پالایش تهران از پلاسکوها

 سطح زیر‌استاندارد «ایمنی» در دو گروه از ساختمان‌های شهر تهران که به «پلاسکو»های پایتخت شهرت پیدا کرده‌اند، با استفاده از 4 ابزار تشویقی و ایجابی، می‌تواند ارتقا یابد.

نتایج یک پژوهش نشان می‌دهد مالکان «ساختمان‌های قدیمی پرخطر» در صورت اجرای طرح جهانی رتبه‌بندی کیفی ساختمان و بهره‌گیری از بیمه حوادث، تشویق به تجهیز بنا برای افزایش تاب‌آوری سازه در برابر حریق و زلزله خواهند شد. در «ساختمان‌های در حال ساخت» نیز با مشوق‌های «تخفیف در عوارض» و «امتیاز در تسهیلات ساخت» می‌توان ریسک‌های بروز حادثه را کنترل کرد.

نسخه دو منظوره کاهش ریسک در ساخت‌وسازهای پایتخت با تکیه بر چهار ابزار تشویقی و ایجابی، برای دو گروه از ساختمان‌ها تشریح شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، محسن غفوری‌آشتیانی، ‌پژوهشگر و استاد پژوهشگاه بین‌المللی زلزله‌‌شناسی و مهندسی زلزله در پژوهشی، در این نسخه دو منظوره، دستورالعمل چهار وجهی برای رفع خطر از دو گروه ساختمان‌های شهر تهران را ارائه کرد. این دستورالعمل که بر مبنای چهار راهکار اصلی و دو راهکار مکمل اقتصادی و بیمه‌ای برای ساخت‌‌وسازها تدوین شده است، الزامی شدن «بیمه تضمین کیفیت» در تمام سازه‌ها و ساختمان‌ها اعم از سازه‌های جدید و بناهای قدیمی را مهم‌ترین شرط مقابله با بحران‌های ناشی از بروز حوادث غیرمترقبه در پایتخت و سایر شهرها اعلام می‌کند.

«نسخه بهینه مقابله با مخاطرات ساختمانی ناشی از بروز حوادث غیرمترقبه همچون زلزله و آتش‌سوزی»، دو گروه عمده ساختمان‌ها را با دو فرمول متفاوت، برای اعمال «مدیریت ریسک» هدف قرار می‌دهد.

اولین گروه ساختمان‌های هدف برای اعمال مدیریت ریسک ساختمانی به واسطه الزامی کردن بیمه تضمین کیفیت ساختمان‌ها، «سازه‌های جدید ساختمانی» را در بر می‌گیرد و گروه دوم «ساختمان‌هایی است که از عمر آنها چند سال یا چند دهه می‌گذرد». در این پژوهش برای هر دو گروه از این ساختمان‌ها، دو دسته ابزارهای ایجابی و تشویقی برای افزایش مقاومت ساختمان‌های جدید در برابر حوادث غیرمترقبه و همچنین به حداقل رساندن ریسک آتش‌سوزی، زلزله و... در ساختمان‌های قدیمی و پرخطر، ارائه شده است.

الزام به پوشش بیمه حوادث برای ساختمان‌های کهنه‌ساز و پرخطر از طریق افزایش ضریب ایمنی این سازه‌ها به واسطه تجهیز آنها به پوشش ضد حریق، سیستم‌های خودکار آتش‌نشانی و... مهم‌ترین ابزار ایجابی برای کاهش ضریب خطرپذیری در این ساختمان‌ها محسوب می‌شود.

«رتبه‌بندی داوطلبانه ساختمان‌ها به لحاظ ایمنی و مقاومت در برابر حوادث غیرمترقبه»، ابزار مشوق توصیه شده برای افزایش ضریب ایمنی ساختمان‌هایی است که چند سال یا چند دهه از عمر آنها می‌گذرد. طوری که با ایجاد ارزش افزوده برای ساختمان‌های برخوردار از رتبه ایمنی بالاتر، نسبت به ساختمان‌های ناایمن یا با ضریب ایمنی کمتر، انگیزه مالکان و بهره‌برداران برای تجهیز ساختمان‌های پرخطر به تجهیزات کاهش ریسک در زمان وقوع حوادث احتمالی افزایش یابد.

