رکن سوم هزینه مسکن در سبد خانوار

 هزینه‌های خدمات شامل انشعابات، پروانه، نظام مهندسی، تامین اجتماعی، بیمه‌های مسوولیت‌های مدنی، طراحی‌ها و صدور اسناد حدود یک سوم در افزایش قیمت تمام شده مسکن موثر است.

با این‌که متغیر هزینه زمین در نقاط مختلف کشور، قیمت تمام شده مسکن را متفاوت کرده است، اما به نظر می‌رسد هزینه های اداری که به طور مکرر در سال‌های اخیر رو به افزایش رفته به رکن سوم بالا رفتن سهم مسکن در هزینه‌های خانوار تبدیل شده است.

قیمت تمام شده یک مسکن شامل سه بخش می شود؛ قیمت زمین، ‌قیمت ساخت و هزینه‌های اداری که قبلا بخش هزینه‌های اداری با عنوان پروانه اتلاق می‌شد اما در حال حاضر این هزینه‌ها آن‌قدر بالا رفته که با قیمت زمین و ساخت در حال رقابت است.

در خصوص دو پایه از سه پایه هزینه تولید مسکن باید بیان کرد مخارج ساخت بنا تقریبا با قیمت جهانی مساوی پیش می‌رود؛ چون مصالح ساختمانی عموما داخلی و قیمت‌ها نسبتا مناسب است. قیمت زمین نیز در نقاط مختلف شهرها متفاوت است. درست است که در نقاطی از شهرها قیمت زمین سرسام‌آور است، اما این مولفه یک انتخاب محسوب می‌شود که افراد می‌توانند اولویت خود را برای زندگی در هر منطقه بر اساس توان مالی تنظیم کنند.

اما شاید مهم‌ترین عامل در افزایش هزینه مسکن در سبد خانوار را هزینه‌های اداری تشکیل دهد که طی سال‌های اخیر به طور مداوم روند افزایشی داشته است. این‌که مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان مسکن چقدر از هزینه تولید شهر را باید بر دوش بگیرند یا اگر این هزینه‌ها از تولیدکنندگان دریافت نشود چقدر در کاهش قیمت خانه موثر خواهد بود، مباحثی است که بخشی از پاسخ به آن را می‌توان از زبان مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان مسکن استخراج کرد.

دبیر انجمن انبوه‌سازان اصفهان در این‌باره به ایسنا گفت: مصرف کننده در هر نقطه‌ای از کشور مجبور است هزینه‌های اداری را تحمل کند که به اعتقاد من خیلی از اینها تحمیلی است. هزینه انشعابات، پروانه، تامین اجتماعی، بیمه‌های مسوولیت‌های مدنی، هزینه نظام مهندسی، طراحی‌ها، صدور اسناد و غیره هزینه‌هایی است که به طور میانگین ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان در هر متر مربع را به خود اختصاص می‌دهد. البته این مخارج به طور مکرر تغییر می‌کند و نمی‌توان برآورد دقیقی از آنها صورت داد.

احمد تولا با بیان این‌که هم‌اکنون هزینه ساخت شهرها از محل تولید مسکن تامین می‌شود گفت: به اعتقاد من تامین بودجه ساخت شهرها از محل تولید مسکن، محل مناسبی نیست و به اعتقاد من کسانی که از شهر بهره‌برداری می‌کنند باید هزینه شهر را بپردازند، نه تولیدکنندگان و مصرف کنندگان مسکن.

وی هم‌چنین به انتقاد از سازمان نظام مهندسی پرداخت و افزود: در حال حاضر نظارت مهندسان سازمان نظام مهندسی، مبتنی بر امضافروشی و صوری انجام می‌شود. در بسیاری از موارد اقدام عملیاتی توسط این مهندسان انجام نمی‌شود. معمولا طی دو سه مرحله امضای برگه‌ها مبالغی می‌گیرند که عموما کلان است. بعد وقتی آمار بیکاران کشور را می‌دهند این افراد را جزو بیکار محسوب نمی‌کنند، در صورتی که آنها فقط یک پول می‌گیرند و کارآیی لازم ندارند. بنابراین از نظر کارآیی بیکار محسوب می‌شود.

تولا مخارج تامین اجتماعی را نیز مورد انتقاد قرار داد و گفت: بخش تامین اجتماعی عدد سرسام‌آوری که ۱۵ درصد از قیمت پروانه را شامل می‌شود از سازندگان دریافت می‌کند ولی هیچ خدمات تامین اجتماعی به کارگران نمی‌دهد؛ بنابراین اگر بخواهیم کارگران را زیر پوشش ببریم دوباره باید به تامین اجتماعی پول بدهیم.

