تغییر بازی در بازار زمین

رفتار قيمت‌ها‌ در بازار «زمين» بعد از 8 سال تغيير كرد. آمارهاي رسمي جديد نشان مي‌دهد: مطابق آنچه «دنياي‌اقتصاد» پيش‌تر درباره «توقف صعود زمين در سال 93» گزارش داده بود، هم‌اكنون متوسط قيمت زمين در تهران 30 درصد نسبت به نقطه اوج پارسال كاهش يافته است. قيمت زمين در فاصله سال‌هاي 84 تا 92، به تورم 900 درصدي دچار شد و از متري 600 هزار به 6 ميليون تومان رسيد؛ اما معادلات جديد بازار مسكن، مسير «نزول» پيش‌روي زمين گذاشته و قيمت آن را به متري 4 ميليون و 200‌ هزار تومان رسانده است. اين افت، مديون «مهار تراكم‌فروشي» است.
 نقش «زمين» در قيمت تمام شده مسكن در شهر تهران بعد از 8 سال رفتار بي‌سابقه «تورم‌زا»، سرانجام در نيمه اول امسال تغيير كرد.  بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» با استناد به گزارش رسمي جديد مركز آمار ايران نشان مي‌دهد همان‌طور كه پيش‌تر «دنياي‌اقتصاد» در سه گزارش جداگانه، «توقف روند 8ساله صعود قيمت زمين در سال93» را از روي شواهد، ابتدا پيش‌‌بيني و سپس خبر داده بود، هم‌اكنون مشخص شده اين اتفاق، در دو فصل اول سال جاري در بازار مسكن به ثبت رسيده است.

برابر داده‌هاي مركز آمار، متوسط قيمت زمين مسكوني در تهران– شامل زمين خام و املاك كلنگي تخريب‌شده- در فاصله سال‌هاي ابتداي 84 تا پايان بهار 92 معادل 900درصد متورم مي‌شود و با افزايش 10 برابري، از مترمربعي 600 هزار تومان به نزديك 6 ميليون تومان (5 ميليون و 928 هزار) مي‌رسد؛ اما در 6 ماه گذشته از سال93، رفتار «زمين» كاملا متفاوت از قبل شده؛ طوري كه قيمت آن با 30 درصد كاهش طي بهار و تابستان امسال، از نقطه اوج 6 ميليوني به سطح 4 ميليون و 200 هزار تومان بازگشته است. ارزش زمين‌هاي مسكوني در پايتخت طي بهار امسال 10درصد نسبت به بهار پارسال افت كرد و در تابستان نيز مجددا 13درصد ديگر نسبت به تابستان92 كاهش يافت؛ ضمن اينكه، قيمت زمين در ابتداي مهر امسال در مقايسه با بهار93 كه منحني نوسان قيمت به نقطه اوج رسيده بود، 30درصد كاهش نشان مي‌دهد. از آنجا كه قيمت تمام‌شده مسكن از دو پارامتر «قيمت ساخت» و «قيمت زمين» تشكيل شده و در سال گذشته، اوج‌گيري قيمت زمين، سهم آن را از كل قيمت تمام‌شده، به 4/71درصد رسانده بود، تخليه 6 ماه اخير بخش ناچيزي از تورم زمين، تاحدودي بر كاهش قيمت مسكن موثر بوده است. در اين 6 ماه، قيمت آپارتما‌ن‌ها نزديك 3درصد نسبت به ابتداي سال، كاهش پيدا كرده است.جهشي كه در 8سال منتهي به بهار92 در قيمت زمين رخ داد، در طول 20 سال اخير بي‌سابقه بوده است. در فاصله سال‌هاي 76 تا 84، متوسط قيمت زمين‌هاي مسكوني شهر تهران از 120 هزار تومان به 600 هزار تومان افزايش يافت و 5 برابر شد. همچنين در بازه زماني 72 تا 76 نيز قيمت زمين فقط 4/2 برابر شد و از 50 هزار تومان به 120 هزار تومان افزايش يافت. به اين ترتيب، رشد 10برابري 8 سال اخير، در تاريخ آماري ثبت‌شده از نوسانات قيمت ملك در ايران، سابقه نداشته است. اما آيا «افت 30درصدي قيمت زمين در فاصله دو فصل پي‌درپي» نيز يك رويداد غيرطبيعي و ركورد به حساب مي‌آيد؟

