صف خرید خانه‌های ساحلی تا کجا می‌رسد؟

نه فروشنده می‌فروشد و نه خریدار اقدام به خرید می‌کند و اگر هم خریداری پیدا شود یا زوج‌های جوانی هستند که از ترس بر باد رفتن اندک سرمایه‌شان اقدام به خرید مسکن می‌کنند و یا عده محدودی هستند که در این بازار به فکر سرمایه‌گذاری افتاده‌اند.

 در بسیاری از شهرهای استان مازندران با 100 یا 150 میلیون تومان نمی‌توانید مسکن تهیه کنید و مسکن در روستا بهترین انتخاب شما خواهد بود.

غلامرضا حمیدی، رئیس اتحادیه مشاورین املاک آمل در گفت‌وگو با ایسنا با بیان اینکه مسکن یکی از نیازهای اصلی خانوار است، اظهار کرد: در طی ۳ماه گذشته یک فضای رقابتی شدید در بازار مسکن به وجود آمد که باعث افزایش قیمت آن در شهرستان آمل شده است. عدم ثبات در بازار به گونه ای است که فروشندگان در خرید تردید دارند فروشنده نمی‌داند که اگر بفروشد به چه قیمتی باید دوباره یک مسکن خریداری کند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک آمل با اشاره به اینکه یکی از دلایل اصلی افزایش نرخ ساختمان، افزایش قیمت مصالح ساختمانی است، خاطرنشان کرد: با برگشت قیمت‌ها تقریبا به حالت عادلانه، بازار کاملا به حالت کما و رکود رفته است و به نظر می‌رسد حدود ۴ تا ۵ ماه زمان لازم باشد تا بازار به حالت عادی خود برگردد.

حمیدی با تاکید بر اینکه به طور قطع تا پایان سال جهش قیمتی در بازار مسکن و مشاورین املاک نخواهیم داشت، اظهار کرد: از ابتدای سال ۹۷ تا به حال در مدت مشابه با سال قبل در برخی نقاط حدود ۱۰۰ درصد افزایش قیمت داشتیم.

وی در پاسخ به این سوال که با ۱۰۰میلیون تومان در کدام نقطه از شهرستان آمل می‌توان یک منزل مسکونی مناسب خریداری کرد، گفت: با این مبلغ فقط می‌توان در حاشیه شهر و یا در روستاهای نزدیک به آمل یک منزل خوب خرید این در حالی است که با همین مبلغ در ابتدای سال ۹۶ می‌توانستیم در داخل شهر یک منزل خوب به مشتری معرفی کنیم.

بازار سنتی و مشاوران املاک ناآشنا

حمیدی به مشکلات حوزه مشاورین املاک اشاره کرد و با بیان اینکه این حرفه یک کار حقوقی است، تصریح کرد: متاسفانه آشنا نبودن مشاوران املاک به حقوق خود و نگاه سنتی به بازار، موجب ضایع شدن حقوق شهروندان می‌شوند.

رییس اتحادیه مشاورین املاک آمل به برگزاری دوره های آموزشی ۱۰۰ ساعته پیش از صدور پروانه کسب، اشاره و خاطرنشان کرد: تمامی صاحبان مشاورین املاک برای گرفتن پروانه کسب و یا تمدید آن موظف هستند در این دوره های آموزشی که زیرنظر سازمان فنی حرفه‌ای برگزار می‌شود شرکت کنند و گواهی لازم را به دست آورند.

حمیدی، ازیاد بیش از اندازه مشاورین املاک و تعریف نشدن در پیکره قانون را یکی دیگر از مشکلات این صنف دانست و گفت: تعداد مشاورین املاک باید بر اساس نیازسنجی و بر اساس آورده‌های اتحادیه و نه بر اساس بخشنامه و سیاست های دولت باشد.

استقبال افراد غیربومی برای خرید و فروش ملک در محمودآباد

مهدی نادری، مسئول یک مشاور املاک در شهرستان محمودآباد نیز در گفت‌وگو با ایسنا با بیان اینکه استقبال افراد غیربومی برای خرید مسکن در این شهرستان افزایش داشته است، اظهار کرد: در حالیکه افراد بومی بیشتر به دنبال رهن و یا اجاره مسکن هستند، افراد غیربومی در این استان، اقدام به خرید می کنند. به علت افزایش قیمت ملک در تهران، غیر بومی ها در اطراف محمودآباد اقدام به خرید ویلا می‌کنند، همچنین یزد، قوچان، اصفهان و مشهد از جمله شهرهایی هستند که ساکنان آن بیشتر در حومه شهرستان ملک می خرند.