الزامی شدن بیمه حوادث در ساختمان‌های با عمر چند سال یا چند دهه یکی از مهم‌ترین ابزارهای «توزیع» و «انتقال» ریسک بروز خطر در این ساختمان‌ها به نفع مالکان‌‌و بهره‌برداران ساختمانی است. در این روش، با افزایش هزینه‌های بیمه برای ساختمان‌های کهنه‌ساز و در معرض مخاطرات پنهان و حوادث غیرمترقبه، مالکان و بهره‌برداران توجه بیشتری برای مقاوم‌سازی و افزایش ضریب ایمنی در ساختمان‌ها خواهند کرد؛ هر چند در صورت بروز حوادث، ریسک ناشی از آن تنها متوجه بهره‌برداران و مالکان نخواهد شد، بلکه میان آنها و شرکت‌های بیمه‌گذار توزیع می‌شود.

همین موضوع سبب می‌شود از یک طرف شرکت‌های بیمه برای به حداقل رساندن ریسک ناشی از پرداخت خسارت در زمان وقوع حوادث غیرمترقبه هزینه پوشش بیمه‌ای برای ساختمان‌های پرخطر را به نفع مقاوم‌سازی و ایمن‌سازی این ساختمان‌ها افزایش دهند و از سوی دیگر، در صورت وقوع حوادث، هزینه‌های ناشی از خسارت بین سه ضلع مثلث بهره‌بردار، مالک و شرکت بیمه، توزیع شود. در واقع «انتقال و توزیع ریسک» در کنار «به حداقل رساندن احتمال بروز حوادث غیرمترقبه در ساختمان‌های پرخطر(نظیر ساختمان پلاسکو) با استفاده از ابزار بیمه حوادث ساختمان‌ها»، مهم‌ترین زوایای نسخه دو منظوره پیشنهاد شده در این پژوهش است. این در حالی است که از سوی دیگر الزام به استفاده از ابزارهای بیمه‌ای برای «به حداکثر رساندن عمر مفید» و مهم‌تر از آن «افزایش تاب‌آوری ساختمان‌ها در برابر حوادث پنهان و غیرمترقبه»، در ‌ساختمان‌های جدید موجب می‌شود شرکت‌های بیمه، قبل از اعمال هر نوع پوشش بیمه‌ای برای این ساختمان‌ها، ضوابط سفت و سختی را به منظور به حداقل رساندن ریسک بروز خسارت در این سازه‌ها اعمال کنند. این موضوع می‌تواند از طریق «افزایش هزینه بیمه برای ساخت‌وسازهای مستعد خطرپذیری و نامقاوم» تلاش سازندگان و مالکان را برای به حداکثر رساندن ضریب ایمنی در ساخت‌وسازهای جدید نسبت به شرایط فعلی، چند برابر کند. با این حال، توصیه می‌شود برای افزایش حداکثری ضریب ایمنی و مقاومت در ساخت‌وسازهای جدید از دو گروه ابزار مشوق نیز استفاده شود؛ یکی از این ابزارها درنظر گرفتن سقف بیشتر تسهیلات ساخت مسکن با نرخ سود پایین‌تر و دوره بازپرداخت بیشتر برای سازندگانی است که حداکثر استانداردهای ایمنی را در ساخت‌وسازهای خود اعمال کرده‌اند. از سوی دیگر، شهرداری به‌عنوان متولی اصلی مدیریت بحران در شهر، می‌تواند با اعمال مشوق‌هایی همچون تخفیف در عوارض ساختمانی و... از ساخت‌وسازهای صورت گرفته با حداکثر ضریب ایمنی حمایت کند.

