سهم مسکن مهر از ایجاد خانه‌های بدون سکنه

 بر اساس آخرین برآوردها حدود یک میلیون و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که سهم مسکن مهر از این تعداد فعلا ۱۱۷ هزار واحد است.

 با وجودی که گفته می‌شود کشور با کمبود مسکن برای دهک‌های پایین مواجه است هم‌اکنون ۱.۷ میلیون مازاد مسکن در ایران وجود دارد که مسکن مهر ۱۱۷ هزار واحد از این تعداد را به خود اختصاص داده و این در حالی است که تنها در استان تهران ۴۰۰ هزار مسکن خالی وجود دارد.

کارشناسان معتقدند حجم انبوهی از مازاد مسکن ناشی از دو رویکرد مسکن مهر و مدیریت سوداگرانه شهری است. وزیر راه و شهرسازی مسکن مهر را نوعی بساز و بفروش دولتی می‌داند و مسکن لوکس را ناشی از شهرفروشی برای تامین هزینه‌های شهر عنوان می‌کند. نتیجه‌ی چنین فرآیندی ساخت و ساز بدون تقاضا در بیابان و شهر است.

دولت‌های قبل برای کاهش مشکلات کلان‌شهر تهران اقدام به افزایش ظرفیت جمعیتی شهرهای اطراف کردند؛ به طوری که برای پردیس که تا قبل از آن قرار بود ۱۸۰ هزار نفر ساکن شوند از طریق ۸۵ هزار مسکن مهر ۵۰۰ هزار نفر پیش‌بینی شد. برای هشتگرد نیز کلنگ ۵۰ هزار مسکن مهر زده شد که بر این اساس افق جمعیتی این شهر حدود ۲۵۰ هزار نفر افزایش یافت. به ظرفیت جمعیت‌پذیری پرند نیز قرار شد ۹۵ هزار واحد مسکونی با جمعیتی بالغ بر ۵۰۰ هزار نفر افزوده شود.

این اقدام با هدف کاهش قیمت مسکن و هدایت سرریز جمعیت به شهرهای اطراف صورت گرفت اما آیا این دو هدف محقق شد؟ عباس آخوندی در این خصوص بیان می‌کند: اگر آن سیاست‌های تولید ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار مسکن مهر و حجم عظیم مسکن لوکس در تهران سیاست‌هایی اصولی بود قاعدتا باید قیمت مسکن پایین می‌آمد، اما شاهد تورم‌های بالای ۵۰ درصد در بخش مسکن بودیم. بنابراین اشتباهات بسیار بزرگی رخ داده است.

آخوندی هم‌چنین درباره روند مدیریت شهری طی بازه زمانی سه ساله یادآور می‌شود: سال ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۲ تعداد پروانه‌های صادر شده در تهران ۷۶۰ هزار واحد مسکونی بوده است. این تعداد برای اسکان جعیتی بیش از ۲.۵ میلیون نفر کفایت می‌کند. این بدین مفهوم است که اگر جمعیت تهران را فقط در شب در نظر بگیرید، ظرفیت ایجاد شده امکان اسکان بیش از ۳۰ درصد از کل جمعیت تهران را در برداشت. بخش اعظم این پروانه‌ها برای واحدهایی است که عمدتا با هدف سوداگری در مناطق یک، ۲، ۲۲ و ۵ با هدف فروش تراکم انجام شده که خواستند پول مدیریت شهری را تامین کنند. اگر این طور پیش می‌رفتیم، ظرف ۱۰ سال یک تهران به اندازه‌ی تهران ساخته شده بود. آیا این روند قابل تداوم بود؟ این حجم از سوداگری محصول سوء استفاده سوداگران از امکان شهرفروشی که شهرداری فراهم آورده بود و هم‌چنین دسترسی  به تسهیلات بانکی از طریق ارتباط بود. قطعا بخش قابل توجهی از منابع تسهیلات معوقه بانکها در همین ساختمانهای خالی است که صرفا برای سوداگری و استفاده از سودهای بادآورده در بازار تولید شده‌اند. از این رو است که من معتقدم اصلی ترین ضرورت، ساماندهی سکونت‌گاه‌ها در ایران، بازخوانی زندگی مدرن و حاکمیت قانون در ایران است. وقتی این روند را نگاه کنیم می‌بینیم تنها اتفاقی که در این روند رخ می‌دهد این است که تهران غیر قابل سکونت شود. در واقع تهران فقط جولانگاه سوداگران ملک باشد.

در این شرایط به نظر می‌رسد غیر از واحدهای مسکن مهر که عمدتا برای اقشار کم درآمد ساخته شده، سایر واحدهای مسکونی مازاد در اختیار اقشار مرفه قرار دارد که عمدتا برای تفریح مورد استفاده قرار می‌گیرد. با این اوصاف هنوز مشکل مسکن اقشار فرودست لاینحل باقی مانده است.

اما با احتساب وجود ۱.۷ میلیون مسکن خالی ۱۰۰ میلیارد دلار از سرمایه‌های کشور بلوکه شده است. سهم مسکن مهر از این سرمایه بیش از یک تریلیون تومان است؛ سرمایه‌ای که می توانست در بافت فرسوده و حاشیه‌ای شهرها در گردش قرار گیرد.

