نقشه کشوری از قیمت مسکن

تغييراتي كه ركود مسكن سال 92 در شيب افزايشي قيمت آپارتمان‌هاي تهران به‌وجود آورد، از يكسو باعث برابري شتاب قيمت مسكن در كل‌كشور با نرخ رشد قيمت‌ها در تهران شده و از سوي ديگر كاهش نسبت قيمت‌ املاك تهران به قيمت املاك ساير شهرها را در پي داشته است.

هرچند طبق جديدترين گزارش رسمي، نرخ رشد قيمت مسكن در تهران و كشور با هم يكسان و به سطح 33درصد رسيده اما اختلاف در اين دو بازار همچنان وجود دارد طوري‌كه بين پايتخت و كل كشور به لحاظ نوسانات قيمت زمين و اجاره‌بها به ترتيب فواصل حداكثري و حداقلي برقرار است.

مركز آمار ايران عصر چهارشنبه گزارش تازه خود را از بازار مسكن كشور در بازه زماني نيمه‌دوم سال92 منتشر كرد و مطابق خبري كه روز پنج‌شنبه در «دنياي‌اقتصاد» به نقل از اين گزارش به چاپ رسيد، مشخص شد در 6 ماه دوم سال گذشته، قيمت زمين، قيمت واحدمسكوني و همچنين اجاره‌بها در همه شهرها بين 14 تا 17درصد نسبت به 6 ماه دوم سال91 افزايش پيدا كرده ‌است. با اين حال تلفيق گزارش هفته گذشته مركز آمار با گزارشي كه 26اسفند سال گذشته توسط همين مركز درباره نوسانات كشوري قيمت ملك در بازه زماني نيمه‌اول92 منتشر شد، نشان مي‌دهد: در يك‌سال 92 ميانگين قيمت واحد مسكوني در كل كشور به مترمربعي يك ميليون و 433 هزار تومان رسيده كه 33درصد نسبت به يك‌سال91 افزايش يافته است.

در سال گذشته متوسط قيمت مسكن در تهران نيز با رشدي مشابه شتاب كشوري33درصد افزايش- به متري 4ميليون تومان رسيد.

به اين ترتيب در حال‌حاضر ارزش آپارتمان‌هاي تهران 7/2 برابر ارزش آپارتمان‌ها در كل كشور است. اين نسبت در سال91 به اندازه 3برابر گزارش شده بود اما در سال92 به دليل كاهش شتاب افزايش قيمت مسكن در تهران، كمتر شد و به 7/2برابر رسيد.

سال گذشته اولين سال ركود مسكن در تهران بود و همين اتفاق باعث كم‌شدن شيب افزايش قيمت شد.

نرخ رشد قيمت مسكن در تهران از 50درصد در سال91 به 33درصد در سال92 رسيد.  با اين حال از آنجا كه دوره‌هاي ركود و رونق ابتدا در تهران بروز مي‌كند و سپس با تاخير چندماهه و البته شدت كمتر، به ساير شهرها سرايت مي‌كند، در نتيجه در سال92 اوضاع ارزش ملك در تهران متفاوت از ساير شهرها بود به اين معني كه به رغم تغيير جهت قيمت مسكن در پايتخت، قيمت‌ها در ساير شهرها كماكان جهت افزايشي خود را حفظ كرد و همين تفاوت باعث شد منحني نوسانات قيمت مسكن تهران در مسير كاهش –از 50درصد سال91 به 33درصد- با منحني در حال صعود قيمت كشوري هم‌مسير شود و به يك نرخ رشد برابر برسند.

كاهش قيمت در تهران و افزايش قيمت در ساير شهرها طي سال گذشته، نسبت قيمت‌ها را نيز از 3برابر دو سال پيش به 7/2 برابر تقليل داده است.

استان‌هاي اول
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، با داده‌هاي مركز آمار ايران از ميانگين قيمت واحدمسكوني در هر يك از مناطق شهري كل كشور مي‌توان 31 استان كشور را با شاخص قيمت مسكن رتبه‌بندي كرد.

در اين رتبه‌بندي، فارغ از تهران كه با فاصله زيادي مقام اول گران‌ترين استان كشور را در بازار مسكن در اختيار دارد، پنج استان ديگر نيز در جايگاه بالاتري در مقايسه با ساير استان‌ها قرار گرفته‌اند.در حال حاضر بعد از تهران، به ترتيب استان‌‌هاي اصفهان، قم، البرز، مركزي و آذربايجان شرقي جزو گران‌ترين مناطق براي خريد مسكن به حساب مي‌آيند.

نيمه دوم سال گذشته ميانگين قيمت مسكن در استان تهران مترمربعي 3 ميليون و 200هزار تومان و در پنج استان گران بعد از تهران نيز قيمت‌ها بالاي متري يك ميليون تومان بوده است؛ اما در 25 استان ديگر كشور، ميانگين قيمت هر مترمربع واحدمسكوني، پايين‌تر از يك ميليون تومان گزارش شده است.