فرمول مالی کاهش حوادث ساختمانی

غفوری آشتیانی در این پژوهش با تاکید بر نیاز فوری به ایجاد یک نظام تحول بیمه‌ای در حوزه تضمین کیفیت ساختمان‌ها، «بیمه تضمین کیفیت ساختمان» را یک مکانیزم مالی موثر برای انتقال و توزیع ریسک ناشی از وقوع حوادث غیرمترقبه‌ عنوان می‌کند. به عقیده وی هم اکنون لازم است با ایجاد یک تحول اساسی در صنعت بیمه، بیمه تضمین کیفیت ساختمان‌ها برای تمام ساخت‌وسازهای جدید و ساختمان‌های قدیمی به خصوص در کلان‌شهرهایی مانند تهران که مملو از برج‌ها و سازه‌های پرخطر است، الزامی شود؛ طوری که مجوز ساخت‌وساز، ‌سکونت، بهره‌‌برداری، فروش و اجاره یا هر اقدام دیگر، برای ساختمان‌های فاقد بیمه تضمین کیفیت صادر نشود. در این پژوهش همچنین عنوان شده است که هم‌اکنون وضعیت ساختمان‌ها به خصوص ساختمان‌های شهر تهران و سایر کلان‌شهرها و شهرهای کشور به گونه‌ای است که هیچ کدام از افراد و گروه‌های درگیر با موضوعات مختلف ساختمانی اعم از‌دولت، شهرداری‌ها، بهره‌برداران، مالکان و... از وضعیت موجود رضایت ندارند. هم‌اکنون نوعی بیماری مزمن، ساختار حاکم بر فرآیند ساخت‌و ساز را محاصره کرده است که این بیماری تنها با حاکمیت فکری و ارزش‌گذاری اقتصادی صحیح اقتصادی برای ساخت‌وسازهای ایمن در مقایسه با ساختمان‌های فاقد مقاومت و ایمنی کافی، قابل حل و فصل است. در این راستا، این پژوهش چهار راهکار اقتصادی و بیمه‌ای عمده در کنار دو راهکار مکمل برای مقاوم‌سازی و ایمن‌سازی ساختمان‌ها در برابر حوادث غیرمترقبه همچون زلزله وآتش‌سوزی را مورد تاکید قرار می‌دهد.

این راهکارها که از آنها تحت عنوان «مهم‌ترین ابزارهای اقتصادی برای دستیابی به ایمنی و توسعه پایدار در ساخت‌وسازهای شهری» تعبیر شده است در وهله اول «استفاده از ابزارها و مشوق‌های اقتصادی و بانکی برای ساخت‌وساز ایمن» را از سوی مسوولان و سیاست‌گذاران حوزه‌های گوناگون ساخت‌وساز مورد توجه و تاکید قرار می‌دهد.

