نگاه حقوقی به وضعیت مستاجران ساختمان پلاسكو

برابر قانون سال ٥٦ هركس كه متصرف ملك تجاري باشد خواه در روز نخست سرقفلي پرداخته و خواه نپرداخته باشد، صاحب سرقفلي شناخته مي‌شود و امكان تخليه او جز در موارد احصا شده درقانون ميسرنيست.

کد خبر: ۱۴۳۲۱۶

تاریخ: ۰۷ بهمن ۱۳۹۵ - ۰۹:۵۴

روزنامه اعتماد در یادداشتی به قلم نعمت احمدي حقوقدان نوشت:

برابر ماده ٤٨١ قانون مدني، هرگاه عين مستاجره به واسطه عيب از قابليت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عيب نمود، اجاره باطل است و برابر ماده ٤٩٦ همين قانون عقد اجاره به واسطه تلف شدن عين مستاجره از تاريخ تلف باطل مي‌شود، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ١٣٥٦ در مورد تلف عين مستاجره ساكت است و قانون روابط موجر و مستاجر به اصطلاح حقوقي، اين قانون خاص است و در مواردي كه قانون خاص در موضوعي ساكت است بايد به قانون مادر و عام رجوع كرد. قانون مادر يعني قانون مدني راه‌حلي براي حفظ حقوق صاحبان سرقفلي كه عين مستاجره آنان از بين رفته است نه اينكه ندارد بلكه به صراحت اعلام مي‌كند كه عقد اجاره باطل مي‌شود حال پرسش اين است، آيا نمي‌توان با تفسيرموسع از قانون روابط موجر و مستاجر راه گريزي براي حفظ حقوق سرقفلي مستاجران پاساژ پلاسكو پيدا كرد.

