آثار دوگانه تمدید توافق در بازار مسکن

روزنامه دنیای اقتصاد می نویسد :انقباضی که طی دست کم یک ماه اخیر از جانب همه طرف های فعال در بازار مسکن، بابت تعقیب مذاکرات سیاسی در عرصه بین الملل، ایجاد شده بود از دیروز با مشخص شدن نتیجه مذاکرات نهایی هسته ای در وین ادامه دار شد.
بررسی های «دنیای اقتصاد» از پیامدهای احتمالی «مذاکرات وین» بر فعل و انفعالات بازار مسکن، حاکی است: تفاهم نهایی طرفین مذاکرات هسته ای در وین برای تمدید توافق موقت ژنو تا 10 تیر 94، دو نوع اثر «روانی» و «غیرمستقیم» بر رفتار شاخص های قیمتی و فعالان بازار مسکن خواهد گذاشت.

صاحب نظران اقتصادی در این باره معتقدند: آثار دوگانه تمدید توافق در بازار مسکن، طی ماه های آینده به شکل «امن بودن کماکان معاملات مسکن از تقاضای سوداگرانه»، «پایان دادن تدریجی به تاخیر در خرید از سوی متقاضیان مصرفی» و در نهایت «ادامه ثبات در قیمت مسکن» ظاهر خواهد شد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، برداشت ها و تصوراتی که خریداران و فروشنده های آپارتمان و همین طور سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی از نشست های متعدد گروه 1+5 در ماه های اخیر داشتند، باعث شده بود واکنش آنها در بازار مسکن با نزدیک شدن به دور آخر مذاکرات در وین، به شکل «نخریدن و نفروختن» و همچنین «نساختن» بروز کند و در نتیجه با دوره رکود فعلی «هم جهت» شود. همین هماهنگی بین رفتار بازیگران بازار ملک با شرایط اقتصاد مسکن، کمک کرد تا معدل رشد قیمت مسکن در سراسر ماه های گذشته از سال جاری، بدون جهش و حرکت غیرطبیعی، مسیر نزولی را طی کند و حتی در شروع فصل پاییز، به دلیل نبودن محرک قیمتی، میزان کاهش تشدید نیز شود.

اما هم اکنون، با مشخص شدن نتیجه نشست هسته ای وین، دید تازه ای پیش روی بازار مسکن و سایر بازارهای اقتصادی قرار گرفته و گروه های مختلف ذی نفع در بازارها متناسب با تحلیل های جدید، نسبت به ادامه دادن رفتار ماه های قبل یا تغییر در آن، تصمیم خواهند گرفت.

تقویت «انتظار» ثبات قیمت

گزارش «دنیای اقتصاد» از دو اثر «روانی» و «غیرمستقیم» ناشی از واقعه وین– تمدید توافق موقت هسته ای تا تیر سال آینده- در بازار مسکن نشان می دهد: در حوزه انتظارات روانی در سمت تقاضای خرید مسکن، به علت آنکه شرایط یکسال قبل کشور در حوزه سیاسی و دیپلماسی، عملا برای حداقل دو فصل آینده، تمدید شده و دستاورد این شرایط تاکنون به نفع متقاضیان مصرفی بوده، در نتیجه جو مثبت از بابت ادامه ثبات نسبی قیمت مسکن ادامه خواهد داشت.

در این فضا، انتظار این خواهد بود که مسیر انجام معاملات مسکن حداقل تا پایان سال جاری به دور از افزایش ناگهانی قیمت ها، پیش رود. انتظار متقاضیان برای تکرار موج های نزولی که در نیمه اول امسال بر قیمت مسکن گذشت، نیز می تواند زمینه تحرکات در سمت عرضه برای افزایش قیمت را سلب کند.

سفته بازی ناامن تر شد

تحلیلگران اقتصاد مسکن درباره اثر «غیرمستقیم» نتیجه مذاکرات وین معتقدند: متغیرهای بازار مسکن برخلاف سایر بازارهایی همچون ارز، سکه و بورس، وابستگی به بازارهای جهانی ندارد؛ به طوری که نهاده های اصلی ساخت مسکن شامل زمین و مصالح پرمصرف، کاملا بی ارتباط با واردات است.