محمدسعید ایزدی معاون وزیر راه و شهرسازی در این باره می‌گوید: تجربه مسکن مهر این درس را به ما داد که به جای هدر دادن منابع در اراضی پیرامونی شهرها، محله های قدیمی را بازسازی کنیم. به جای این‌که پول را در اراضی فاقد زیرساخت های لازم خرج کنیم و کسی حاضر به سکونت در آن‌جا نشود باید نوسازی بافت‌های فرسوده را در اولویت برنامه های خود قرار دهیم.
وی با بیان این‌که ساکنان مسکن مهر با توجه به دور بودن از محیط کار علاقه‌ی زیادی به برگشت به شهرها دارند، افزود: اگر هزینه صرف شده را در بافت فرسوده کلان‌شهرها خرج می‌کردند، هم از بزه های اجتماعی جلوگیری می شد، هم از زیرساخت‌ها و ظرفیتهای درون شهر استفاده می کردند، هم کیفیت را به شهرها که از درون فرسوده شده برمی‌گرداندند و هم مخاطب اصلی که اقشار پایین هستند خانه‌دار می‌شدند.

یک کارشناس مسکن نیز بیان می‌کند: واگذاری زمین و مسکن ارزان یا رایگان ناکارآمدی خود را در اقتصاد نشان داده است. این اقدامات با توجه به اینکه نمی‌تواند تمام اقشار جامعه و حتی محرومان را در بر بگیرد فقط باعث ایجاد رانت برای عده‌ای می‌شود و ضرر آن به کل جامعه می رسد. هزینه منابعی که به عده ای خاص کمی تعلق می‌گیرد بر دوش کل جامعه ای است که با افزایش قیمت در تمام بخش‌های اقتصادی مواجه می‌شوند.

محمدمهدی مافی، راهکار ایجاد سیستم پایدار در بخش مسکن را در اختیار قرار دادن منابع جامعه و منابع سازندگان به خریداران دانست و افزود: در این فرآیند بانک‌ها به طور مستقل بدون این‌که رانتی از سوی دولت به آنها پرداخت شود باید در یک بازار رقابتی سود را پایین بیاورند. این موضوع به صورت ارگانیک دخالت دولت را به حداقل می رساند.

بر این اساس دولت یازدهم طرح بازآفرینی شهری را به عنوان مهم‌ترین سیاست مسکنی خود برگزید و هشت گام تبیین چارچوب نظری، تشکیل شبکه همکاری مشترک در سطح ملی، استانی و شهری، تدوین برنامه جامع بازآفرینی شهری، ظرفیت سازی و نهادسازی، فراهم کردن ابزارهای مالی و قانونی پشتیبان، طرح ریزی، بازآفرینی در عمل، گفتمان سازی را در دستور کار قرار داد.

دولت برای تحقق این هدف، هشت مدل را در برنامه قرار داد. ایزدی مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری در این خصوص اظهار کرد: از هشت مدل به عنوان انگیزه‌هایی برای تحقق اهداف نوسازی و بهسازی شهری استفاده می‌کنیم که یکی از مدل‌ها انعقاد تفاهم‌نامه با سازمان ملی زمین و مسکن است. بر اساس این تفاهم‌نامه به اراضی محدوده سازمان ملی زمین و مسکن مشروط به رعایت ضوابط مقاوم‌سازی و بهسازی، تسهیلات نوسازی می‌دهیم و سند اعطا می‌کنیم.

ایزدی، مدل دیگر را توافق با بنیاد مسکن برای نوسازی بافت‌های ناکارآمد دانست و گفت: با بنیاد مسکن برای اعطای تسهیلات نوسازی شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت همکاری خواهیم کرد.

وی با بیان این‌که یکی دیگر از مدل‌ها توافق با انبوه‌سازان است، توضیح داد: به انبوه‌سازان، زمین و وام می‌دهیم و انبوه‌سازان از طریق مشارکت در ساخت اقدام به نوسازی مناطق فرسوده می‌کنند.

مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری افزود: مدل چهارم مشارکت با خیرین مسکن‌ساز است که در راستای مسکن اجتماعی در بافت های فرسوده اقدام به نوسازی می‌کنند.

ایزدی، مشارکت با شهرداری و بانک شهر را مدل دیگر این طرح دانست و گفت: در این روند شهرداری‌ها بسته‌های تشویقی و حمایتی را می‌آورند. بانک شهر تضامین را به عهده می‌گیرد و ما هم تسهیلات می‌دهیم.

وی ادامه داد: مدل ششم صندوق خیرین بازآفرینی شهری است. این صندوق در حال راه‌اندازی است که مجوز آن از بورس گرفته شده و تحت عنون صندوق‌های نیکوکاری اقدام به بهسازی مسکن خواهد کرد.

معاون ویر راه و شهرسازی گفت: اولویت ساکنان، مدل دیگر نوسازی بافت‌های ناکارآمد است. در این مدل خود ساکنین در اولویت قرار می‌گیرند. پلاک‌های مناطق پرخطر، زنان سرپرست خانوار و تعاونی‌ها در این چارچوب قرار دارند.

ایزدی مدل هشتم را تعاونی‌های خودیار محلی عنوان و تصریح کرد: ساکنین محله‌ها در این خصوص تعاونی‌هایی را تشکیل می‌دهند که متقاضی اصلی هستند. در قالب تعاونی پلاک‌ها را تجمیع و تسهیلات را به صورت جمعی دریافت می‌کنند.

در راستای این سیاست‌ها طی روزهای اخیر پروژه ۲۱۴ واحد مسکونی سیروس، بخشی از فعالیت‌های سازمان‌های مردم نهاد،  توسعه فضای عمومی مثل پارک محله‌ای و تجهیز شبکه‌های محله به بهره‌برداری رسید. هم‌چنین کلنگ نوسازی ۱۰۰واحد مسکونی دیگر در این منطقه زده شد و قرار است طی اجرای این پروژه در مجموع ۷۰۰ واحد مسکونی در این منطقه نوسازی شوند.