«تخفیف عوارض»، «ارائه تسهیلات بانکی و وام برای ساخت‌وسازهای فنی و ایمن» و همچنین «کاهش نرخ مالیات برای ساخت‌وسازهای باکیفیت»، سه نمونه عملیاتی برای اجرایی شدن این راهکار محسوب می‌شود. «رتبه‌بندی کیفیت‌ و ایمنی ساختمان‌ها به‌صورت داوطلبانه» به‌عنوان دومین راهکار می‌تواند مشوق مناسبی برای افزایش ارزش اقتصادی ساختمان‌های ایمن در مقایسه با ساختمان‌های فاقد ایمنی کافی باشد. این اقدام هرچند با مکانیزم داوطلبانه صورت می‌گیرد اما از آنجا که به‌طور مستقیم با منافع اقتصادی سازندگان و مالکان در ارتباط قرار خواهد گرفت می‌تواند جایگزین مناسبی برای طرح نافرجام و بر زمین مانده شناسنامه فنی و ملکی ساختمان باشد که به رغم الزام قانونی برای صدور آن، هنوز حالت اجرایی پیدا نکرده است. راهکار سوم، «ارزش‌گذاری اقتصادی به ساخت‌وسازهای ایمن» است؛ طوری که صرفه اقتصادی سازنده و خریدار در رعایت ایمنی باشد؛ این موضوع با «افزایش عمر سازه‌ها»، «افزایش نفع مالی»، «حفظ جان و مال بهره‌برداران» و همچنین «حفظ و ارتقای سرمایه بهره‌برداران» به‌طور مستقیم در ارتباط است. در این زمینه و برای اجرای این راهکار همچنین دو مکانیزم مهم و عملیاتی پیشنهاد می‌شود. اولین مکانیزم «استفاده از استاندارد ملی ارزیابی و رتبه‌بندی کیفیت و ایمنی ساختمان‌ها» است؛ نمونه‌ای از این استاندارد در سال 93 از سوی اداره کل استاندارد استان تهران تدوین شد که تاکنون در هیچ یک از پروژه‌های ساختمانی ملاک عمل قرار نگرفته است. به دنبال الزامی شدن به کار‌گیری این استاندارد یا دستورالعمل‌های مشابه، «تغییر ارزش ساختمان‌سازی از شیک‌سازی و توجه صرف به نمای بیرونی به ساخت ساختمان‌های مقاوم، ایمن، با کیفیت و مطابق با اصول مهندسی» دومین ابزار پیشنهادی برای اجرای این راهکار است. با این حال، «الزامی کردن بیمه تضمین کیفیت ساختمان» به‌عنوان مهم‌ترین، سریع‌ترین‌ و کاربردی‌ترین روش مدیریت ریسک پنهان در ساخت‌وسازهای جدید و به خصوص ساختمان‌های قدیمی و پرخطر، چهارمین راهکار عنوان شده در این پژوهش است. این پژوهش همچنین «ایجاد تقاضا و مطالبه اجتماعی برای ساخت‌وساز ایمن» را شرط حرکت در مسیر کاهش ریسک پنهان اما قریب‌الوقوع حوادث غیرمترقبه برای حجم گسترده‌ای از ساختمان‌های پرخطر و به خصوص بلندمرتبه شهر تهران و سایر کلان‌شهرهای کشور عنوان می‌کند. به این معنا که ساخت‌وساز ایمن و کاهش ضریب ریسک تخریب ساختمان‌ها در اثر حوادث پیش‌بینی‌نشده باید به یک مطالبه عمومی در جامعه تبدیل شود؛ نه‌تنها در میان مالکان‌ و بهره‌برداران بلکه عموم مردم ساکن در یک شهر نیز باید به این مساله حساسیت نشان داده و با مطالبه آن از سازندگان به نوعی در ایمن‌سازی شهر محل سکونت خود ایفای نقش کنند.

راهکار مکمل دوم، «افزایش نفوذ دانش مهندسی در سطح جامعه و افزایش اعتماد مردم به مهندسان» است؛ مسدود شدن مسیر ساخت‌وسازهای بی‌ضابطه از طریق الزامی شدن ساخت بناها از سوی سازندگان متخصص و کوتاه شدن دست بسازوبفروش‌های بی‌صلاحیت از چرخه ساخت، مهم‌ترین الزام مورد تاکید در این راهکار محسوب می‌شود.

یک رویه غلط در حوادث ساختمانی

غفوری آشتیانی در این پژوهش بیمه تضمین کیفیت را مهم‌ترین راهکار انتقال ریسک ناشی از خسارت‌های فاجعه‌آمیز ساختمانی در نتیجه بروز حوادث غیرمترقبه ‌عنوان می‌کند.

به اعتقاد وی و برخی دیگر از کارشناسان، هم‌اکنون یک رویه غلط موجب شده بسیاری از مالکان و بهره‌برداران ساختمانی به رغم اطلاع از خطرات پنهانی که در کمین ساختمان‌های محل زندگی، کار و انباشت سرمایه‌های آنها نشسته است، عملا اقدامی به منظور مقاوم‌سازی و ایمن‌سازی این ساختمان‌ها انجام ندهند. این رویه غلط که ریشه در غیبت بیمه تضمین کیفیت ساختمان‌ها و جلوگیری از وقوع حوادث ناگوار ساختمانی با استفاده از ابزار بیمه دارد، به «تحمیل هزینه‌های ناشی از ریسک ناایمن‌سازی و عدم مقاومت سازه‌های پرخطر شهری به دولت و سایر نهادهای مسوول» در حکم «بیمه‌گر مجانی» در زمان بروز حوادث برمی‌گردد.