بنابراین تحولات عرصه سیاست بین الملل ازجمله مذاکرات هسته ای، تاثیر مستقیم و آنی بر رویدادهای بازار مسکن ندارد؛ اما از آنجا که اقتصاد کشور و شاخص های کلان همچون نرخ ارز، تحریم ها، مبادلات نفتی و... همه بخش های اقتصادی را تحت الشعاع قرار می دهد و جریان حرکت سرمایه بین بازارها را تنظیم می کند، در نتیجه بازار مسکن به صورت غیرمستقیم از نتیجه مذاکرات وین تاثیر می پذیرد. در این قالب، چون که گزینه «شکست» تا تیرماه سال آینده، منتفی شده و طرفین مذاکرات بر تمدید دو مرحله ای توافق، تفاهم کرده اند، اقتصاد ایران در مسیر بهبود شرایط پایدار ماه های اخیر، رو به جلو حرکت می کند.

در این مسیر، بار دیگر امیدواری به آینده مذاکرات، مانع مراجعه سرمایه گذاران به بازارهای سفته بازی خواهد شد؛ اتفاقی که از نیمه های سال گذشته به وجود آمد و نقدینگی ها را از بازارهایی همچون سکه و ارز به سمت بازارهای مولد ازجمله بورس و سرمایه گذاری های مدت دار هدایت کرد.

صاحب نظران اقتصادی تاکید می کنند: تاثیر غیرمستقیم توافق وین در بازار مسکن، به دورتر شدن سفته بازها از خریدوفروش های مکرر- که در نقش تحریک قیمت عمل می کنند- منجر خواهد شد. در ماه های اخیر، پیشروی دیپلماسی ایران در حوزه سیاست بین الملل، ریسک سوداگری برای سفته بازها را در همه بازارهای اقتصادی، افزایش داد و باعث خروج این گروه از جامعه خریداران مصرفی در بازارهایی همچون مسکن شد.

اگر تمدید نمی شد

به گزارش «دنیای اقتصاد»، برخی کارشناسان مسکن معتقدند: هر نوع نتیجه دیگر در مذاکرات وین، می توانست بر روند فعلی بازار مسکن تغییر به وجود بیاورد. اگر در این حوزه، هیچ توافقی حاصل نمی شد و مذاکرات پایان پیدا می کرد یا اگر توافق نهایی به دست می آمد، این احتمال وجود داشت که متناسب با تغییر اوضاع اقتصاد کلان، مدت زمانی رکود فعلی طولانی تر شود یا رونق زودرس در بازار مسکن شکل بگیرد؛ اما نتیجه ای که از وین به دست آمده، تاحدودی هم به نفع خریداران و هم سازنده ها است؛ چرا که چشم انداز ثبات برای دو فصل دیگر تقویت شد.

«هیجان» نخواهیم داشت

سعید اسلامی صاحب نظر اقتصاد مسکن درباره پیامدهای احتمالی تفاهم اخیر وین به «دنیای اقتصاد» گفت: بازار مسکن در کوتاه مدت تحت تاثیر تحولات سیاسی قرار نمی گیرد؛ به خصوص آنکه، دستاورد این مذاکرات، نه توافق نهایی است و نه شکست قطعی. در این شرایط، هیجانات روانی و انتظاری در بازار مسکن نخواهیم داشت. اسلامی تاکید کرد: هر چند ممکن است بخشی از تقاضای انباشته مصرفی در بازار مسکن، در پی تمدید 7 ماهه مذاکرات، تصمیم بگیرند در این فاصله وارد صحنه معاملات شوند؛ اما با توجه به دوره رکود فعلی، تغییر محسوسی چه در حجم معاملات و چه در قیمت ها به وجود نخواهد آمد.

این کارشناس اقتصادی در عین حال تصریح کرد: با مشخص شدن چشم انداز کوتاه مدت متغیر سیاسی اثرگذار بر بازار مسکن، به نظر می رسد آینده این بازار بیش از آنکه از این متغیر تاثیر بگیرد، به تحولات درونی از جمله دو برنامه دولت برای وام ساخت و خرید، وابسته است. اسلامی در این باره گفت: تصویب پرداخت تسهیلات 50 میلیونی نوسازی و همچنین برنامه افزایش وام خرید در صورتی که تا پیش از انتهای سال جاری، عملیاتی شود، تغییراتی را متوجه بازار خواهد کرد.

