد آن نیز تعقیب‌کننده تورم باشد.

در ماه‌های اخیر با کندشدن میزان افزایش قیمت مسکن، نوسانات نرخ رشد قیمت به کمتر از 10درصد رسیده و افت‌وخیزهای شبیه به هم، ثبات نسبی را متوجه قیمت ملک کرده است. از سوی دیگر، روند کاهشی تورم به سطح زیر 30درصد، وعده دولت برای تورم حداکثر 25درصدی را ممکن کرده است. در چنین شرایطی، صاحب‌نظران اقتصاد مسکن، جهش اجاره‌بها در تابستان93 را منتفی اعلام می‌کنند. کارشناسان در عین حال که افزایش اجاره‌بها در فصل آتی را طبیعی می‌دانند، اما معتقدند چنانچه قاعده انصاف رعایت شود، نرخ‌های جدید اجاره نباید بیش‌از 20درصد تغییر کند. امسال سال نسبتا آرامی برای مستاجران خواهد بود. کارشناسان می‌گویند از آنجا که قیمت مسکن در ماه‌های اخیر رشد چندانی نداشته است، نرخ‌های اجاره نیز قرار نیست تغییر خاصی پیدا کند.

با این حال فصل گرمای معاملات املاک فرا رسیده و با تعطیل شدن مدارس، نقل و انتقالات اجاره‌نشین‌ها به‌زودی آغاز می‌شود.

با شروع فصل تابستان بنگاه‌های مسکن به اشغال مستاجرانی در می‌آید که چشم به انواع فایل‌های اجاره می‌دوزند تا آپارتمانی را که اجاره‌بهای آن با جیب آنها همخوانی بیشتری دارد انتخاب کنند.

در یکی از بنگاه‌های املاک خیابان پیروزی آپارتمانی 62 متر مربعی در محله شکوفه با نرخ 10 میلیون تومان رهن و 700 هزار تومان اجاره ماهانه فایل شده است. رهن کامل این خانه در سال گذشته مترمربعی 500 هزار تومان بوده است، اما مبلغ رهن و اجاره امسال این واحد، مشخص می‌کند رهن‌کامل آن متری 533 هزار تومان شده است. با این حساب اجاره‌بها در این منطقه تغییر چندانی نکرده است. این را یکی از بنگاه‌داران محله 100 دستگاه می‌گوید. او می‌گوید: اجاره‌بها در این منطقه چندان تغییر نکرده است. هر چند مالکان بر خلاف چند سال گذشته بیشتر تمایل به گرفتن اجاره ماهانه دارند تا رهن کامل. در شرق تهران رهن‌کامل آپارتمان‌ها به‌طور میانگین 700 هزار تومان در هر متر مربع است. اما در غرب اجاره‌بها کمی متفاوت است. رهن کامل یک خانه 12 سال ساخت50 متری در محله اشرفی اصفهانی 52 میلیون است.  قیمت رهن آپارتمان‌ها در این منطقه از متری 900 هزار تومان شروع می‌شود و تا بیش از یک میلیون تومان هم می‌رسد.

 تمایل اجاره در غرب بیشتر از شرق
تمایل برای اجاره آپارتمان‌های غرب و شمال غرب تهران بیشتر از نقاط مرکزی و شرق است. یکی از مشاوران املاک در غرب می‌گوید: رشد اجاره‌بها دردو ماه اول سال چندان نبود، اما با نزدیک شدن به تعطیلی مدارس در اواخر اردیبهشت، نرخ‌های اجاره رو به افزایش است و در برخی محله‌ها موجران تا 40 درصد هم اجا‌ره‌بها را افزایش داده‌اند.

موضوعی که کارشناسان مسکن آن را تایید می‌کنند و می‌گویند: نرخ‌های اجاره رو به افزایش است خانه‌ای که سال گذشته به قیمت 37 میلیون تومان رهن رفته بود امسال با 59 میلیون تومان قرارداد اجاره آن تمدید شده است.

دریکی از بنگاه‌های مسکن شمال پایتخت قرارداد اجاره یک واحد مسکونی با مساحت 105متر مربع در میدان تجریش خیابان اسداللهی به قیمت 50 میلیون تومان رهن و یک میلیون و 800 هزار تومان اجاره ماهانه تنظیم شده است.