ماده ١٢ قانون روابط موجر و مستاجر مربوط است به مواردي كه مستاجر مي‌تواند صدورحكم به فسخ اجاره را از دادگاه بخواهد، يعني به جاي بطلان موضوع ماده ٤٨١ قانون مدني به فسخ موضوع ماده ١٢ روابط موجر و مستاجر برسيم. برابر بند ٢ ماده ١٢... اگر در اثناي مدت اجاره در عين مستاجره عيبي حادث شود كه آن را از قابليت انتفاع خارج كرده و رفع عيب مقدور نباشد، ايرادات اين بند اين است كه برمي‌گردد به تحقق عيب در- اثناي مدت اجاره- با توجه به سال ساخت پاساژ پلاسكو يعني سال ١٣٤١ و واگذاري واحدها به مستاجر مهلت اكثريت اسناد اجاره منقضي شده است و شايد تعداد كمي از واحدهايي كه به هر صورت داراي اجاره نامه جديد باشند را بتوان با اين بند انطباق داد. عيب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ١٣٥٦ در اين است كه به صراحت از سرقفلي ياد نكرده و به حق كسب و پيشه و تجارت در ماده ١٨ بسنده كرده است و مبلغ آن را بر مبناي اصول و ضوابطي دانسته كه با ضوابطي كه در بازار حاكم است، متفاوت است. خبرگزاري ايسنا به نقل از آقاي شاهرخ جعفري – عضو هيات‌مديره اتحاديه توليد و صادرات نساجي و پوشاك ايران– آورده است كه  براساس برآوردها و اظهارات، قيمت هر مترمربع در طبقه همكف حدود ٢٠٠ تا ٢٥٠ ميليون تومان بود كه به طور مثال يك واحد ٤٠ متري حدود ٧ ميليارد تومان ارزش سرقفلي داشت و در طبقات بالا نيز به طور مثال يك واحد ٣٠ متري حدود يك تا ٥/١ ميليارد تومان سرقفلي دارد- چنين قيمت هايي كه در پاساژ پلاسكو قبل از آتش سوزي ارزش‌گذاري مي‌شده است را چگونه مي‌توان با تفاسير و برداشت هايي از قانون روابط موجر و مستاجر در عالم واقع پياده كرد؟ مساله حقوقي اين است كه آيا مي‌توان تلف پاساژ پلاسكو را عيب در عين مستاجره موضوع بند ٢ ماده ١٢ قانون روابط موجر و مستاجر قلمداد كرد؟ ماده ديگري كه تا اندازه‌اي مي‌توان از آن سود برد ماده ١٥ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ١٣٥٦ است كه به موارد تخليه مورد اجاره پس از انقضاي مدت اجاره پرداخته كه مي‌توان درخواست تخليه محل كسب يا پيشه يا تجارت را از دادگاه كرد، بند الف اين ماده مربوط است به تخليه براي احداث ساختمان جديد با اخذ پروانه ساختمان از شهرداري- با تفسيري موسع فرض كنيم با توجه به ايرادات ايمني خطر كه ساختمان پلاسكو داشته است و به گفته شهرداري ٣٠ بار اخطار رفع خطر ايمني ارسال شده است منصرف از اينكه اين اخطارها به مستاجران ارسال شده يا به مالك و چه اثري بر اخطاريه‌ها مترتب بوده است و به چه منظوري اين اخطاريه‌ها صادر مي‌شده است. اگر هدف رفع خطر ايمني بوده است چرا به مدلول تبصره ١٤ ماده ٥٥ قانون شهرداري كه مقررمي دارد وقتي بازرس شهرداري خطرايمني را گزارش كرده شهرداري اخطاريه‌اي به مالك يا مالكين مبني بر رفع خطر ارسال مي‌كند و اگر مالك در موعد مقرر مبادرت به رفع خطر ايمني نكرد، شهرداري راسا خطر را برطرف و مبلغ مصروف را به علاوه ١٥ درصد از مالك مطالبه مي‌كند اجراي تبصره ١٤ ماده ٥٥ قانون شهرداري في‌الواقع عملي نيست و در عمل نمي‌توان مفاد تبصره را اجرا كرد شهرداري اين همه سرمايه و توان مالي ندارد و مهم‌تر از آن اهرم قانوني مبني بر توقف فعاليت تخليه محل و سپس ايمن‌سازي را در عالم واقع نمي‌تواند در ساختمان‌هايي از قبيل پلاسكو، پاساژ آلومينيوم، پاساژ علاءالدين، پاساژ تجارت جهاني فردوسي و مشابه آنها اعمال كند از طرفي مالك را هم در شرايط مشابه نمي‌توان ملزم كرد با توجه به سكوت قانون روابط موجر و مستاجر در مورد تلف عين مستاجره با وجود عيبي كه به كلي امكان انتفاع را از مستاجر بگيرد و صراحت اين موارد در قانون مدني كه باعث بطلان عقد اجاره مي‌شود چه بخواهيم و چه نخواهيم تلف ملك يا غيرقابل انتفاع شدن آن مورد خواسته موجرين است قانون روابط موجر و مستاجر، وجود دو مالك در يك ملك، يكي مالك عرصه و اعيان و ديگري مالك منافع و آمريت قانون روابط موجرو مستاجرمصوب سال ١٣٥٦ كه عقد اجاره را دايمي كرده و امكان تخليه مورد اجاره تجاري به‌شدت محدود است و در مواردي كه امكان تخليه وجود دارد بايد سرقفلي به قيمت روز پرداخته شود كهنگي در و ديوار شهرهاي كشور به خاطر همين قانون روابط موجر و مستاجر است.