طبق آخرين آمار رسمي مربوط به نيمه دوم سال گذشته، در استان‌هاي اصفهان، قم، البرز، مركزي و آذربايجان شرقي، ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني به ترتيب 5/1 ميليون، 3/1 ميليون، 2/1 ميليون، 1/1 ميليون و يك ميليون  تومان است.

در اين رده‌بندي، استان ايلام جزو ارزان‌ترين استان‌های كشور براي خريد مسكن معرفي شده است. در اين استان، متوسط قيمت مسكن مترمربعي 447هزار تومان است.

14 شهر بالاي متري يك ميليون
در بررسي‌ كشوري قيمت مسكن، چنانچه مبناي مقايسه به‌صورت استاني باشد، تعداد نقاطي كه ميانگين قيمت در آنها بالاي متري يك ميليون تومان است عبارت خواهد بود از «تهران به‌اضافه 5 استان ديگر».

اما چنانچه مبناي رده‌بندي از استان به شهر‌هاي اصلي -مركز استان- تغيير پيدا كند، در اين صورت تعداد نقاطي كه ميانگين قيمت مسكن در آنها بالاي متري يك ميليون تومان است به 14شهر افزايش پيدا مي‌كند.

تهران، اصفهان، تبريز، كرج، مشهد، زنجان، شيراز، قزوين، قم، سنندج، رشت، اراك، بندرعباس و همدان 14 شهري هستند كه ملك مسكوني در آنها بالاي متري يك ميليون تومان قيمت دارد.

قيمت زمين و اجاره‌بها در كشور
براساس گزارش «دنياي‌اقتصاد»، متوسط قيمت زمين مسكوني در كل كشور در سال92 با 30درصد افزايش، به متري 705 هزار تومان رسيد.  در تهران طي سال92، متوسط قيمت زمين با 40درصد افزايش نسبت به سال91، به مترمربعي 5 ميليون تومان رسيد.

مقايسه بازار زمين تهران و ساير شهرها نشان مي‌دهد: زمين مسكوني در استان تهران هفت برابر نرخ كشوري آن قيمت دارد. همچنين قيمت زمين‌هاي شهر تهران نيز 5/7 برابر گران‌تر از شاخص كشوري است. در شهر تهران متوسط قيمت زمين پنج ميليون و 300 هزار تومان است. به این ترتیب نرخ رشد قيمت زمين در تهران 10واحد درصد بيشتر از نرخ رشد قيمت زمين در كل كشور است؛ اين در حالي است كه نرخ رشد قيمت مسكن در تهران و كل كشور با هم برابر هستند.

گزارش «دنياي‌‌اقتصاد» از تغييرات كشوري اجاره‌بهاي مسكن نيز حاكي است: در سال92 اجاره‌بها در كل كشور با 20درصد افزايش نسبت به سال91 به مترمربعي 6650 تومان رسيد.

در تهران طي سال گذشته، متوسط اجاره‌بهاي مسكن 5/16درصد افزايش يافت و به متري 18300 تومان رسيد.

بين بازار اجاره مسكن تهران و كل كشور به لحاظ نرخ رشد، فاصله حداقلي در مقايسه با بازار‌ خريد و فروش آپارتمان و همين‌طور بازار زمين وجود دارد.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» آنچه باعث شده فاصله در بازار اجاره و زمين –به‌رغم برابر شدن نرخ رشد قيمت بين تهران و كشور- همچنان وجود داشته باشد، به اثر متفاوت ركود بر هر يك از سه بازار معاملات مسكن، زمين و اجاره مسكن برمي‌گردد.

در زمان ركود مسكن در تهران، بيشترين تاثير كاهشي متوجه معاملات خريد مسكن و همين‌طور ارزش خريد و فروش آپارتمان‌ها مي‌شود. در اين حالت، بخشي از تقاضاي خريد مسكن به سمت معاملات اجاره متمايل مي‌شود. در بازار زمين نيز به علت آنكه ظرفيت محدود زمين در تهران حتي در مقايسه با كمترين سطح ساخت‌وساز، باز هم از حداقل حجم تقاضاي خريد زمين كمتر است، بنابراين بروز ركود در سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني به آن شكل باعث كاهش قيمت زمين نخواهد شد، به‌خصوص آنكه در سال گذشته عمده تاثير منفي ناشي از ركود، بر معاملات مسكن اتفاق افتاد و ساخت‌وسازها تنها 8درصد نسبت به سال91 كم شد؛ بنابراين قيمت زمين در تهران همچنان فاصله حداكثري خود را با قيمت زمين در ساير شهرها حفظ كرده است. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد: در كل كشور متوسط قيمت مسكن در همه شهرها به غير از تهران متري بين 500 هزار تا يك ميليون تومان در نوسان است؛ اما متوسط قيمت زمين در همه شهرها بدون احتساب تهران از مترمربعي 400 هزار تومان تجاوز نمي‌كند.

بنابراين ارزش زمين مسكوني در شهرها در مقايسه با قيمت واحدمسكوني به مراتب كمتر و ارزان‌تر است. اين موضوع باعث شده شكاف قيمت تهران و كشور در بازار زمين بيشتر از بازار مسكن باشد.