افقِ بازار مسکن

برای کوتاه مدت هیچ افق روشنی برای بازار مسکن وجود ندارد مگر آنکه کمکی خارجی به کشور تزریق شود همانند دوران اصلاحات در آن زمان سرمایه های ایرانیان خارج از کشور به بازار مسکن تزریق شد و توانست بخش مسکن را از رکود خارج کند.

 پیش از این پیش بینی کرده بودم که شرایط اقتصادی به سمتی سوق پیدا خواهد کرد که تقاضای موثر، کاهش پیدا خواهد کرد. تقاضای موثر هم عبارت است از قدرت و تمایل مصرف‌کنندگان به اینکه بابت کالاها، از طریق معامله پایاپایِ بی واسطه یا باواسطه، مقداری بیش از سرمایه‌ای که صرف تولیدشان شده بپردازند.

 علت اینکه تقاضای موثر مردم برای خرید مسکن کاهش پیدا کرده است کم شدن درآمدها است اما دلیل دیگری هم وجود دارد که مهمترین آن افزایش نرخ بیکاری و بالا رفتن نرخ تورم که از دولت قبل باقی مانده است.

 رانتی شدن قیمت مسکن از دیگر عوامل تداوم رکود در بازار مسکن است و تراکم فروشی قیمت مسکن را رانتی می کند و خرید مسکن رانتی برای کسانی که صاحب درآمد رانتی نیستند (اکثریت مردم درآمد رانتی ندارند) امکان پذیر نیست زیرا وسع مالی شان نمی رسد و در توانشان نیست که مسکن رانتی را حتی اجاره کنند.

وقتی قیمت مسکن در شهرها رانتی می شود خانوارها و بخصوص خانوارهای جوان حتی اگر درآمد مکفی داشته باشند قادر به تهیه و خرید مسکن نیستند.

 ساخت مسکن رانتی در شهرها قیمت مسکن را نسبت به حاشیه شهرها حتی اگر دارای امکانات نسبتا مشابه باشند تقریبا 10 برابر افزایش می دهد.

 بنابراین در شهرها به دو دلیل رانتی بودن زمین و ساخت مسکن های لوکس آنقدر قیمت مسکن گران می شود که خرید آن برای مردم با درآمدهای عادی امکان پذیر نیست و نتیجه آن خالی ماندن 500 هزار واحد خالی در تهران می شود.

تمام این مشکلات در کنار سیاست های غلطی که در گذشته پیش گرفته شده بود را باید در کنار هم قرار داد تا پی به تداوم رکود برد، در سال های گذشته با وجود شرایطی که حاکم بود انرژی دولت صرف مسکن مهری شد که قرار بود قیمت مسکن را به صفر برساند اما بعد از اجرای این طرح سهم زمین از کل قیمت تمام شده مسکن در ۸ سال از ۲۵ به ۶۰ درصد رسید و موجب افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن و سپس رکود در این بخش مهم اقتصادی کشور شد.

 از طرف دیگر با وجودبودجه کلانی که صرف ساخت مسکن مهر شد بسیاری از آن بلا استفاده مانده است چرا که جمعیتی در آن ساکن نشده اند زیرا ساختمان‌های ساخته شده یا به دلیل نداشتن امکانات و تجهیزات و یا مناطقی که در آنجارمسکن مهر ساخته شده، فاقد امنیت است و قابل سکونت نیست.

مردم با رجحان نقدینگی روبرو شده اند و با توجه به شرایط بی‌ثباتی که هم از لحاظ خارجی و هم داخلی به واسطه سیاست های دولت قبل بر کشور تحمیل شد و به نوعی کاهش ارزش پول ملی را به دنبال داشت، سرمایه مردم به سمت تبدیل ریال به دلار سوق پیدا کرده و از سمت خرید مسکن دور شد و به دلیل اینکه به خصوص در روابط خارجی هنوز ثبات بازنگشته است مردم ترجیح می دهند که سرمایه های خود را به همان شکل دلار حفظ کنند.

 نوسان در بخش مسکن نوساناتی بیمارگونه است و بخش مسکن بیمارتر از آن است که بتواند راهی طولانی را بپیماید و تحرک پایداری داشته باشد. تنها یک برنامه جامع که بتواند سرمایه‌هایی که اکنون در نتیجه تولید انبوه در این بخش زمین گیر شده اند را برای اکثریت مردم قابل مصرف نماید می تواند موجب رونق پایدار در بخش مسکن شود.

 زمینه‌سازی برای نظام‌مند کردن برنامه‌ها و نهادهای مرتبط با ساخت و ساز را یکی از راهکارها برای برنامه‌ریزی دقیق در بخش مسکن است، مجموعه نهادهای بخش مسکن بسیار ناتوان و ناکارآمد است. به عنوان مثال برنامه‌های زیادی در سال‌های گذشته برای مسکن در نظر گرفته شده بود اما به دلیل ضعف سیستم نهادهای بخش مسکن این برنامه‌ها اجرا نشد.

 برپا کردن نظام‌ها و نهادها و بلوغ آن به زمان نیاز دارد، دولت باید در بازنگری طرح جامع مسکن به این موضوع نیز بپردازد.

برای کوتاه مدت هیچ افق روشنی برای بازار مسکن وجود ندارد مگر آنکه کمکی خارجی به کشور تزریق شود همانند دوران اصلاحات در آن زمان سرمایه های ایرانیان خارج از کشور به بازار مسکن تزریق شد و توانست بخش مسکن را از رکود خارج کند.