تبخیر وام خرید مسکن

متوسط ماهانه قیمت در بازار اوراق تسه رکورد کاهشی زد.

 روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: «نبود علائم حیاتی در بازار خرید و فروش امتیاز وام خرید خانه، از تبخیر تسهیلات مسکن خبر می‌دهد. میانگین قیمت اوراق وام خرید مسکن ماه گذشته به پایین‌ترین سطح از زمان عرضه تاکنون رسید. نشست اوراق مسکن به کانال ۳۰ هزار تومان - قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی - و پایداری این سطح قیمتی در هفته‌های اخیر یک پیام از بازار بالادست معاملات ملک مخابره می‌کند مبنی بر این که در حال حاضر تحت تاثیر یک سال جهش مداوم قیمت مسکن در تهران و شهرهای بزرگ، وزن واقعی تسهیلات خرید در تجهیز مالی متقاضیان خرید مسکن بی‌اثر شده و در نتیجه، حذف کامل نقش وام در معاملات ملک اتفاق افتاده است. در حال حاضر قدرت خرید وام اوراق مسکن در پایتخت به کمتر از ۵ متر مربع رسیده است. این میزان حتی برای خرید کمترین متراژ هم پاسخگو نیست. پیش‌تر، پایین‌ترین سطح میانگین ماهانه قیمت خرید و فروش امتیاز وام مسکن در پاییز سال ۹۲ و درست بعد از جهش قیمت در بهار ۹۲، رقم خورده بود. سطح فعلی قیمت اوراق از آن زمان هم پایین‌تر است. بررسی‌ها نشان می‌دهد اگر وام‌های فعلی متناسب با جهش قیمت مسکن تعدیل شود، شدت رکود معاملات مصرفی مسکن در پایتخت کاهش پیدا می‌کند.

رکورد پایین‌ترین سطح قیمت فروش اوراق وام مسکن در مرداد ۹۸ به ثبت رسید. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره تازه‌ترین تحولات بازار بالادست معاملات مسکن نشان می‌دهد مرداد امسال در حالی میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن به کانال ۳۰ هزار تومان سقوط کرد و در این ماه به‌طور متوسط به ۳۶ هزار تومان رسید که این سطح قیمتی از ابتدای ایجاد بازار معاملات اوراق تاکنون به لحاظ پایین‌ترین سطح قیمتی بی‌سابقه بوده است. این رخداد بی‌سابقه در بازار معاملات امتیاز وام آنی مسکن را می‌توان به‌عنوان مهم‌ترین نشانگر مرگ وام مسکن و از دست رفتن سطح حداقلی قدرت وام مسکن برای پوشش بخشی از هزینه خرید آپارتمان دانست. در واقع مرداد ۹۸ را می‌توان رکورد زمانی ثبت ارزان‌ترین قیمت فروش امتیاز وام آنی مسکن معرفی کرد. مقطعی که با سکته کامل وام مسکن و از بین رفتن علائم حیاتی در بازار بالادست معاملات مسکن - بازار معاملات اوراق - می‌توان آن را به‌عنوان زمان مرگ این تسهیلات شناسایی کرد.

بازار معاملات اوراق وام مسکن از ابتدا - از سال ۸۹ - تاکنون دست‌ کم سه مقطع زمانی متفاوت را تجربه کرده است: مقطع زمانی اول مربوط به دوره‌ای است که برای اولین بار قیمت هر فقره اوراق وام مسکن به کانال ۳۰ هزار تومان سقوط کرد؛ آذر سال ۹۲ تحت تاثیر دو عامل عمده میانگین قیمت فروش هر فقره اوراق وام مسکن به ۳۸هزار و۱۰۰تومان رسید. مقطع زمانی دوم مربوط به دوره اوج قیمت اوراق وام مسکن است؛ تابستان ۹۵ نیز تحت تاثیر چند عامل مهم میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن به مرز ۱۰۰ هزار تومان رسید و در سومین مقطع تاریخی بازار امتیاز وام خرید مسکن، مرداد امسال، رکورد کمترین سطح قیمت اوراق وام مسکن از ابتدا تاکنون رقم خورد. در هر سه مقطع تاریخی تجربه شده در بازار امتیاز وام خرید مسکن، عوامل مهمی منجر به ایجاد تحولات مهم در بازار بالادست معاملات مسکن شدند.

آذر ۹۲ که برای اولین بار میانگین قیمت فروش هر فقره اوراق وام مسکن به کانال ۳۰ هزار تومان سقوط کرد، در واقع مقطع زمانی بعد از جهش قیمت مسکن بود؛ جهش قیمت مسکن که تا خرداد سال ۹۲ ادامه داشت از تابستان منجر به بروز رکود در بازار معاملات مسکن تحت تاثیر افزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی و قیمت مسکن شد؛ همین موضوع منجر به کاهش تقاضا برای خرید مسکن، دریافت وام و در نتیجه کاهش حجم معاملات در بازار اوراق وام مسکن شد و در نتیجه میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در سطح ۳۸ هزار و ۱۰۰ تومان در این ماه ثبت شد.

به این ترتیب شکل‌گیری رکود در بازار معاملات مسکن را می‌توان به‌عنوان اولین دلیل از بین رفتن علائم حیاتی در بازار اوراق وام مسکن در آذر ۹۲ عنوان کرد. از سوی دیگر، از آنجا که سقف وام خرید مسکن در ۷ سال منتهی به آذرماه ۹۲ افزایش نیافته بود، جهش قیمت مسکن منجر به بی‌اثر شدن اثر وام در پوشش سهم موثری از هزینه خرید آپارتمان در آن سال شد. در نتیجه تقاضا برای خرید اوراق به‌منظور دریافت وام کاهش یافت. بنابراین با افزایش حجم عرضه اوراق نسبت به تقاضای موجود در بازار، متوسط قیمت هر فقره اوراق در این ماه به کانال ۳۰ هزار تومان سقوط کرد.

