نقش سرقفلي را در حادثه پلاسکو فراموش نکنیم

ما که حتی اجازه نداریم بدون اجازه مالک، یک تیغه وسط مغازه بکشیم، برای دکورکردن مغازه باید مالک مجوز صادر کند. من همان زمان که کمر ساختمان خم شد، از طبقه اول بیرون آمدم که آجر به سرم خورد.

کد خبر: ۱۴۲۸۷۵

تاریخ: ۰۵ بهمن ۱۳۹۵ - ۱۰:۳۲

هرچند در این لحظات ماموران آتش‌نشان و ساير امدادگران درحال آواربرداري و پيدا كردن آثاري از مفقودشدگان هستند و اين مهم‌ترين نكته‌اي است كه بايد به آن توجه داشت، ولي تحليل چرايي اين رويداد تأسف‌بار نیز نبايد ناديده گرفته شود. در اين يادداشت به يك وجه اين ماجرا اشاره خواهد شد كه تاكنون كمتر مورد توجه بوده است. آيا تاكنون توجه كرده‌ايم كه چرا در ايران ساختمان‌های مسكوني زود‌به‌زود و حتي زودتر از آن كه فرسوده شوند، تخريب و دوباره ساخته مي‌شوند، ولي ساختمان‌هاي تجاري يا ساختمان‌هايي كه چند واحد تجاري دارند، دچار هيچ تغييري نمي‌شوند، حتي اگر فرسوده باشند؟

آيا تاكنون شاهد آن بوده‌ايد كه يك ساختمان تجاري چندطبقه ولي فرسوده تخريب و به جاي آن ساختمان خوب و باكيفيتي ساخته شود؟ كاري كه در كشورهاي توسعه‌يافته به‌وفور ديده مي‌شود، در ايران به‌ندرت دیده مي‌شود. علت اين ماجرا در وجود سرقفلي است. مطابق قانونی كه از گذشته وجود داشت و در‌ سال ١٣٧٦ تغيير كرد، هركس كه محلي را براي كسب‌وكار اجاره مي‌كرد، بلافاصله يك حق مالي به نام حق كسب و پيشه براي مستأجر ايجاد مي‌شد. به عبارت ديگر، نفعي فراتر از ملک مورد اجاره نصيب او مي‌شد. اين قانون منطق و دلايل خاص خود را داشت كه تا حدي به ثبات و اعتبار فعاليت‌هاي تجاري منجر مي‌شد. ولي از سوي ديگر، يك مشكل مهم داشت؛ مشكلي كه براي واحدهايي كه پيش از‌ سال ١٣٧٦ اجاره داده شده‌اند، همچنان وجود دارد. در بسياري از اين واحدها ارزش بنا در اصل متعلق به سرقفلي است و در برخي از موارد تا حدود ٩٠‌درصد ارزش ملك مربوط به سرقفلي مي‌شود.

اين وضع مفهوم و فلسفه مالكيت را مخدوش مي‌كند. ميان تكاليف و حقوق مستأجر با تکالیف و حقوق مالك شكاف بزرگي به وجود می‌آید؛ شكافي كه منجر به بي‌تفاوتي مالك نسبت به سرنوشت ملك مي‌شود. طبق قانون، انجام اصلاحات و تعميرات اساسي به عهده مالك است، ولي عملا مالك هيچ اقدامي نمي‌كند، مستأجر هم به لحاظ قانوني نمي‌تواند اقداماتي كند كه در حيطه وظايف او نيست. در حالي كه تعلق‌ خاطر اصلی به ملك از سوي مستأجر يا همان صاحب سرقفلي است. در نتيجه اين وضع، ملك در شرايط بلاتكليفي قرار مي‌گيرد. بسياري از ساختمان‌هاي برِ خيابان‌هاي اصلي كه حالت فرسودگي دارند و نوسازي و تجديد بنا نشده‌اند، حاصل اين شكاف ميان واقعيت مالكيت و تعلق‌ خاطر مستأجر با واقعيت مالكيت حقوقي مالك است.