روال فعلی در بازار مسکن ادامه دارد

فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن درخصوص اثرات تمدید توافق موقت ژنو تا تیرماه سال آینده بر بازار مسکن گفت: با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن و همچنین تمدید زمان توافق بین ایران و گروه 1+5، هیچ گونه تغییر محسوسی از بابت تاثیر این مذاکرات بر پایان بخشی به رکود و تغییر الگوی قیمت در بازار مسکن ایجاد نخواهد شد.

وی افزود: با این حال، اگر مذاکرات به نتیجه نهایی رسیده بود، می توانست اثرات مثبتی در راستای رونق بخشی به بازار مسکن ایجاد کند؛ اما در مقطع زمانی فعلی تا چند ماه آینده رابطه معناداری بین تغییر رویه در بازار مسکن و مذاکرات سیاسی، ایجاد نخواهد شد. یزدانی با رد هرگونه امکان افزایش قیمت در بازار مسکن طی ماه های آتی، خاطرنشان کرد: هرگونه تغییر در رویه فعلی بازار مسکن شامل تغییر قیمت ها، افزایش ساخت وساز و رونق معاملات، به اوضاع داخلی اقتصاد در ماه های آینده بستگی دارد که به نظر نمی رسد تغییر خاصی طی این مدت در کل بازار مسکن اتفاق بیفتد.

وی تصریح کرد: با این حال، سازندگانی که به امید افزایش قیمت تاکنون اقدام به فروش واحدهای مسکونی آماده نکرده اند، متناسب با نیاز خود طی ماه های آتی، واحدهایشان را به بازار مسکن عرضه می کنند و در ماه های آتی ساخت و سازهای جدید نیز، تحت تاثیر شرایط اقتصادی و محاسبه سود و زیان برای فعالان ساختمانی، صورت می گیرد.

ارتباط ایجاد رونق با تمدید توافق

در همین زمینه، مشاور وزیر راه وشهرسازی با بیان اینکه چشم انداز توافقات هسته ای ایران با گروه 1+5 مثبت پیش بینی می شود و می تواند منجر به بهبود اوضاع اقتصادی در کشور شود، به «دنیای اقتصاد» گفت: چون هنوز توافقات نهایی نشده و با توجه به تمدید مذاکرات تا تیرماه سال بعد، نمی توان انتظار ایجاد تغییر محسوس در اقتصاد کشور به ویژه در بازار مسکن را مطرح کرد.

غلامرضا سلامی افزود: در حال حاضر طرفین مذاکرات، نسبت به آینده توافقات هسته ای خوشبین هستند که همین امر می تواند منجر به کمرنگ شدن سایه تحریم ها بر اقتصاد ایران شود؛ البته این به معنای از بین رفتن تمام تحریم ها نخواهد بود.

وی با اشاره به اینکه بازار مسکن در مقایسه با سایر بازارها به لحاظ رتبه زمانی اثرپذیری از تحولات سیاسی آخرین بازاری است که تحت تاثیر تحریم ها قرار دارد، گفت: با توجه به اینکه تحریم ها به صورت مستقیم بر بازار مسکن اثرگذار نیست، نمی توان دوره های رکود و رونق در این بازار را تحت تاثیر این تحریم ها و توافق بر سر آنها دانست.

سلامی ادامه داد: همواره متناسب با شرایط خاص اقتصادی در کشور، بازار مسکن دوره هایی از رکود را تجربه کرده است که پس از آن نیز دوره های رونق آغاز شده و تقریبا سیکل های رکود و رونق در سال های متوالی در این بازار رخ داده و ادامه داشته است، بنابراین در شرایط فعلی فرضیه تاثیر رفع تحریم ها یا کمرنگ شدن آنها نمی تواند در خروج بازار مسکن از رکود یا تغییر قیمت ها اثری داشته باشد.

رکود در نتیجه کاهش تقاضا

مشاور وزیر راه وشهرسازی رکود حاکم بر بازار ساخت و ساز و معاملات مسکن را نتیجه مستقیم ناتوانی مالی تقاضای مصرفی در این بازار عنوان کرد و گفت: علت اصلی عدم تمایل سازندگان به فروش واحدهای ساخته شده، نبود تقاضای موثر در بازار مسکن است.