این در حالی است که مشابه همین وضعیت، مرداد امسال تجربه شد. میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در ماه گذشته - مرداد ۹۸ - برای دومین بار در تاریخ انتشار این اوراق به کانال ۳۰هزار تومان سقوط کرد با این تفاوت که میانگین قیمت اوراق در این ماه از سطح میانگین قیمت اوراق در آذرماه ۹۲ باز هم کمتر شد و به‌طور متوسط به ۳۶هزار تومان رسید. در واقع اگرچه سقوط قیمت اوراق وام مسکن به کانال ۳۰ هزار تومان یک بار دیگر در آذر ۹۲ نیز تجربه شده بود اما سطح قیمت اوراق در مرداد امسال در واقع رکورد کمترین متوسط قیمت اوراق در یک ماه از ابتدای راه‌اندازی بازار معاملات اوراق تاکنون محسوب می‌شود.

این در حالی است که بالاترین میانگین قیمت فروش اوراق وام مسکن در تابستان سال ۹۵ به ثبت رسید. در این مقطع تاریخی از بازار بالادست معاملات مسکن - بازار معاملات امتیاز وام آنی مسکن - میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن به مرز ۱۰۰ هزار تومان رسید و در این مقطع زمانی رکورد بیشترین سطح قیمت اوراق رقم خورد؛ افزایش قیمت اوراق وام مسکن تا مرز ۱۰۰ هزار تومان در تابستان سال ۹۵ تحت تاثیر سه عامل عمده اتفاق افتاد. اولین عامل به کاهش و ثبات قیمت مسکن در سال ۹۵ بعد از تخلیه حباب قیمتی مسکن مربوط به جهش سال ۹۲ برمی‌گردد. بعد از رکود ایجاد شده ناشی از جهش قیمت مسکن در سال ۹۲، تقاضا برای خرید مسکن کاهش یافت و به‌دنبال کاهش میزان تقاضا برای خرید مسکن، تقاضا برای دریافت وام و در نتیجه خرید اوراق وام نیز کاهش یافت. در نتیجه بازار مسکن وارد دوره رکود شد. به دلیل ایجاد رکود در بازار مسکن، حباب قیمتی مسکن که در دوره جهش ایجاد شده بود، رفته‌رفته تخلیه شد و در سال ۹۵ تحت تاثیر این رویداد، بازار مسکن برای اولین بار بعد از سال ۹۲ با ثبات قیمت مواجه شد. همین موضوع منجر به افزایش سطح تقاضا برای خرید مسکن، دریافت وام و در نتیجه افزایش تعداد معاملات خرید و فروش امتیاز وام آنی شد و موجب شد در تابستان ۹۵، تحت تاثیر این موضوع، میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن تا مرز ۱۰۰ هزار تومان نیز پیشروی کند.

در همین مقطع زمانی افزایش سقف وام خرید مسکن از حدود ۳۰ میلیون تومان به ۶۰ میلیون تومان در شهر تهران برای متقاضیان انفرادی و ۱۰۰میلیون تومان برای زوجین، از دیگر عوامل تحریک تقاضا برای ورود به بازار مسکن و در نتیجه افزایش تعداد معاملات امتیاز وام خرید آپارتمان بود. جهش قیمت مسکن طی یک‌ سال ۹۷، عدم افزایش سقف وام خرید متناسب با رشد قیمت آپارتمان، فشارهای اقتصادی و در نهایت رکود شدید در بازار معاملات خرید مسکن (کاهش تعداد معاملات خرید مسکن به کمتر از ۳ هزار فقره در مردادماه در شهر تهران) کمترین سطح قیمت اوراق در یک ماه از ابتدا تاکنون را رقم زده است. این در حالی است که حجم خرید اوراق در مقطع زمانی فعلی نسبت به سال گذشته به‌طور متوسط حدود ۲۰ درصد کاهش یافته است؛ هر چند از آنجا که همه معاملات اوراق وام مسکن در نهایت منجر به دریافت وام و خرید مسکن نمی‌شود میزان استفاده از اوراق به‌مراتب بیش از ۲۰ درصد کاهش داشته است. این در حالی است که آخرین آمارها در خصوص قیمت اوراق وام مسکن نشان می‌دهد هم‌اکنون متقاضیان انفرادی وام آنی ۶۰ میلیونی برای دریافت وام باید رقمی حدود ۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و متقاضیان وام آنی ۱۰۰ میلیون تومانی رقمی در حدود ۸ میلیون تومان برای خرید اوراق هزینه کنند.

این در حالی است  که قدرت پوشش‌دهی وام اوراق از هزینه خرید مسکن با توجه به میانگین فعلی قیمت هر متر مربع آپارتمان (حدود ۱۳میلیون و۲۰۰ هزار تومان) برای وام ۶۰ میلیونی به ۴.۵ مترمربع و برای وام زوجین ۱۰۰ میلیونی به ۷.۵ متر مربع کاهش یافته است. در سال ۹۵ (با در نظر گرفتن متوسط ۴ میلیون و۳۰۰ هزارتومانی قیمت هر متر مربع مسکن) قدرت وام ۶۰ میلیونی ۱۴ متر مربع و قدرت وام ۱۰۰ میلیونی ۲۳ متر مربع بود.