 قدر مسلم افزایش داریم
افزایش اجاره‌بها در برخی نقاط تهران در حالی است که قیمت فروش خانه‌ها در این منطقه رشدی نکرده است. پس چرا با وجود ثبات در قیمت مسکن شاهد رشد اجاره‌بها هستیم؟

فردین یزدانی مدیر بازنگری طرح جامع مسکن و کارشناس اقتصادی در پاسخ به این پرسش می‌گوید: نرخ اجاره مسکن با حجم تقاضای حاضر در بازار اجاره رابطه تنگاتنگی دارد. در وضعیت نابسامان اقتصادی که ورود به بازار خرید آپارتمان کم است بخش زیادی از متقاضیان به بازار اجاره‌رو می‌آورند و تقاضا بیشتر از عرضه مسکن اجاره‌ای می‌شود به همین خاطر اجاره‌بها شروع به افزایش می‌کند.

او با بیان اینکه اجاره‌نشین‌ها تاوان فقر تسهیلات بانکی خرید مسکن را می‌دهند و چون قدرت خرید وجود ندارد به ناچار تعداد اجاره‌نشین‌ها رو به افزایش است، تاکید می‌کند: قانونی وجود ندارد که چون قیمت خانه افزایش نداشته است نرخ‌های اجاره هم بالا نرود.

او می‌گوید: نمی‌توان برای میزان افزایش اجاره‌بها در تابستان 93، درصد تعیین کرد اما قدرمسلم افزایش نرخ در بازار اجاره خواهیم داشت.

بر اساس اعلام منابع رسمی، نرخ اجاره براساس رهن‌کامل کمتر از متری یک میلیون تومان است. اما قیمت‌ها را منابع رسمی تعیین نمی‌کنند، بلکه قدرت تخفیف‌گیری مستاجران و انصاف مالکان است که اجاره‌بهای خانه را مشخص می‌کند.

اما حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است بازار اجاره امسال نباید رشد چندانی داشته باشد. او می‌گوید: وضعیت بازار اجاره وابسته به قیمت مسکن است و در سال 93 قیمت مسکن رشدی نداشته است. در چند ماه نخست شاهد افزایش قیمت خانه‌ها بوده‌ایم، اما این افزایش تنها در فایل‌های بنگاه‌ها اعمال شده است و معاملاتی که منجر به عقد قرار داد شده است هیچ رشد قیمتی نداشته است. بنابراین اجاره‌بها هم نباید تغییر کند.  او افزایش اجاره برخی خانه‌ها را متعلق به مالکانی می‌داند که از راه اجاره‌‌خانه‌هایشان امرارمعاش می‌کنند و به بالا و پایین رفتن قیمت مسکن کاری ندارند و تنها به افزایش تورم توجه می‌کنند.  عقبایی اضافه می‌کند: تورم امسال قرار است در مرز 25 درصد کنترل شود بنابراین پیش‌بینی می‌شود این نوع موجران نیز به همین میزان به کرایه‌های خود اضافه کنند.

پیش‌بینی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران برای افزایش اجاره‌بهای مسکن، رقمی بین 10 تا 15 درصد است.

عقبایی در عین حال منکر موارد استثنایی نمی‌شود، اما همچنان تاکید دارد که رشد اجاره‌بها در سه ماه آینده تنها 10 درصد خواهد بود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است: برخی به دنبال ایجاد جو روانی در بازار هستند و رشد غیرمتعارف 30 تا 40 درصدی را برای بازار اجاره تبلیغ می‌کنند.

او دغدغه مستاجران را بابت وضعیت اجاره‌بها در سال93 قابل تامل می‌داند و می‌گوید: امسال بازار اجاره رشد جهشی و نامتعارف نخواهد داشت به این صورت که در نقاط مختلف تهران، 10 درصد و در مناطق مرکزی و اداری شهر که تمرکز جمعیتی در آنها به خاطر نزدیکی به مراکز شغلی و دانشگاهی از فراوانی مستاجر برخوردار است، 15 درصد رشد خواهیم داشت.  عقبایی معتقد است: اگر قاعده انصاف ملاک تعیین نرخ قرارداد‌ها باشد، آرامش همچنان در بازار اجاره برقرار خواهد بود. اما رقم‌ها و عددهای پیشنهادی در فایل‌های اجاره نشان می‌دهد در کف بازار، آنجا که اجاره‌نامه‌ها تنظیم می‌شود، مالکان تصمیم‌گیرنده نهایی هستند و رشد اجاره‌بها تابعی از نیاز مالکان است نه صرفا تورم سالانه.