این مشاور املاکی در ادامه با اشاره به اینکه محمودآباد اولین شهر ساحلی جاده هراز است که مسافران به آن وارد می‌شوند، گفت: جاده کلوده، شهر سرخ رود، نواحی شهرک تشبندان، آباد محله و تلیکسر از جمله محله هایی محسوب می شود که از سوی غیربومی‌ها مورد استقبال قرار گرفته است.

نبود ثبات در تصمیم گیری فروشنده‌های مسکن، بزرگترین مشکل این حوزه

نادری با بیان اینکه در شرایط نوسانات نرخ ارز، فروشنده‌ها بزرگترین مشکل خرید و فروش مسکن بودند، اظهار کرد: در حالیکه قیمت مسکن در سیستم کار خودمان به ثبت می رسید، در هنگام قرارداد نهایی، فروشنده منصرف می‌شد و مبلغ بالاتری را طلب می‌کرد.با توجه به این روندی که فروشنده ها بابت بالا رفتن دلار در بازار پی گرفتند، معامله زیادی انجام نمی شد، قیمت ها مدام متغیر بود اما باز هم نسبت به سال گذشته امسال معاملات بیشتری در شهر انجام شد.

نادری با تاکید بر این که در حال حاضر در محمودآباد با داشتن ۱۰۰ میلیون تومان نمی توان آپارتمان و ملک خرید، تصریح کرد: در بهترین وضعیت، زمین بدون سند، به سمت بیرون شهر و دورتر از ساحل، حدود 140 میلیون تومان قیمت دارد.

شعبان حسین‌نژاد، رئیس اتاق اصناف فریدونکنار نیز در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: املاک در فریدونکنار حدود 30 تا 40 درصد افزایش قیمت داشت اما به کندی خرید و فروش می‌شود و بسیاری از این خریداران، مشتریان شهرستانی و در کنار ساحل این شهر هستند.

وی با بیان اینکه روند ساخت و ساز به دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی، به صفر رسیده است، تصریح کرد: امروز در فریدونکنار به دنبال خرید آپارتمان به جای ساخت آن است.

رئیس اتاق اصناف فریدونکنار با اشاره به اینکه به دلیل نبود ثبات موجود در بازار، سازنده برای ساخت و ساز اقدام نمی‌کند، گفت: ملک در جاهای مناسب در فریدونکنار نیز دستخوش تغییراتی شده و قیمت گذاری آن نیز بر عهده مالک است. اجاره‌ها و رهن نیز با رشد فراوانی در فریدونکنار همراه بوده و در واقع در خرید و فروش، ساخت و ساز، رهن و اجازه تغییرات زیادی در فریدونکنار شاهد بودیم.

مشکل اصلی مسکن، نابسامانی بازار

سهیل آرتنگ، یک کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با ایسنا، بزرگترین معضل مسکن در شرایط امروز را نابسامانی بازار دانست و گفت: قدرت خرید متقاضیان در مواجه با رشد ناگهانی قیمت مسکن به ویژه در چندماه گذشته به شدت کاهش یافته و سرمایه کنونی غالب اقشار جامعه جوابگوی خرید در این حوزه نیست.

وی در تشریح رفتار متقاضیان مسکن، اظهار کرد: ترس خریدار و فروشنده برای ورود به بازار مسکن به جهت نوسانات حاکم و اقتصادی غیرپایدار باعث شده تا این دو قشر، برآورد درستی از میزان سود یا ضرر حاصل از معامله نداشته و ترجیح می دهند تا زمان بازگشت ثبات نسبی، در شرایط کنونی وارد این بازار پرریسک نشوند.

آرتنگ از خریدار، فروشنده و سازنده به عنوان اضلاع مثلث بازار مسکن نام برد و افزود: سرمایه گذاران این بخش نیز به دلیل مشکلات ناشی از عدم تعادل بازار، تمایلی هم برای سرمایه گذاری و فروش پروژه های خود ندارند. به عنوان مثال اگر قیمت تمام شده واحدی به عنوان مثال یک میلیون تومان برای سرمایه گذار هزینه داشته، وی با خرید آن به مبلغ یک میلیون و 600 هزار تومان نه تنها می‌توانست به بازگشت سرمایه امیدوار باشد بلکه علاوه بر سود مکفی عاید از فروش طرح، مبلغی نیز برای سرمایه اولیه در پروژه بعدی در نظر می گرفت اما در شرایط کنونی حتی اگر سازنده با 2 برابر قیمت تمام شده اقدام به فروش کند بازهم در مراحل ساخت و ساز همان پروژه درجا خواهد زد.

عوامل انسداد بازار مسکن

کارشناس و فعال حوزه مسکن با بیان اصطلاح انسداد بازار، تصریح کرد: تفاوت و عدم همخوانی دیدگاه سه ضلع مثلث بازار مسکن که تنها عامل آن نوسانات بازار و رفتار غیرمنطقی اقتصاد بیمار ایران است، اصطلاح انسداد بازار را رقم زده و بازار در همه زمینه ها به کما رفته است.