اما برخی کارشناسان معتقدند اگر اصل عرضه و تقاضا را در اقتصاد هر بازاری مورد توجه قرار دهیم بخش تولید مسکن هم‌اکنون به دلیل نبود تقاضا مجبور است قیمت‌ها را در کف نگه دارد، اما اگر مسکن رونق بگیرد چه هزینه‌های اداری کاهش پیدا کند و چه کاهش نیابد، قیمت‌ها در یک فضای رقابتی سیر صعودی را طی خواهد کرد. در این صورت محروم ماندن بخش‌های خدماتی و دولتی از منابع بخش مسکن، تبعاتی همچون تجمیع سرمایه در دست سازندگان و کاهش خدمات و زیرساخت‌ها از سوی نهادهای عمومی و دولتی را در پی دارد و از سوی دیگر کمک چندانی به گردش مالی در بخش مسکن نمی‌کند.

در این‌باره نظر یک کارشناس مسکن را جویا شدیم. محمد عدالت‌خواه اظهار کرد: هزینه خدمات، انشعابات و غیره بی‌تردید در کاهش هزینه‌های مسکن موثر است ولی کاهش این هزینه‌ها به معنای آن است که دولت یا ارگان خدمات‌رسانی یارانه دهد که در شرایط و مشکلات اقتصادی، خیلی منطقی نیست، اما به دلیل سودآوری تولید مسکن حداقل در گذشته لازم است مالیات به خصوص مالیات بر ارزش افزوده دریافت و در مقابل به دلیل مشکلات دهک‌های پایین با توجه به وظایفی که ماده ۳۱ قانون اساسی تصویب کرده است، تسهیلات لازم را برای خدمات‌رسانی به دهک‌های پایین کمک کند.

به گفته عدالت‌خواه، هزینه خدمات لازم است با توجه به نوع آن، ضریب لوکس و غیرلوکس بودن تصاعدی باشد.

از سوی دیگر یک شهروند تهرانی با انتقاد از برخی تولیدکنندگان مسکن خاطرنشان کرد: برخی سازندگان قبل از سال ۱۳۹۱ با هزینه‌های پایین اقدام به ساخت مسکن کردند اما به محض آن‌که در پایان سال ۱۳۹۱ قیمت‌ها سه برابر شد حاضر نشدند با قیمت تمام شده قبلی مسکن خود را بفروشند، بلکه آن را سه برابر قیمت‌گذاری کردند. به اعتقاد من این نوع نگرش با توجه به فرهنگ اسلامی کشور ما نکوهیده است.

البته رییس کانون انبوه‌سازان این مساله را قبول ندارد. جمشید برزگر گفت: در سال ۱۳۹۱ نیز اگر هزینه های تولید مسکن با توجه به تورم ۴ برابر نمی شد به هیچ عنوان جهش قیمت اتفاق نمی افتاد. به طور مثال آهن در آن زمان یک مرتبه از ۵۰۰ تومان به ۲۴۰۰ تومان رسید ولی ما پیش فروش کرده بودیم و مجبور بودیم با قیمت متری ۸۰۰ هزار تومان خانه را بفروشیم.

وی با اشاره به رکود شدید بخش مسکن تاکید کرد: سازندگان با مشکلات متعددی دست به گریبان هستند که ۴ اقدام برای کمک به این افراد ضروری است؛ این ۴ اقدام اصلاح قانون پیش فروش، اصلاح قانون بیمه تامین اجتماعی کارگران ساختمانی، قانون مالیات های مستقیم و کاهش هزینه خدمات از جمله انشعابات، خدمات مهندسی و پروانه های ساختمانی است.

با این وجود سهم مسکن از کل گردش نقدینگی ۲۰ تا ۳۰ درصد و سهم دولت از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیم تا ۳ درصد است. بدین معنا اگر بخش مسکن را با بخش راه مقایسه کنیم می‌بینیم که بیش از ۸۰ درصد سرمایه‌گذاری در بخش راه توسط دولت صورت می‌گیرد ولی بخش مسکن متکی به بخش خصوصی است که معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی این یکی از نکات قابل توجه برای بخش مسکن می‌داند.

حامد مظاهریان افزود: سهم مسکن از بودجه خانوار به رقم نامطلوب ۳۳ درصد رسیده است. یعنی بطور متوسط هر خانوار ۳۳ درصد درآمدش را صرف مسکن می کند که این رقم برای دهک‌های پایین خیلی بالاتر است و به اقتصاد خانوارها ضربه می‌زند. همچنین با نقشی که مسکن در اقتصاد کلان دارد و چهره‌نمایی از وضعیت موجود که ۲۳ میلیون خانوار در برابر ۲۲ میلیون مسکن داریم نشان می‌دهد که در حال حاضر با کاهش یک میلیون واحدی مسکن برای خانوارهای کشور روبه‌رو هستیم.

در این شرایط و با توجه به تجربه مسکن مهر که بالاترین مقام وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم آن را «فاجعه» می‌داند، رویکرد دولت به سمت تولید مسکن از طریق بخش خصوصی است که حتی با فرض نگاه سوداگرانه در این بخش، به دلیل رکود مسکن و پایین بودن قدرت خرید خانوارها، کاهش هزینه‌های اضافی که قیمت تمام شده تولید مسکن را بالا می‌برد ضروری به نظر می‌رسد.