اين اتفاق در قضيه ساختمان پلاسكو به‌روشني ديده مي‌شود. بنياد مستضعفان كه مالك اصلي ساختمان است، در همه مراحل غايب است و این مستاجران هستند که وسط ماجرا قرار دارند. بد نيست برخي از اظهارات مستاجران ساختمان را كه در مطبوعات منتشر شده است با يكديگر مرور كنيم: «مالک کجاست؟! این همه اخطاریه را به من مستاجر نداده‌اند که، به مالک داده‌اند. چرا مالک، ساختمان را بیمه نکرده، چرا نباید به اخطار‌ها توجه می‌کرد؟ ما که نباید تاوان اهمال‌کاری آنها را بدهیم. مالک حتی یک‌بار هم سروکله‌اش پیدا نشده،... چرا وقتی بحث کمیسیون ١٥‌درصد نقل و انتقال مطرح می‌شود، سروکله مالک همان روز پیدا می‌شود؟ چرا وقتی موعد اجاره‌ها می‌رسد، مالک یک روز نگذشته، خودش را می‌رساند، پس چرا الان جوابگوی کسبه نیست؟!... این آقایانی که می‌گویند ٣٠بار اخطاریه داده‌ایم به من مستاجر داده‌اند یا به مالک؟ چرا وقتی مغازه‌ای خرید و فروش می‌شود، مالک ٢٤ ساعت نرسیده، برای دریافت حق انتقالش، خودش را می‌رساند، اما یک شلنگ آب هم برای خاموش کردن آتش نگذاشته‌اند؟ ما که حتی اجازه نداریم بدون اجازه مالک، یک تیغه وسط مغازه بکشیم، برای دکورکردن مغازه باید مالک مجوز صادر کند. من همان زمان که کمر ساختمان خم شد، از طبقه اول بیرون آمدم که آجر به سرم خورد. همکارانم من را با موتور به بیمارستان فارابی بردند... چندین‌بار به بنیاد برای تامین امنیت آسانسورها نامه زدند، اما جوابشان این بود که خرج کنید، بعدها ٥٠ درصدش را می‌پردازیم، اما یک ریال هم نپرداختند. شورای ساختمان پلاسکو، چندین‌بار نامه زدند که آهن ساختمان درحال باز شدن است، اما مالک برای تعمیر و نگهداری هیچ توجهی نکرد. دیگ موتورخانه ٤‌سال است که خراب شده. پول می‌گیرند، اما هزینه نمی‌کنند! چرا پلمپ نکردید، کافی است یک نفر اجاره‌اش را دیر بپردازد، پلمپ می‌شود یا نه؟» چنین اتفاقی و سهل‌انگاری مالک در اجاره‌هاي مسكوني رخ نمي‌دهد، زيرا مستاجر حق انتخاب دارد و مي‌تواند منزل را مسترد دارد و اجاره را تمديد نكند، ولي در اجاره مغازه انجام اين كار به ضرر مستاجر است، زيرا حق كسب‌وكار يا سرقفلي خود را كه رقم قابل توجهي است از دست مي‌دهد و مجبور است با شرايط بسازد. حتي براي برخي تغييرات حاضر است پول هم به مالك بدهد! در حالي كه براساس فلسفه مالكيت و حقوق آن، آن تغييرات و اصلاحات بايد با هزينه مالك انجام شود!

قانون‌ سال ١٣٧٦ صورت مسأله را تغيير داده و اصلاح کرده است. شايد فلسفه قانون قبلي نيز به مرور منتفي شده است. ولي استمرار قانون قبلي براي اجاره‌هاي آن دوره، همچنان مي‌تواند مشكل‌آفرين باشد. لذا پيشنهاد مي‌شود كه از طريق كارشناسي و با كمك اتحاديه‌هاي صنفي و حقوق‌دانان، قانوني تهيه و تصويب شود كه مشكلات اين‌گونه ساختمان‌ها را به بهترين شكل و با كمترين خسارت حل كند.

منبع:شهروند