 منشا اصلي
نتايج بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» با استناد به تحليل‌ها و وقايعي كه طي 6 ماه اول امسال بر بازار مسكن و نظام شهرسازي پايتخت گذشته است، نشان مي‌دهد: منشا اصلي آنچه تغيير بازي زمين را رقم زده، مهار «فروش تراكم» و سالم‌سازي «نحوه صدور مجوزهاي ساختماني» است. از اواخر سال گذشته، با اجماعي كه در شوراي عالي شهرسازي، كميسيون ماده 5 و همچنين شهرداري و شوراي شهر تهران، برسر اصلاح ضوابط طرح تفصيلي و پايان‌دادن به فروش تراكم اضافي و تغييركاربري به وجود آمد، روند رشد كاذب قيمت زمين به واسطه افزايش تصاعدي تراكم ساختماني، متوقف شد. «دنياي‌اقتصاد» در تاريخ 19 تيرماه امسال، با انتشار گزارشي تحت عنوان تغيير سهم زمين در ساخت، ضمن پيش‌بيني فروكش كردن تب قيمت زمين، براي اولين‌بار از وقوع تغييراتي در بازار زمين مسكوني خبر داد و نوشت: «شروع كاهش قيمت زمين و ملك كلنگي باعث شده نسبت مشاركت مالكان ساختمان‌هاي تخريبي و سازنده‌ها از 70-30درصد به 50-50 تغيير پيدا كرده و در واقع باعث كاهش سهم صاحب زمين از مشاركت شده است.» «دنياي‌اقتصاد» در دومين گزارش خود در 19 مهرماه امسال نيز، تغيير رفتار بازار زمين را مجددا زيرذره‌بين قرار داد و در آن زمان همزمان با اعلام مركز آمار درباره «كاهش 10درصدي قيمت زمين در بهار93» در گزارشي با تيتر «ثبات قيمت مسكن، سقوط زمين»، نوشت: اصلاحات در مقررات شهرسازي و اعمال محدوديت در تراكم‌فروشي، باعث انجماد قيمت زمين شد. سومين گزارش «دنياي‌اقتصاد» در اين باره نيز در 26 مهر امسال با عنوان «خاموش‌سازي موتور تورم مسكن» منتشر شد كه در آن، عباس آخوندي وزير راه‌وشهرسازي در تشريح آثار مثبت اصلاح طرح تفصيلي، كنترل فروش تراكم را در كنترل سوداگري در بازار زمين و در نتيجه كاهش قيمت تمام‌شده مسكن، موثر عنوان كرده بود. هم‌اكنون با انتشار گزارش مركز آمار درباره قيمت زمين و مسكن در تابستان، مشخص شده پيش‌بيني‌ها و خبرهاي ماه‌هاي قبل درباره واكنش بازار زمين به تحولات نظام شهرسازي پايتخت، در قالب كاهش 13درصدي قيمت زمين بروز كرده است.

 منشا فرعي
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، افت قيمت زمين مسكوني در تهران طي نيمه اول امسال، يك دليل ديگر هم دارد كه در مقايسه با منشا اصلي، عامل فرعي محسوب مي‌شود. اين عامل، تاثير دوره ركود فعلي مسكن و روند کاهش تورم  است. بررسي‌هاي دوره‌هاي ركود- رونق 20سال اخير نشان مي‌دهد، معمولا در سالي كه ركود‌هاي دوساله مسكن به بيشترين حد خود مي‌رسد، نوسانات قيمت زمين نيز با شيب نزولي قيمت مسكن، هم‌مسير شده و كاهش مي‌يابد. مطابق آنچه در اين سال‌ها بر بازار زمين گذشته، از زماني كه قيمت زمين به حداقل سطح ممكن مي‌رسد، 2 سال طول خواهد كشيد تا سطح قيمت مجددا به نقطه حداكثري قبلي برسد. در دوره ركود-رونق سال‌هاي 72 تا 77، متوسط قيمت زمين در تهران از نقطه اوج 146 هزار تومان سال75 به متري 128هزار تومان در اوایل سال76 كه عمق ركود اتفاق افتاد، رسيد. سپس به مدت دو سال افزايش قيمت آغاز شد تا اينكه در اوایل سال78، قيمت مجددا به سطح 146هزار تومان– همان سطح حداكثري دو‌سال‌قبل- برگشت. در سال75 قيمت مسكن 70درصد جهش كرد و در سال76 با افت 3درصدي مواجه شد.
در دوره ركود- رونق سال‌هاي 84 تا 88 نيز، قيمت زمين از متري 2ميليون تومان سال86 به 2/1 ميليون  تومان در سال88 به عنوان سال اوج ركود، كاهش يافت و پس از دو سال افزايش، در سال90 به متري 2 ميليون تومان بازگشت. در سال86، قيمت مسكن 78درصد جهش كرد و در سال88 معادل 14درصد كاهش يافت. هم‌اكنون در دوره ركود- رونق سال‌هاي 89 تا 92 قرار داريم. قيمت زمين در اواخر سال91 و ابتداي سال92 همزمان با جهش 30 تا 50درصدي قيمت مسكن، 160درصد افزايش يافت و به متري 6 ميليون رسيد اما در نيمه اول 93، روند نزولی قيمت آغاز شد.
به اين ترتيب انتظار مي‌رود در صورتي كه تغييراتي در ساير فاكتورهاي موثر بر بازار مسكن از جمله تورم، ميزان عرضه و تقاضا، سقف تسهيلات و ... اتفاق نيفتد، روند تخليه تورم زمين تا سال94 نيز ادامه پيدا كند.

