فاز اول خروج مسکن از رکود آغاز شده است

 روزنامه ایران در یادداشتی به قلم حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاورین املاک کشوری نوشت:


رکود در بازار مسکن که ناشی از مشکلات ریشه‌ای سال‌های 89 تا 91 بود از سال 92 وارد فاز جدیدی شد و به مدت 3 سال به صورت عمیقی در اقتصاد کشور ادامه یافت. در آغاز سال 95 این روند تغییر یافته است و با بهبود معاملات می‌توان گفت که فاز اول خروج مسکن از رکود آغاز شده است. در بیان شاخصه‌ها و ابعاد گوناگون رکود مسکن و چشم انداز آتی باید به چند مسأله توجه نمود: عوامل ایجاد رکود، راهکارهای خروج از رکود، وضعیت فعلی و چشم انداز آتی.

عوامل ایجاد رکود: در بیان عوامل رکود باید به چند مسأله اشاره کرد؛ اول رشد نامتعارف قیمت‌ها در فاصله سال‌های 89 تا 91 بود که قیمت مسکن را با رشد 60 الی 90 برابر روبه‌رو کرد. این خود موجب سوداگری و بی‌انضباطی شدیدی شد که کاملاً قابل انتظار بود که رکود عمیقی را به دنبال خود خواهد داشت. در ادوار تاریخی مشابه پس از انقلاب نیز این نوسانات شدید را تجربه کرده بودیم اما این رکود را می‌توان در تاریخ پس از انقلاب بی‌سابقه ذکر کرد. دومین عامل رکود به سیاست‌های پولی و بانکی برمی‌گردد. ورود بانک‌ها به عرصه بنگاه‌داری و ساخت و سازهای نامتناسب با اقشار متوسط تأثیر زیادی در نوسانات بازار داشت. این ساخت و سازها باعث شد که مجتمع‌های لوکس و ناهمخوان با قدرت خرید مردم عادی در بازار عرضه و به رکود دامن زده شود. عامل سوم به نبود سیاست‌های جامع در حوزه تولید مسکن برمی‌گردد که هنوز هم می‌توان گفت این سیاست‌های جامع تدوین نشده‌اند. دلیل چهارم ایجاد رکود هم به کاهش قدرت خرید مردم برمی‌گردد. تعداد مستأجران در 4 دهه بعد از انقلاب همواره روند افزایشی را به خود دیده است و هیچ گاه متناسب با درآمد واقعی مردم در حوزه مسکن تولید و ساخت و ساز نداشتیم. دلیل پنجم سیاست‌های شهرداری‌ها در حوزه ساخت و ساز است که موجب افزایش هزینه‌های مربوط به ساخت و ساز شده است. به همین دلیل در طول سه سال گذشته شاهد کاهش 60 الی 70 درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور بودیم.

راهکار‌های خروج از رکود: با توجه به عزم جدی مجلس جدید برای خروج از رکود اقتصادی، نخستین راهکار خروج از رکود اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی به شمار می‌رود. باید بانک‌های توسعه‌ای در حوزه مسکن به جای بانک‌های سرمایه‌ای و تجاری جایگزین شوند. راهکار دوم هم نظارت مجلس و سازمان بازرسی بر نهادهایی مانند بانک‌ها است که باید هم گسترده‌تر شود و هم ساز و کارهای جریمه‌ای را در نظر داشته باشد و با بنگاه‌داری مقابله کند. راهکار سوم اصلاح سیاست‌های پیش فروش است. در بازار مسکن 35 الی 40 درصد معاملات و آمار مربوط به سیاست‌های پیش فروش است. اگر در این حوزه بتوانیم اصلاحات جدی انجام دهیم و قوانین این حوزه را که بسیار قدیمی و ناکارآمد است به روز کنیم، می‌توانیم در خروج مسکن از رکود موفق عمل کنیم. راهکار چهارم افزایش تسهیلات مسکن است. اگر چه در دولت یازدهم به خوبی شاهد افزایش تسهیلات مسکن از سوی بانک‌ها بوده‌ایم ولی اگر این تسهیلات بیشتر از این هم افزایش یابد و همچنین سود تسهیلات که با اقدام خوب دولت تک رقمی شده است باز هم کاهش یابد، می‌توان شرایط را برای افزایش معاملات و رونق در خرید و فروش کلید زد.

وضعیت فعلی و چشم‌انداز آتی: در بیان وضعیت فعلی مسکن باید گفت که با توجه به افزایش 17 الی 18 درصدی معاملات در مرداد ماه جاری نسبت به مرداد سال قبل می‌توان گفت که خیز بلندی برای خروج از رکود برداشته شده است و افزایش معاملات در 10 روز اول شهریور هم که نسبت به مدت مشابه سال قبل رخ داده است، نوید این را می‌دهد که در ماه‌های آتی این رونق هم بیشتر شود و هم به سراسر کشور تسری یابد. باید گفت که گام‌های بلندی برای خروج مسکن از رکود برداشته شده است و این روند هم با توجه به سطح معاملات در ماه‌های آتی ادامه خواهد یافت. البته برای خروج کامل از رکود باید توجه داشت که حجم معاملات کنونی باید دو برابر شود. این اطمینان خاطر را باید به همه مردم بدهم که تا پایان سال 95 هیچ ظرفیتی برای افزایش قیمت‌ها وجود نخواهد داشت.