چرا وام اوراق‌دار مسکن ارزان نشد؟

با وجود تک رقمی شدن نرخ سود وام‌های دریافتی برای خرید خانه از محل حساب صندوق پس‌انداز یکم (خانه اولی‌ها)، سود وام قابل دریافت از طریق خرید اوراق فقط یکبار در اواسط سال گذشته اندکی کاهش داشته و اکنون تا هشت درصد بالاتر از سود حساب رقیب خود ایستاده است؛ تفاوتی که ریشه آن به بالا بودن سود سپرده و بهای تمام شده پول برمی‌گردد.

در حال حاضر صندوق پس انداز یکم و وام های اوراق دار، دو تسهیلات اصلی بانکی برای خرید خانه محسوب شده و با توجه به انحصار آن در بانک مسکن، این بانک به نوعی به عنوان تامین کننده بخشی از منابع خرید خانه از تاثیرگذاران این بازار به شمار رفته و به گونه ای نبض بازار را می تواند در دست داشته باشد. به طوری که تغییر در رقم تسهیلات، سود و اقساط آن می تواند در حجم تقاضا برای دریافت تسیهلات موثر باشد؛ هر چند که در شرایط سخت و زمانی هم که این قبیل وام ها به صرفه نباشد باز هم تقاضا برای آن وجود دارد.

این در حالی است که وام های صندوق پس انداز یکم- از خرداد سال گذشته راه اندازی شد- از ابتدا با نرخ سود ۱۴ درصد و دوره بازپرداخت ۱۲ ساله و شرایط متفاوت از جمله خاص بودن برای افراد متاهل همراه بود که با توجه به حجم بالای اقساط پرداختی و همچنین سودی که باید در مجموع به بانک مسکن بر می گشت، این تسیهلات با استقبال چندانی همراه نشد تا اینکه به تدریج شرایط اعطا تسیهل شده و در اهم تغییرات، سود قابل پرداخت برای آن تا پنج درصد کاهش و تک رقمی شد. این تغییر کاهش تا ۴۰ درصدی میزان اقساط پرداختی را به همراه داشت.

 بر این اساس اکنون متقاضیان وام مسکن با گزینه وام های ۴۰، ۶۰ و ۸۰ میلیونی به طور عام و ۸۰ ، ۱۲۰ و ۱۶۰ میلیون تومانی برای زوجین بر اساس موقعیت جغرافیایی، با سود ۹.۵ درصد، دوره بازپرداخت ۱۲ ساله و البته سپرده گذاری یک ساله روبرو هستند.

اما با وجود ریزش چند مرحله ای نرخ سود برای وام های صندوق پس انداز یکم، سود در وام دیگر یعنی وام های قابل دریافت از محل خرید اوراق که در دسترس تر بوده و نیازی به سپرده گذاری و انتظار مدت دار ندارد، کاهشی نداشته و اکنون تا ۱۷.۵ درصد است. این نرخ موجب بالا بودن اقساط ماهانه و سود مجموع پرداختی شده و متقاضی را در شرایط سختی قرار می دهد، تسیهلاتی که برای عموم و بر اساس شرایط جغرافیایی محل سکونت در سقف های ۴۰، ۵۰ و ۶۰ میلیون تومانی و برای زوجین تا ۶۰، ۸۰  و ۱۰۰ میلیون تومان قابل پرداخت است.

وام های مسکن اوراق دار در حالی از مسیر کاهش نرخ سود در مقایسه با تسیهلات صندوق پس انداز یکم جا مانده که مدیر عامل بانک مسکن با ارائه توضیحاتی به ایسنا عنوان کرد که بالا بودن بهای تمام شده این تسهیلات اجازه کاهشی مانند سود صندوق پس انداز یک را به این بانک نمی دهد.

 بت شکن، با بیان اینکه کاهش نرخ سود تسیهلات باید متناسب با تورم و کاهش قیمت تمام شده منابع انجام شود گفت که در مورد صندوق پس انداز یکم، سپرده گذاری مدت دار انجام شده و در دوره سپرده گذاری سودی به متقاضی پرداخت نمی شود، از این رو به طور خودکار بهای تمام شده منابع کاهش یافته و این اجازه را می دهد که متناسب با آن بتوان سود تسهیلات را نیز کاهش داد.

وی ادامه داد: اما در مورد سایر وام های مسکن با توجه به اینکه سپرده گذاری انجام نشده و منابع در مدت کوتاهی به متقاضی واگذار می شود، در نتیجه بهای تمام شده سپرده ها که در آن سود پرداختی از اهمیت ویژه ای برخوردار است نیز بالا بوده و نمی توان به سرعت در مورد کاهش نرخ سود تسیهلات آنها اقدام کرد.

با این حال همانطور که پیش تر وعده داده شده بود، بازهم مدیر عامل بانک مسکن تاکید کرد که کاهش نرخ سود تسهیلات ناشی از خرید اوراق در فرابورس در دستور کار بوده و به تدریج با کاهش هزینه سپرده ها در یک دوره زمانی، مجوز کاهش نرخ سود را از بانک مرکزی دریافت خواهند کرد. وی در عین حال گفت که میزان کاهش نرخ سود وام نیز بر اساس میزان ریزش هزینه سپرده ها تعیین می شود.

گرانی اوراق و حجم عرضه

 اما از دیگر مواردی که می‌تواند موجب به صرفه نبودن وام‌های مسکن از طریق خرید اوراق در فرابورس شود، قیمت این اوراق است که در فواصل زمانی با نوسان همراه شده و هزینه سنگینی را به متقاضی تحمیل می‌کند به‌طوری که برای وام ۶۰ میلیونی باید ۱۲۰ برگ تسه خریداری کرد که اخیرا با عبور قیمت هر برگ از ۱۰۰ هزار تومان تا ۱۲ میلیون تومان هزینه داشت.

این موضوعی است که بت‌شکن – مدیر عامل بانک مسکن – درباره‌ نحوه تنظیم قیمت آن توضیح داد که اوراق از ابزار بازار سرمایه بوده و چندان نمی‌توان در قیمت‌گذاری آن دخالت کرد. این در حالی است که به‌طور طبیعی در بازار سرمایه قیمت‌ها براساس عرضه و تقاضا تعیین می‌شود؛ بنابراین با توجه به این‌که اکنون در پیک سنواتی مسکن قرار داریم، به همین دلیل با فشار تقاضا مواجه بوده و میزان عرضه و قیمت اوراق تاثیر گذار است.

وی این را هم گفت که میزان عرضه اوراق از طریق بانک مسکن به حجم سپرده‌گذاری در حساب ممتاز این بانک بستگی داشته و هر اندازه منابع بیشتری در این حساب ذخیره و جذب شود در نتیجه عرضه اوراق نیز بیشتر بوده و می‌تواند حتی در دوره افزایش تقاضا از نوسان زیاد قیمت و رشد آن تا حد قابل ملاحظه‌ای پیشگیری کند.

این در حالی است که ظاهرا بانک مرکزی تصمیم دارد با تصویب شورای پول و اعتبار انحصار عرضه اوراق را از بانک مسکن خارج کرده و به سایر بانکها نیز ارجاع دهد. در این حالت به نظر می رسد با افزایش عرضه اوراق تا حد زیادی از نوسان قیمتی آن کاسته شود.