برابر قانون سال ٥٦ هركس كه متصرف ملك تجاري باشد خواه در روز نخست سرقفلي پرداخته و خواه نپرداخته باشد، صاحب سرقفلي شناخته مي‌شود و امكان تخليه او جز در موارد احصا شده درقانون ميسرنيست و از طرفي اجاره املاك تجاري هيچ تناسبي با ارزش سرقفلي مورد اجاره ندارد مثلا همان مغازه‌اي كه در طبقه هم كف ساختمان پلاسكو به گفته عضو هيات‌مديره اتحاديه توليد و صادرات نساجي و پوشاك ايران متري ٢٠٠ تا ٢٥٠ ميليون تومان است چه مبلغي بابت اجاره ماهيانه مي‌پردازد و مهم‌تر از آن، سرقفلي اوليه چه مبلغي بوده يا اينكه سرقفلي نپرداخته و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ١٣٥٦ است، برابر تبصره ١ ماده ١٥ قانون روابط موجر و مستاجر هرگاه موجر درخواست تخليه براي احداث ساختمان جديد بنمايد مشروط بر اينكه پروانه ساختماني يا گواهي شهرداري مربوطه ارايه شود دادگاه حكم تخليه را صادر مي‌كند و شهرداري‌ها هم مكلفند در صورت مراجعه مالك با رعايت مقررات مربوط پروانه ساختمان يا گواهي مورد نظر را صادر و به مالك تسليم كنند، در مورد فوق دادگاه ضمن صدورحكم تخليه به پرداخت حق كسب و پيشه يا تجارت نيز حكم خواهد داد، در قضيه پاساژ پلاسكو فرض را براين مي‌گيريم با توجه به خطر ايمني اين بنا، مقامات مربوطه مانع از استفاده از مورد اجاره مي‌شدند و خطر ايمني را نوعي درخواست تجديد بنا بدانيم در اين صورت بايد حق كسب و پيشه تجارت را تعيين كرده و به مستاجرين پرداخت كنيم تا مورد اجاره تخريب و نوسازي بشود، به باورمن مي‌شود از بند ١ ماده ١٥ قانون روابط موجر و مستاجراين اذن را تحصيل كرد كه تخريب فعلي را به جهت تجديد بنا بدانيم تا حق و حقوق مستاجرين محفوظ بماند، اشكال اصلي در اين فرض سرمايه‌گذاري كلان براي ساخت و ساز است كه ممكن است بنياد مستضعفان اعلام كند چنين سرمايه‌اي ندارد، نگارنده با تكيه بر واقعيت موجود راه‌حلي ارايه مي‌كنم كه از بين ده‌ها و صدها راه‌حل و پيشنهاد شايد مورد توجه قرارگيرد. سرقفلي مغازه‌ها را قبل از ويراني پاساژ با تكيه بركارشناسي اهل فن محاسبه كنيم مثلا متري الف ريال، بنياد مستضعفان با هزينه خود با نقشه‌اي مورد قبول ظرف مهلت معيني بناي جديدي با مصالح روز بسازد، ارزش هرمتر مربع بناي جديد با مصالح مرغوب را با جلب نظر كارشناس در نظربگيريم، به صاحبان سرقفلي اين اختيارداده شود كه با پرداخت مابه التفاوت ارزش سرقفلي قبل از تخريب و ارزش بناي تازه رابطه جديدي با مالك برقراركند، ممكن است افرادي توان پرداخت مابه التفاوت را نداشته باشند بايد توافق كرد كه واحد كوچك‌تري متناسب با ارزش سرقفلي را انتخاب كند، هرچند اجبار مالك به نوسازي بنا و واگذاري آن به صاحبان سرقفلي با توجه به تلف عين مستاجره ميسر نيست اما حادثه پلاسكو خارج از ضوابط و روابط موجود است.

از طرفي مي‌توان براي رعايت صرفه و صلاح مالك يعني بنياد مستضعفان، به اين نهاد اجازه داد بر تعداد طبقات و متراژ ساختمان جديد با ساختمان تخريب شده بيفزايد و هزينه ساخت و ساز را از فروش واحدهايي كه جديدا احداث مي‌كند تامين كند فرض كنيم پروانه ساختمان، پاساژ پلاسكو ١٠٠٠ متر است به مالك اجازه داده شود مثلا ١٥٠٠ متر بناي جديد بسازد و ١٠٠٠ متر آن كه به مستاجرين فعلي با قيمتي كه توافق خواهند كرد واگذار و ٥٠٠ متر يا بيشتر بناي تازه احداثي را به متقاضيان به قيمت روز بفروشد و هزينه ساخت و ساز را تامين كند، راه‌حل‌هاي ديگري هم هست مثلا نمايندگان مجلس با قيد فوريت و به صورت موردي قانوني وضع كنند كه برخلاف مواد ٤٨١ و ٤٩٦ قانون مدني و سكوت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ٥٦ روابط جديدي بين مالك و مستاجرين ساختمان پلاسكو برقراركنند.

راه‌حل نهايي هم حكم حكومتي مقام معظم رهبري است به صورت موردي راه‌حلي كه گره كارمستاجرين و مالك را باز كند از ناحيه ايشان صادر شود.