هم‌اکنون در غیاب نظام موثر بیمه‌ای برای الزام ساختمان‌ها به کیفی‌سازی و مقاوم‌سازی و توزیع ریسک ناشی از وقوع حوادث غیرمترقبه بین مالکان، بهره‌برداران و شرکت‌های بیمه‌گذار، عمده خسارت‌های ناشی از حوادث غیرمترقبه همچون زلزله وآتش‌سوزی به دولت و نهادهای مسوول تحمیل می‌شود. همین عامل موجب می‌شود نوعی «اطمینان خاطر کاذب» میان مالکان و بهره‌برداران ساختمان‌های پرخطر به خصوص ساختمان‌های عمومی از بابت وجود نوعی «بیمه گر مجانی»ایجاد شود و مالکان ‌و بهره‌برداران این ساختمان‌ها زحمت زیادی از بابت ایمن‌سازی و مقاوم‌سازی آنها نکشند. این رویه غلط، سال‌های سال است که مانع از چاره‌اندیشی مالکان و بهره‌برداران ساختمان‌های پرخطر-به خصوص ساختمان‌های عمومی و مراکز پر رفت و آمد همچون برج‌های تجاری کهنه ساز- برای ایمن‌سازی ساختمان‌های تحت مالکیت یا بهره برداری آنان شده است و در مقابل هزینه‌های گزافی ناشی از ناایمن بودن این ساختمان‌ها در زمان وقوع حوادث غیرمترقبه به دولت و نهادهای مسوول و کل مجموعه شهری تحمیل شده است.

آتش‌سوزی و تخریب ساختمان پلاسکو تنها یک نمونه کوچک از تحمیل هزینه‌های سنگین مالی و جانی به شهر تهران بود؛ این درحالی است که نقص ایمنی ساختمان‌ها طی سال‌های گذشته تاکنون در کنار نبود نظام بهبود یافته بیمه‌ای برای الزام ساختمان‌ها به بیمه تضمین کیفیت و همچنین حاکمیت نوعی اطمینان خاطر کاذب مالکان به حمایت‌های دولتی، مهم‌ترین عوامل ایجاد هزینه‌ها و خسارت‌های جبران ناپذیرمالی و جانی ساختمانی طی سال‌ها و دهه‌های گذشته است.

این پژوهش تاکید می‌کند:الزامی شدن بیمه تضمین کیفیت ساختمان‌ها مهم‌ترین ابزاری است که می‌تواند وضعیت نامطلوب موجود به لحاظ ناایمن بودن حجم وسیعی از ساخت‌وسازها و ساختمان‌های پرخطر شهر تهران و سایر کلان‌شهرها و مجموعه‌های شهری را به مسیر درست هدایت کند. الزامی شدن بیمه حوادث برای ساختمان‌های پرخطر شهر تهران و سایر کلان‌شهرها و همچنین بیمه تضمین کیفیت در ساخت‌وسازهای جدید علاوه بر کاهش ریسک در این ساختمان‌ها برای کل مجموعه شهری نیز حائز اهمیت است. براساس آمارهای اعلام شده از سوی مراجع رسمی هم اکنون حجم گسترده‌ای از ساختمان‌های پرخطر مشابه ساختمان پلاسکو در پایتخت و سایر کلان‌شهرها وجود دارد که بروز حوادث غیر مترقبه به خصوص آتش‌سوزی در آنها می‌تواند منجر به انتقال حریق به ساختمان‌های مجاور و حتی گسترش دامنه آن به چند محله شهری شود.

کارشناسان برای به حداقل رساندن ریسک وقوع حوادث غیرمترقبه در پلاسکوهای پنهان شهر تهران و سایر کلان‌شهرها الزامی شدن بیمه حوادث در بناهای کهنه ساز و بیمه تضمین کیفیت در ساخت‌وسازهای جدید را امری ضروری می‌دانند.

منبع : دنیای اقتصاد