قیمت همچنان بالا است

سلامی با تاکید بر اینکه از بابت تمدید زمان توافق هسته ای ایران با گروه 1+5 هیچ تاثیری در بازار مسکن طی ماه های آتی ایجاد نخواهد شد، اظهار کرد: ممکن است بازار مسکن در ماه های آینده تحت تاثیر عوامل اقتصادی دیگری، در دو پارامتر مهم قیمت و خروج از رکود، دستخوش تحولاتی شود، اما فرضیه تاثیر تمدید زمان توافق هسته ای، بر بازار مسکن در چشم انداز آتی این بازار، عملا منتفی است.

وی تاکید کرد: به رغم کاهش نسبی قیمت ها و رکود حاکم بر بازار معاملات، هم اکنون قیمت مسکن به خصوص در شهرهای بزرگ به حدی بالا است که هیچ گونه تغییر شرایط طی ماه های آتی برای این بازار پیش بینی نمی شود.

سلامی تنها راه حل ایجاد رونق در بازار معاملات مسکن در شرایط فعلی را راه اندازی صندوق های پس انداز و کمک های دولت در راستای افزایش توان وام دهی بانک ها با نرخ بهره پایین تر به خصوص برای زوج های جوان و طبقات متوسط عنوان کرد.

تمدید مذاکرات، تمدید رکود مسکن

کمال اطهاری، صاحبنظر و کارشناس حوزه مسکن نیز هرگونه تغییر در شرایط فعلی بازار مسکن تحت تاثیر تمدید مذاکرات هسته ای ایران و گروه 1+5 را منتفی اعلام کرد. وی با تاکید بر اینکه تمدید مذاکرات هسته ای به معنای تمدید رکود در بازار مسکن است، به «دنیای اقتصاد» گفت: عدم ایجاد قطعیت و توافق نهایی در مذاکرات هسته ای، عملا هیچ تاثیر منفی و ناگهانی از بابت تغییر قیمت ها و خروج بازار مسکن از حالت رکود طی ماه های آتی نخواهد داشت. اطهاری افزود: مسلما اگر توافق ها نهایی شده و از روابط سیاسی ایران با جامعه جهانی تنش زدایی شود در بخش مسکن نیز اثرات مثبتی به لحاظ خروج از رکود و ایجاد رونق وارد می شود.

وی ادامه داد: با این حال، این تاثیر مثبت تا زمانی که توافق نهایی حاصل شود نیازمند آماده شدن بازار مسکن از طریق تحرکات سایر بازارها و بخش های مولد و اقتصادی است. اطهاری اظهار امیدواری کرد: انتظار می رود در مقطع زمانی فعلی چارچوب های اصلی اقتصاد مقاومتی بتواند عملیاتی شود تا به این شیوه رونق به سایر بخش های اقتصادی و بازار مسکن بازگردانده شود. وی توضیح داد: بازار مسکن طی سال های اخیر به خاطر تزریق بیش از اندازه نقدینگی و حاکمیت رانت جویی، بازاری ناکارآمد شده است و درواقع مانند مردابی، سرمایه ها را در خود فروکشیده است که این مرداب را سایر بخش های اقتصادی به خصوص بخش های مولد می توانند خشک کنند.

اطهاری تاکید کرد: هر گونه تاثیر اندک روانی ناشی از تمدید مذاکرات بر بازار مسکن، کوتاه مدت خواهد بود؛ ضمن اینکه به طور کلی شرایط فعلی تا ماه های آینده ادامه خواهد داشت و تغییر محسوسی در خروج از رکود و قیمت های بازار مسکن ایجاد نخواهد شد.

تمدید مذاکرات بی تاثیر بر قیمت مسکن

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم با تاکید بر تداوم ثبات در بازار مسکن طی ماه های آتی، هرگونه تاثیر ناشی از تمدید مذاکرات هسته ای ایران بر بازار مسکن را منتفی اعلام کرد. حسام عقبایی تاکید کرد: تمدید مذاکرات هسته ای و امیدواری هایی که برای به نتیجه رسیدن توافق های ایران با گروه 1+5 وجود دارد امسال نمی تواند اثر محسوسی در راستای افزایش قیمت مسکن داشته باشد. وی افزود: با توجه به وضعیت فعلی و چشم انداز آتی بازار مسکن تا پایان سال، روند معاملات ادامه خواهد داشت ضمن اینکه به هیچ وجه پیش بینی افزایش قیمت را تا پایان سال 93 نداریم.