آرتنگ در ادامه به تشریح دیدگاه و رفتار فعالان بازار مسکن پرداخت و تاکید کرد: فروشنده خواهان عرضه محصول خود به بالاترین قیمت بوده و خریدار کماکان با ذهنیت سابق و بی اطلاعی از نوسانات قیمت، خواستار خریدی ارزان قیمت است که این عدم تعادل و نبود نقطه مشترک در دیدگاه ها سبب شده تا بازار مسکن وارد رکود شود.

آیا مسکن گزینه مناسب سرمایه گذاری است؟

وی در پاسخ به این سوال که آیا بازار مسکن فرصت مناسبی برای سرمایه گذاری است یا خیر، تصریح کرد: در شرایط فعلی حتی گمانه زنی در این مورد فکری اشتباه بوده و به هیچ عنوان بازار مسکن در شرایط کنونی مناسب برای تزریق سرمایه نیست.

کارشناس و فعال حوزه مسکن با اشاره به تجربه چندین ساله ایران در تکرار رکود اقتصاد و برهم خوردن تعادل آن، گفت: غالب اقشار جامعه به این شرایط واقف بوده و می‌دانند که هر چندسال یکبار افزایش چشمگیر قیمت و پس از آن رکود و نزول شدید بازار وجود دارد. مردم این تجربه را دارند که قیمت کنونی بازار مسکن کاذب است؛ باید هشدار داد که اگر بحران کنونی در اقتصاد ایران ادامه داشته باشد قیمت دیگر افزایش نیافته چراکه مردم دیگر توان و قدرت خرید ندارند، بنابراین سرمایه گذاری در این بخش مناسب نیست.

 خریداران کنونی بازار مسکن چه کسانی هستند؟

وی در ادامه متقاضیان کنونی بازار مسکن را به دو بخش تقسیم بندی و اظهار کرد: بخش اول مانند زوج های جوان کسانی هستند که به خرید مسکن نیاز مبرم دارند اما بخش دوم متقاضیانی اند که با توجه به نوسانات و افزایش روز به روز قیمت‌ها، با ترس از اینکه مبادا در آینده نتوانند با اندک سرمایه خود خانه دار شوند وارد بازار آشفته کنونی شده و فعالان امروز، شرایط کنونی بازار مسکن را رقم زده‌اند.

کارشناس حوزه مسکن در تنکابن در جواب این سوال که با دارایی 100 میلیون تومان چه نوع مسکن و چه مناطقی در شهر پیشنهاد می‌شود، پاسخ داد: مسکن در شهر تنکابن درای قیمت‌های متفاوتی بوده و با تغییر جغرافیا از شرق به غرب، به تدریج قیمت‌ها افزایش می‌یابد.

آرتنگ اضافه کرد: در حوزه شهری با این میزان از سرمایه می‌توان یک واحد 60 متری در بلوار جمهوری واقع در شرق با قدمتی بالغ بر 10 سال به بالا برگزید اما در بلوار شیرودی یا شهرک کریم آباد در غرب شهر تنکابن با 150 میلیون تومان، واحد طبقه سوم بدون آسانسور و پارکینگ 70 متری بالای 13 سال ساخت انتخاب شما خواهد بود و این تفاوتی است که در غالب شهرهای توریستی حاکم است.

وی، این میزان از دارایی را مناسب برای خرید مسکن ندانست و خاطرنشان کرد: در روستاها و شهرهای دیگر شهرستان تنکابن نظیر شیرود، خرم‌آباد و نشتارود این میزان از سرمایه بازهم انتظار در اختیار داشتن مسکنی آرمانی برای شما را برآورده نخواهد کرد.

استاد اقتصاد دانشگاه علوم کشاورزی ساری، آغاز تغییرات قیمت مسکن را از سال 85 دانست و با اشاره به قابلیت مسکن به عنوان یک کالای مصرفی و همچنین سرمایه ای خاطر نشان کرد: مسکن کالای غیرهمگن بوده و تابع شرایط جغرافیایی است و از این حیث دستخوش تغییرات فاحش قیمت و کیفیت می‌شود.

مسعود تقی پور در گفت‌وگو با ایسنا روابط بین عرضه و تقاضا در بازار را مطرح و اظهار کرد: برهم خوردن این معادله و همچنین غیرهمگن بودن دو عاملی است که باعث نگاه متفاوت در این حوزه شده است.دو نگاه کلان مصرفی و سرمایه ای در این بخش وجود دارد که در اکثر موارد نکات مشابه و نقاط مشترکی بین آنها موجود است.