 رابطه كاهش تراكم‌فروشي و قيمت زمين
به گزارش «دنياي ‌اقتصاد»، اثر مستقيم اصلاح نظام شهرسازي بر تغيير مسير نوسان قيمت زمين را مي‌توان در داده‌هاي مركز آمار مشاهده كرد. در تابستان امسال، در شرايطي كه ساخت‌وسازهاي مسكوني در پايتخت 59درصد نسبت به تابستان سال گذشته كاهش پيدا كرده، اما حجم معاملات در بازار زمين 18درصد افزايش يافته است. اين در حالي است كه در تابستان92 كه ساخت‌وسازهاي تهران 15درصد نسبت به تابستان91 بيشتر شد، حجم خريد زمين در اين كلان‌شهر 8/16درصد نسبت به تابستان90 كمتر شده بود. افزايش معاملات زمين در سال جاري به رغم تشديد ركود ساخت‌وساز بيانگر آن است كه با كاهش فروش تراكم و كم‌شدن ارتفاع ساختمان‌ها، سهم قطعات زمين از ساخت‌وسازها افزايش پيدا كرده و توزيع پروانه‌ها در افق (سطح)، بيشتر از توزيع عمودي (ارتفاع) شده است. اين اتفاق، مطابق تحليل ماه گذشته وزير راه‌وشهرسازي، از جهش قيمت زمين متناسب با افزايش تراكم جلوگيري كرده است. در تابستان سال92 كه معاملات زمين كاهش يافته بود، چون كه همچنان، مجوز تراكم اضافي حرف اول را براي سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني مي‌زد، قيمت زمين 100درصد رشد كرد. در بهار92 نيز 160 درصد جهش كرده بود. اما در حال حاضر، با وجود افزايش حجم خريد زمين، موتور اصلي تورم‌سازي در بازار اين نوع املاك، خاموش شده و قيمت زمين رو به كاهش است. اين كاهش قيمت، خود در نقش موتور كاهنده در بازار مسكن، عمل خواهد كرد. با توجه به توافق شهرداري تهران و شوراي عالي شهرسازي براي تداوم ضوابط اصلاحي طرح تفصيلي و همچنين تداوم ركود مسكن تا پايان امسال، روند كاهش قيمت زمين ادامه‌دار پيش‌بيني مي‌شود. البته از آنجا که سازنده‌ها برای پروژه‌های جدید خود، در فصل پاییز برای خرید زمین اقدام می‌کنند، احتمال دارد افزایش تقاضای خرید زمین بر کاهش قیمت اثر منفی مقطعی بگذارد. مركز آمار ايران در گزارش جديد خود، متوسط قيمت مسكن در تابستان امسال را متر مربعي 3 ميليون و 780 هزار تومان اعلام كرده كه 5/3درصد نسبت به بهار كاهش از خود نشان مي‌دهد. پيش‌تر، گزارش دفتر اقتصاد مسكن درباره تابستان93، نشان مي‌داد: متوسط قيمت با 3/2 درصد افزايش نسبت به بهار، به متري 4ميليون و 222هزار تومان رسيده است. به اين ترتيب، نرخ‌هاي مركز آمار، از ارقام پايين‌تر حكايت دارد.