13درصد افزایش در 2 ماه
 اجاره‌بهای مسکن در دو ماه اول فصل بهار، آرام‌تر از تورم اما تندتر از نوسان قیمت آپارتمان، افزایش پیدا کرد و در مجموع 13 درصد نسبت به اسفند پارسال افزایش یافت. فروردین امسال همزمان با اعلام گزارش رسمی از «کندشدن شتاب رشد اجاره‌بها در اواخر سال 92»، انتظار می‌رفت شیب افزایش لااقل در بهار93 به صفر برسد، اما آمارهای دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن حاکی است: میانگین مبالغ اجاره آپارتمان در شهر تهران طی ماه‌های فروردین و اردیبهشت سال جاری، به ترتیب 6/13درصد و 2/11 درصد نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل، افزایش پیدا کرده ‌است و هم‌اکنون متوسط اجاره‌ماهانه واحدهای مسکونی پایتخت (بدون دریافت رهن) به مترمربعی 20 هزار و 700 تومان رسیده است.

سال گذشته نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بهای مسکن (تغییرات هر ماه نسبت به ماه‌ مشابه سال قبل) از 24 تا 27 درصد در ‌ماه‌های فصل بهار به 9درصد در اسفندماه رسید و در واقع «شیب رشد» در پایان92 با کاهش قابل‌ملاحظه، به حدود یک‌سوم ابتدای92 نزول کرد. اما رکود نسبی در خرید مسکن طی دو ماه‌ گذشته از سال93، طرف تقاضا را به اجبار وارد بازار کرد و نتیجه این حرکت حجمی باعث شد انتظاری که بابت نزول بیشتر «شیب رشد» در بهار امسال وجود داشت، محقق نشود. در دو ماه اخیر به جای آنکه نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها در حد 9درصد اسفند‌92 یا کمتر از آن، نوسان کند، سطح 6/13درصد و 2/11 درصد را تجربه کرده است. با این حال، مقایسه شتاب رشد اجاره‌بها در فروردین و اردیبهشت امسال با دو ماه مشابه سال قبل، نشان می‌دهد: در حال حاضر صعود بهاری نرخ‌ها در بازار اجاره به مراتب «ملایم‌تر» از پارسال است، به طوری که شتاب افزایش هم‌اکنون به اندازه نصف سال گذشته است.

پارسال در اردیبهشت‌‌ماه مبالغ اجاره، 4/27درصد در تهران افزایش پیدا کرده بود. از سوی دیگر، با توجه به اینکه نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه در فروردین و اردیبهشت امسال در سطح 17درصد ثابت ماند، در نتیجه، نرخ تغییرات افزایشی اجاره‌بهای مسکن در تهران طی دو ماه گذشته، پایین‌تر از سطح تورم عمومی بوده و علامتی دیگر از رشد ملایم آن است.  مقایسه تورم و نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن در عین حال بیانگر منفی‌شدن ارزش واقعی مبالغ اجاره در دوماه اول امسال است. در فروردین و اردیبهشت امسال اگرچه متوسط اجاره‌‌بهای اسمی آپارتمان‌های شهر تهران بین 11 تا حداکثر 14درصد افزایش پیدا کرد، اما ارزش واقعی آپارتمان‌های اجاره‌ای (مابه‌التفاوت نرخ تورم و نرخ رشد اسمی اجاره‌بها) در این مدت بین 3 تا 6 درصد افت کرد.

میانگین اجاره ماهانه آپارتمان در تهران از متری 18 هزار و 300 تومان در اسفند سال گذشته به متری 20 هزار و 700 تومان در پایان اردیبهشت امسال رسید که 13درصد در مجموع این دو ماه، افزایش یافته است. در دو ماه اخیر، مجموع رشد قیمت فروش مسکن تهران منفی یک درصد بوده، طوری که در فروردین 6درصد افزایش یافت، اما در اردیبهشت با کاهش 7درصدی روبه‌رو شد.