این پژوهشگر و محقق حوزه اقتصاد، دیدگاه سرمایه‌ای را دارای رفتاری مشخص و معین برای کسب سود و صرفه بیستر دانست اما نگاه مصرفی به مسکن را شامل 3 دسته عنوان کرد و افزود: دسته اول زوج‌های جوان یا خانواده‌هایی هستند که به دید مصرف و نیاز وارد بازار می شوند که این نیاز می تواند شامل خرید خانه اول یا دوم باشد، دسته دیگر شامل موجر و مالکان بوده که در بخش اجاره و رهن فعالیت دارند و دسته سوم دلالان و بنگاه داران خرید و فروش ملک و مسکن هستند که خرید را به قصد فروش انجام می دهند.

کاهش نرخ بهره بانکی سبب ورود دارایی های سرگردان به بازار

تقی پور، کاهش نرخ بهره بانکی در سال گذشته را سبب ورود دارایی های سرگردان و بالارفتن نقدینگی در بازار برشمرد و خاطرنشان کرد: با افزایش تنش های مالی حاکم در بازار نظیر قیمت ارز بخشی از طبقات اجتماعی با خارج کردن پول‌های خود از بانک ها به خرید در بازارهای موازی روی آوردند.

این محقق، پژوهشگر و استاد اقتصاد دانشگاه یکی از دلایل ورود خریداران به بازار مسکن را افزایش قابل توجه نرخ اجاره بها عنوان کرد و افزود: دلیل دیگر دارایی های سرگردانی است که بخشی از آن وارد بازار ملک شده است.

دلایل افزایش قیمت مسکن در ماه های اخیر

تقی پور، کاهش ارزش پول ملی و افزایش نقدینگی را عامل اصلی از بین رفتن سرمایه گذاری های مولد برشمرد و خاطرنشان کرد: تصور مردم از شرایط بازار در پی کاهش ارزش پول ملی باعث شده تا فروشندگان تمایلی برای فروش نداشته باشند و از طرفی افزایش تقاضا و برهم خوردن رابطه میان میزان عرضه و تقاضا بویژه از بهمن ماه سال گذشته تا شهریور منجر به افزایش 60 تا 120 درصدی قیمت مسکن در شهرهای بزرگ، متوسط و مناطق توریستی شده است.

استاد اقتصاد دانشگاه علوم کشاورزی ساری، افزایش نقدینگی بازار را مخاطره آمیز توصیف کرد و در ادامه با نگاهی به کاهش قیمت دلار در هفته گذشته اذعان کرد: چنانچه کاهش نسبی قیمت دلار ادامه داشته باشد بالطبع بازار مسکن اولین بازاری است که به آن واکنش نشان داده و می توان عکس العمل های ناشی از کاهش قیمت ارز را در بازار مسکن شاهد بود.

نظارت بر قیمت مسکن محسوس نیست

مجتبی پیرزاده، رئیس اتاق اصناف مرکز مازندران نیز در گفت‌وگو با ایسنا با اشاره به نظارت و بازرسی بر قیمت  کالا، مسکن و اتحادیه ها، اظهار کرد: اتحادیه نهادهایی هستند که نسبت به صدور پروانه کسب، نظارت های خاصی بر آنان اعمال می شود.

وی افزود: نرخ سود اتحادیه ها در توزیع کالا و خدمات مشخص است و مطابق آن باید نرخ‌گذاری انجام شده و اقدام به ارائه کالا به مردم کنند و از آن سو بازرسی سازمان صنعت، معدن و تجارت به همراه اصناف و تعزیرات بر عملکرد آنان نظارت می‌کنند.

رئیس اتاق اصناف مرکز مازندران با اشاره به نظارت بر قیمت مسکن در استان مازندران، خاطرنشان کرد: نظارت بر قیمت مسکن به طور محسوس امکان پذیر نیست، چرا که مالکان، خود تعیین نرخ مسکن ‌ شان هستند و یک معامله دوسویه از سوی خریدار و فروشنده انجام می شود، به طوری که خریداران با توجه به برآورد قیمت در نقاط مختلف اقدام خرید قیمت ملکی با قیمت مناسب می کنند.

پیرزاده با اشاره به اینکه مسئولان اتحادیه ها هیچ دخل و تصرفی در قیمت‌گذاری‌ها در حوزه مسکن ندارند، تاکید کرد: مالکین با هر قیمتی که خودشان بخواهند برای فروش و اجاره اقدام می کنند و مستاجر یا خریدار بر اساس قیمتی که مشاهده می‌کند و ارائه پیشنهادی که به آنها می‌شود در انتخاب یا رد پیشنهاد مختار هستند.

وی گفت: مسئولان اصناف مسئولیت نظارت بر قیمت دریافت حق کمیسیون در انجام معاملات ملکی را دارند و در صورت مشاهده تخلف آن را پیگیری کرده و برابر مقررات با آنها برخورد می‌کنند.